LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Efectos de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar 1.577,34 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino apela la sentencia invocando que la entrega de la vivienda se hizo como acto de liberalidad y que nunca se formalizó un contrato y que por tanto no tenía sustento la condena al pago de las rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de julio de 2023, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en nuestro sistema rige el criterio espiritualista o de libertad de formas en la contratación, puede ser tanto verbal como escrito (artículo 1278 del CC). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio (artículo 1254 del CC). El primero de ellos es válido, y solo presenta importantes dificultades probatorias que pueden ser suplidas si existen indicios suficientes para acreditar, la existencia y contenido del contrato - servicios contratados y precio pactado.

Expuesto lo anterior, no puede excluirse la existencia de un contrato simplemente por la formalidad utilizada por las partes cuando puede determinarse la concurrencia de la voluntad y el alcance de lo acordado.

En el presente caso es muy relevante el contenido de los WhatsApps aportados  a la hora de determinar la voluntad de las partes para concertar un contrato de alquiler sobre la vivienda de autos fijando en concepto de renta 300 euros mensuales, así se indica en dichas comunicaciones: "el alquiler no quedaba en 300", "quedamos en 399 y te dije que estaba bien", "del 1 al 5 tendréis los 300", "el contrato ya está hecho?". A ello debe unirse que se hicieron pagos como reconoce la propia parte demandada, incluida la fianza, y que se disfrutó del uso de la vivienda. De todo ello se deriva que en modo alguno queda justificado un acto de liberalidad sino todo lo contrario. Negar ahora la existencia del contrato y sus elementos fundamentales supone en todo punto atentar contra la teoría de los actos propios, cuando concurren todos los elementos definidores del art. 1261 del Código Civil.

El plazo de duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de febrero de 2018, con una duración de un año, prorrogable obligatoriamente hasta alcanzar una duración mínima de tres años.

El contrato debía finalizar el 1 de febrero de 2021, si bien, la arrendataria el 5 de septiembre de 2020 comunicó a la arrendadora su decisión de marcharse antes de finalizar el contrato, al haber adquirido una vivienda.

La casera le remitió un correo solicitándole que concretara la fecha en que iba a marcharse, sin obtener respuesta, remitiendo un nuevo correo en diciembre de 2020, requiriéndole para que tuviera presente que debía reponer la vivienda al estado en que se encontró, no dando respuesta la arrendataria sino el 8 de enero de 2021, mediante burofax en el que solicitaba a prórroga del contrato conforme al Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo.

La arrendadora, convencida de que la arrendataria abandonaría el inmueble en fecha 15 de diciembre de 2020 suscribió otro contrato de arrendamiento con un tercero, que no dispone de vivienda y tiene todos sus muebles y enseres en un trastero esperando entrar al piso en su día arrendado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora declarando resuelto el contrato con fecha 1 de febrero de 2021.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 6 de julio de 2023, estima el recurso de apelación de la inquilina y desestima la demanda de la casera, revocando la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que una cosa es la renuncia a la prórroga tácita por un año más, y otra, inferir de aquella, la renuncia a una prórroga extraordinaria reconocida por el legislador, que incluso dispone que deberá ser aceptada por el arrendador, imponiendo a éste la obligatoria sujeción a dicha disposición general. La comunicación dirigida por la arrendataria a la arrendadora en septiembre de 2020, no puede por tanto tener la significación de acto propio, en ella,  no se decía nada de no acogerse a una eventual prórroga extraordinaria del contrato, cuya prórroga legal no finalizaba sino el 1 de febrero de 2021, sino simplemente la voluntad de no renovarlo cuando en febrero de 2021 cuando finalizaba esa prórroga obligatoria para el arrendador, se trataba de no dar entrada a la prórroga tácita del contrato, dicho acto era inequívoco y concluyente para revelar esa voluntad exclusivamente, y hubiera impedido que la apelante hubiera pretendido la prórroga tácita del contrato conforme al art.-10 de la LAU, pero nada más. La pretensión de la apelante de acogerse a la prórroga extraordinaria por circunstancias sobrevenidas nada tiene que ver con la renuncia a la prórroga tácita.

Por otra parte, la sala no comparte el criterio de la sentencia de instancia al considerar que la inquilina no pertenece a colectivos vulnerables, ya que el citado decreto ley no exige ese requisito para acogerse a la prórroga.

La compensación de alquileres debidos en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas y demás conceptos, condenando al inquilino a abonar la cantidad de 3.540,50 euros.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del artículo 7.1 y 2 del Código Civil y de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, titulada "Reparaciones e Indemnizaciones".

