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jueves, 17 de noviembre de 2011

El arbitraje en arrendamientos.

La evidente lentitud de la Administración de Justicia puede provocar que a la hora de pactar un contrato de arrendamiento las partes implicadas consideren oportuno someter las posibles controversias que puedan surgir entre ellos al arbitraje.



El arbitraje se encuentra regulado por la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, de la que puede convenir destacar los siguientes principios:



I.- Puede ser objeto de arbitraje lo que esté a la libre disposición de las partes. Son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. El TS en sentencia de 21 de marzo de 1985 declara que el carácter imperativo de las normas no convierte a las controversias surgidas en torno a un derecho en no susceptibles de arbitraje y, en consecuencia, el límite de lo que puede ser objeto de arbitraje debe situarse en aquellas materias que contraríen el orden público.




II.- La Ley parte en la mayoría de sus reglas de que debe primar la autonomía de la voluntad de las partes.



III.- La Ley refuerza el criterio antiformalista. La voluntad de las partes sobre la existencia del convenio arbitral se superpone a sus requisitos de forma.



IV.- En cuanto a la capacidad para ser árbitro, se opta por el criterio de la mayor libertad de las partes, como es hoy la regla general en los países más avanzados en materia de arbitraje: Nada impone la Ley, salvo que se trate de personas naturales con capacidad de obrar plena.



En tal sentido es interesante una sentencia de la AP de Madrid (21/09/2011) que desestima la impugnación de un laudo arbitral en materia de arrendamientos en la que se declara:



Sobre la falta de competencia en cuanto a la posibilidad de los someter el arbitraje de una resolución de contrato de vivienda: Atendiendo al carácter patrimonial de las normas concernidas por el arbitraje, no parece que la LAU haga indisponible la materia que regula, tanto más cuando se trata de determinar el cumplimiento contractual y, muy significadamente, el de la principal obligación del arrendatario, sin que en la suscripción del convenio arbitral se advierta ninguna situación de privilegio o abuso para el propietario que sólo persigue la obtención de la contraprestación pactada por la cesión del uso y disfrute de la vivienda de la que es titular.



Sobre la alegación de que el anexo en el que se sometía el contrato a arbitraje, solo lo firmó uno de los inquilinos: Evidentemente el compromiso de arbitraje estaba más que acreditado su suscripción y su voluntad y aceptación en el citado contrato de arrendamiento por lo tanto con independencia de que el convenio arbitral solamente se firmará por una de las partes por razones que no viene al caso es evidente que las partes y en concreto ambas partes arrendatarias tenían la absoluta conformidad y el conocimiento de la sumisión al citado contrato de arbitraje por lo tanto procede desestimar el motivo expresado en la demanda de nulidad.