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miércoles, 5 de febrero de 2014

La responsabilidad del arrendatario de local en caso de incendio




Se condena al arrendatario a indemnizar al propietario según el valor de los edificios en el momento en que había tenido lugar el incendio, con un límite máximo de 142.074.260 pesetas (853.883,49 euros), debidamente actualizado conforme a la variación del I.P.C., lo que se determinaría en ejecución de sentencia, por un incendio declarado el 24 de marzo de 1996 en las instalaciones cedidas en arrendamiento.

Para decidir esta indemnización se aplica la doctrina contenida en los arts. 1555-2 º y 1563 del Código Civil, en los que verdaderamente se centra en el núcleo del litigio, ya que las dos normas citadas responsabilizan al arrendatario del deterioro de la cosa salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, por lo que conforme a la doctrina jurisprudencial sobre dichas normas la parte recurrente tendría en principio que responder de los daños causados por el incendio.

Recurrida en casación la sentencia, el Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2014, desestima en parte el recurso en atención a lo siguiente:

Al primer motivo alegado consistente en haber sido la arrendadora quien habría omitido las medidas de seguridad a que se habían obligado al vender su negocio a la arrendataria, responde el TS que lo que materialmente plantea el motivo equivaldría a la total inoperancia del art. 1563 CC en todos los casos de transmisión de un negocio similares al presente, pues cualquier deterioro de la cosa acabaría siendo imputable al arrendador y, a su vez, el arrendatario quedaría siempre exonerado de cualquier responsabilidad pese a ser, conforme al art. 1543 CC , quien tiene el goce o uso de la cosa. Se trataría, pues, de un uso o goce irresponsable pese a ser arrendador y arrendatario, como en este caso, personas jurídicas diferentes, y, sobre todo, haberse declarado el incendio en 1996, es decir tantos años después del contrato de 1989 que la total ignorancia que se predica de la arrendataria resulta, amén de inverosímil, más inculpadora que exoneradora de esta sociedad arrendataria.

Lo anteriormente razonado determina prácticamente por sí solo la desestimación del motivo segundo , fundado en infracción del art. 7.1 del Código Civil "en relación con el ejercicio de buena fe de los derechos, la doctrina de los actos propios y el levantamiento del velo societario" , porque si los edificios dañados pertenecían a la arrendadora, sociedad con personalidad jurídica diferente tanto de la arrendataria como del dueño del capital social de aquella y director general de esta, no se puede negar el derecho a reclamar por los daños en sus edificios sin cuestionar al propio tiempo el contrato mismo que sirvió de base a las relaciones entre las partes.

El motivo tercero , formulado con carácter subsidiario de los anteriores y fundado en infracción del art. 1106 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta en el sentido de que "la indemnización no puede ser nunca fuente de enriquecimiento injusto", impugna la sentencia recurrida por haber condenado a la hoy recurrente a indemnizar a la propiedad por el valor de los edificios sin tener en cuenta que, precisamente gracias al incendio y merced a un cambio en la normativa urbanística, en 2001 obtuvo "una cuantiosísima plusvalía de cerca de un diez mil por ciento" al vender a una tercera sociedad las fincas en las que estaban los edificios.

También este motivo ha de ser desestimado porque, presentada la demanda en 1998, de forma que habría sido perfectamente posible una sentencia firme acordando la indemnización antes de la venta de las fincas, la solución adoptada por la sentencia recurrida después de seguirse el trámite ordenado por la anterior sentencia de esta Sala, merece ser calificada de razonable y equilibrada en cuanto orientada, precisamente, a evitar el enriquecimiento injusto de la demandante combinando el interés legítimo que tenía al tiempo de la interposición de la demanda con las circunstancias sobrevenidas, cuya valoración debe tener un límite temporal razonable si se quiere evitar que, en casos como el presente, la ulterior suerte de las fincas se convierta en un factor de influencia tan permanente que, en la práctica, impida por completo la fijación del daño y su valoración.
 
El motivo cuarto y último, subsidiario también de los motivos primero y segundo y fundado en infracción del art. 1561 en relación con el art. 334, ambos del Código Civil, por haber condenado la sentencia impugnada a pagar 2.150.000 ptas. por gastos de la retirada de un tanque de fuel oil que quedó en la finca tras el incendio, ha de ser estimado porque, como se alega en el motivo, es un hecho probado que dicho tanque se encontraba ya en la finca antes de celebrarse el contrato de arrendamiento, y la propia sentencia recurrida, con base en una prueba pericial, afirma que "no resulta aconsejable la operación de su desmontaje", lo que, como también se alega en el motivo, permite incluir dicho tanque en los números 3 º y 5º del art. 334 Código Civil