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veinticinco de octubre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en este juicio “sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación "

Debemos reiterar que, en el ámbito del Juicio Verbal de Desahucio, no es posible alegar la compensación que postula la parte apelante, conforme a una factura que dice abonada en importe de 8.339,96 euros por reparaciones realizadas en la vivienda necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y servir para el uso convenido (vivienda habitual); lo que no obsta para que -al margen de este proceso- la parte demandada pueda ejercitar las acciones de las que se crea asistida para hacer valer el derecho que entienda resulte procedente al afecto de resarcirse de los importes abonados cuyo pago entienda le corresponde al arrendador conforme al contrato.

El que no se haya llegado a un acuerdo satisfactorio para las partes no implica que la entidad demandante hubiera actuado en contra de sus propios actos, en la medida en que la parte demandada no ha probado la existencia de acto alguno, de significación inequívoca, conforme al cual la parte actora hubiera reconocido la deuda que pretende compensar la parte demandada. Por tanto, este Tribunal no aprecia la infracción del artículo 7 del Código Civil en relación con la construcción jurisprudencial sobre la prohibición de venir contra los actos propios, porque no existen actos revestidos con las exigencias que establece el Alto Tribunal para admitir esta figura.

Y, así, el Tribunal Supremo ha establecido, en Sentencia de fecha 21 de mayo de 2.001, que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada.

Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivo, con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto .

Así pues y, como corolario, no habiéndose acreditado el pago de las rentas en las que se sustenta la demanda, procede -como decimos- estimar la acción de desahucio (y de reclamación de cantidades debidas) ejercitadas en la misma con fundamento en los artículos 1.555.1 del Código Civil y 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos en los que se ha acordado por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida.

Notificación a inmobiliaria del desistimiento del inquilino

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Abril de 2017 con una duración de un año.

Se pacta un alquiler de TREINTA MIL EUROS (30.000€) anuales, pagaderos en anualidades anticipadas.

A la firma del contrato se entrega la cantidad antedicha y 2.500€ en concepto de fianza.

Con fecha 4 de diciembre de 2017 el inquilino notifica a la agencia inmobiliaria su voluntad de dar por terminado el contrato el 1 de enero de 2018, si bien desde el 3 de enero de 2018.

El inquilino reclama judicialmente la cantidad de 9.750 euros, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2018, menos la parte proporcional de dichos tres días del mes de enero, así como la cantidad de 2.500 euros entregada en concepto de fianza.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima íntegramente la demanda por no considerar que pueda surtir efectos liberatorios para el arrendatario y afectar o vincular a la propiedad, el hecho de que los actores manifestaran la agencia inmobiliaria su voluntad de desistir del contrato, manifestación que, conforme a lo previsto en el propio contrato, debía ser puesta en conocimiento directo del propietario arrendador ahora demandado, lo que no tuvo lugar.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de tres de marzo de dos mil veinte, estima el recurso de apelación de los inquilinos y condena a la parte arrendadora a pagar la suma de nueve mil setecientos cincuenta euros (9.750.-€).

Considera la Audiencia que es preciso relativizar la trascendencia de las formalidades en las notificaciones, dentro incluso de la LAU, cabe citar (pese a que el fondo del asunto difiere del que ahora nos ocupa) al Tribunal Supremo en su reciente sentencia número 475/2018, de fecha 20/07/2018, recaída en un supuesto de falta de notificación escrita de la subrogación en relación con el conocimiento por el arrendador del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse.

En dicho entorno jurisprudencial, en el que se relativiza la necesidad de una notificación escrita con las formalidades legales en un supuesto incluso más trascendente que el presente -puesto que en aquél producía un continuismo arrendaticio no deseado por el arrendador-, no puede concluirse, por el mero hecho de que la notificación no fuese remitida al domicilio indicado en el contrato, que toda otra notificación es necesariamente ineficaz.

Por otro lado, ya en orden a determinar si el responsable de la Agencia Inmobiliaria que medió en su día en el otorgamiento del contrato -como admite la propia parte demandada-, extendió su gestión a comunicaciones posteriores entre la parte arrendataria y la parte arrendadora. Aprecia la Sala que la prueba obrante en autos y, de hecho, analizada en la sentencia de instancia, evidencia que así era. No viendo el Tribunal -a diferencia del Juzgador de instancia-, a partir de la premisa anterior sobre la relativización de los formalismos en determinadas notificaciones, que se deban restringir las consecuencias de la notificación de la voluntad de no continuar el contrato, la cual fue llevada a cabo.

Por lo tanto , pese a que la parte demandada admite solo la intermediación de la agencia para lo que a la propiedad conviene, no así para lo que puede perjudicarle, ello no es de recibo desde el momento en que, no residiendo el demandado en Ibiza, consta en autos que la inmobiliaria era quien se ocupaba de todo lo relativo al piso. De modo que, no puede ir ahora la parte demandada en contra de sus propios actos y afirmar que el la agencia era un mero intermediario en cuestiones menores, al menos no sin violentar los principios "Adversus proprium factum quid venire non potest" y «Qui est conmodum debet esse etiam in inconmodo».

La doctrina de los actos propios y el retraso desleal en el ejercicio de un derecho

HECHOS:

Con fecha 17 de marzo de 2008, una entidad bancaria concierta con su empleado un crédito a treinta años, sin garantía hipotecaria, por importe de 95.869 €,, para la adquisición de una vivienda.

En dicho contrato de préstamo se hace constar que se considerará vencido el préstamo si el prestatario dejase por cualquier concepto de pertenecer a la plantilla activa de la entidad, sin perjuicio de lo establecido en el Estatuto de Empleados, respecto de las situaciones de excedencia.

Ese mismo día el empleado y su esposa suscribieron con la entidad otro contrato de préstamo por importe de 128.000 €, con un plazo de duración de treinta años. En este contrato no se contenía una cláusula como la anteriormente transcrita.

El 11 de junio de 2008, se produce el despido del empleado prestatario.

Los días 30 de enero y 5 de febrero de 2013, la entidad  comunicó a los prestatarios y a la fiadora el vencimiento anticipado de ambos préstamos, por la razón de haber causado baja prestatario en la plantilla de la entidad, y requirió la devolución de los capitales pendientes.

Los interesados presentaron demanda solicitando se declarase la vigencia de los dos contratos de préstamo.

El juzgado de 1ª Instancia dictó sentencia por la que declaró la vigencia del segundo de los préstamos, al no haberse pactado ninguna cláusula de vencimiento anticipado ligada a la permanencia del prestatario como empleado de la entidad prestamista.

La Audiencia Provincial en apelación desestimó el recurso y confirmó dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de abril de 2018, estimo el recurso de casación de los prestatarios y declaró la vigencia y efectividad de los dos contratos de préstamo.

Considera el Supremo que si el ejercicio de una facultad contractual de vencimiento anticipado de un préstamo vinculada a la existencia de una relación laboral, contraviene los actos propios de la entidad prestamista al activarse cuatro años y medio después de haberse extinguido el contrato de trabajo y supone un retraso desleal en el ejercicio del derecho, debe analizarse la concurrencia de tres requisitos:

(i) El transcurso de un período dilatado de tiempo durante el cual el titular del derecho se ha mantenido inactivo sin ejercitarlo. No obstante, a diferencia de lo que sucede con la prescripción o la caducidad, no basta con el mero transcurso del tiempo, sino que tiene que ir acompañado de unas circunstancias que hagan desleal el retraso en el ejercicio del derecho.

(ii) La inactividad del titular del derecho durante ese periodo de tiempo, pudiendo haberlo ejercitado.

(iii) Y, por último, como ya ha quedado apuntado, la confianza legítima del sujeto pasivo de que el derecho ya no va a ser ejercitado. Debe ser el titular del derecho quien genere esa confianza, lo que supone algo más que su mera inactividad.

Conforme a tales presupuestos, no cabe compartir las valoraciones jurídicas en las que se basan las conclusiones de la Audiencia Provincial, porque sí apreciamos la concurrencia de los requisitos necesarios para estimar que la entidad prestamista ha ido contra sus propios actos y con el ejercicio tardío de la facultad de vencimiento anticipado del préstamo ha violado la confianza legítima que había creado en los deudores sobre la vigencia del contrato:

(i) En primer lugar, el tiempo en que tardó en ejercitarse la facultad de vencimiento anticipado es relevante, puesto que, estando vinculado el préstamo a la relación laboral entre las partes, hasta el punto de que se enmarcó en las previsiones del convenio colectivo y del estatuto de los empleados de Cajas de Ahorros, hubo una diferencia de cuatro años y medio entre el despido y la comunicación de que se daba por vencida la póliza.

(ii) También concurre la inactividad de la parte acreedora, que en la documentación referente al despido no hizo ninguna mención al préstamo y mantuvo subsistente este contrato sin objeción de ningún tipo, no ya en ese momento, sino durante el dilatado lapso de tiempo antes indicado.

(iii) Y en último término, se creó en el prestatario y en la fiadora una confianza legítima en que no se iba a ejercer la facultad de vencimiento anticipado, pues no solo no se activó en conexión con el despido -como hubiera sido lo lógico dado el nexo funcional entre el contrato de trabajo y el préstamo-, sino que se siguieron pasando al cobro los recibos mensuales durante el extenso periodo de tiempo antes dicho, e incluso se comunicaron las revisiones del tipo de interés variable pactado. De modo que el prestatario y la fiadora pudieron creer razonablemente, en atención a los actos propios de la entidad acreedora, que ésta había optado por mantener la vigencia del préstamo pese a la extinción de la relación laboral.

WhatsApp y doctrina de los propios actos

La ex inquilina de una vivienda es condenada por el Juzgado de 1ª Instancia a pagar al casero 8.935,15€, correspondientes a los siguientes conceptos: 3.887,75 euros por rentas; 4.184 euros por el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI); 863,40 euros por cuotas de comunidad del garaje, más intereses y costas

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial de Orense en sentencia de veintinueve de julio de dos mil dieciséis reduce la cantidad a pagar a 7.483,25euros (3.750 euros de rentas más 4.184 euros de IBI menos 450,75 por compensación de fianza), sin costas.

La AP razona así la estimación parcial del recurso de la inquilina:

RENTAS: El casero admitió en juicio haber enviado un whatsapp en que reclamaba en la que fija la cantidad adeudada en 3.750 euros. En la demanda reclama cantidad superior, 3.887,75 euros, pero no aportó dato alguno que haga presumir error en la que fijó previamente por lo que a ella debe estarse en aplicación de la doctrina de los propios actos, ya que concurren los requisitos para apreciarlo así.

CUOTAS DE COMUNIDAD: El contrato litigioso no establece el importe anual de los gastos de comunidad del garaje al tiempo de la celebración del contrato, con lo que la omisión de dicho importe en el contrato determina, conforme al art 20 de la LAU, el rechazo del pago por la inquilina, dejando sin efecto la condena que la sentencia apelada establece.

IBI: Sin embargo en el contrato se acuerda la obligación de pago por parte de la inquilina pero no se señala su importe. Aunque existan divergencias al respecto, la AP considera que el IBI es un impuesto individualizado en relación con la vivienda, como tributo que es, el apartado 2 del artículo 20 lo exceptúa de modo expreso de la limitación que contempla, lo que se explica porque su fijación viene dada por la Administración, al margen de la decisión de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitación, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteración unilateral del coste del arriendo, por lo tanto, procede mantener la condena impuesta de pagar lo correspondiente a correspondiente a los años 2010 a 2014, aunque nunca durante diecisiete años se haya exigido este impuesto a la arrendataria puesto que la pasividad en la reclamación no excluye el derecho a cobrar las anualidades no prescritas al no haber mediado una renuncia que, como la de todo derecho, ha de constar de modo indubitado.

FIANZA: Procede deducir del total adeudado la suma entregada en concepto de fianza. El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato, para el caso de que no haya mediado incumplimiento contractual del arrendatario (artículo 36 LAU). No procede la alegada compensación a favor del casero por supuestos desperfectos consistentes en obras de pintura y barnizado que responden al uso propio de la vivienda durante los más de 17 años de duración del contrato, siendo englobables en las obras de conservación que el artículo 21.1 LAU impone al arrendador.

Propiedad Horizontal. Consentimiento unánime de la Comunidad para obras en elementos comunes

Un propietario en régimen de propiedad horizontal solicita la demolición de de unas obras llevadas a cabo por otro copropietario en la azotea del edificio, elemento común, sin el consentimiento unánime de la comunidad.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte demandada considerando que las obras ejecutadas por la parte demandada afectaban a un elemento común y se habían ejecutado sin el consentimiento unánime de los copropietarios, pues el demandante insistentemente impugnó su validez en todo momento. Negó que se hubiera producido una vulneración de la doctrina de los actos propios, pues el hecho de que el demandante no hubiera impugnado los acuerdos por los que la parte demandada y otros copropietarios decidieron realizar unas aportaciones económicas a la comunidad superiores a las que correspondían conforme a su cuota de participación, no era un acto concluyente del que se pudiera derivar el consentimiento del demandante en la realización de las obras impugnadas.

Se formula recurso de casación contra esta sentencia por considerar que infringe los artículos 17.1 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 7.1 y 7.2 del Código Civil , en cuanto a la doctrina de los actos propios y abuso de derecho

El Tribunal Supremo , sentencia de veintisiete de Octubre de dos mil once, desestima el recurso.

Considera el Supremo que el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, tal y como esta Sala tiene declarado. No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento

La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, no obstante el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz.

La doctrina del abuso de derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)

En este caso concreto el demandante, lejos de mostrar un comportamiento silencioso capaz de ser valorado como un consentimiento tácito, ha denunciado por diferentes medios y desde que tuvo conocimiento de las obras realizadas la validez de las mismas, el comportamiento del demandante, contrario a otorgar validez a la ejecución de unas obras que afectan a un elemento común del edificio, debe calificarse como pertinaz, pues desde su inicio ha ejercitado todo tipo de acciones para conseguir la demolición de las mismas. Esta actitud no ha sido catalogada por la sentencia como abusiva, ya que, no se ha probado, como así valora la parte recurrente que no tuviera mayor interés que el de perjudicar al recurrente, al haberse limitado, como declara la sentencia recurrida, a ejercitar una acción en defensa de un derecho expresamente reconocido por la LPH.