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miércoles, 19 de noviembre de 2014

Consideraciones antes de alquilar un local comercial



Leyendo estos días: Los diez mandamientos básicos si quieres alquilar un local comercial, me ha parecido oportuno glosar los aspectos jurídicos  de lo que allí se expone aunque sea tangencialmente:

I.- Duración:

Efectivamente al iniciar un negocio ha de evaluarse la posibilidad de no tener éxito y por lo tanto no adquirir obligaciones de larga duración.
Sin embargo tampoco es conveniente pactar una duración escasa en el contrato, ya que si el negocio prospera el casero es posible que al agotarse esa pequeña duración, uno o dos años, pretenda disfrutar del esfuerzo y exija un considerable incremento del alquiler so pena de dar por terminado el contrato.
Lo recomendable por tanto es pactar una duración larga con una clausula que permita al inquilino dar por terminado el contrato trascurrido el primer año, teniendo en cuenta la situación del mercado está solución es perfectamente negociable.

II.- Contenido del contrato de arrendamiento

Sin perjuicio de que es más que recomendable que el aspirante a inquilino lleve a su abogado el borrador de contrato antes de firmarlo, si decide basarse en su propio criterio, además de lo que aparece expuesto en el artículo que estamos comentando debe prestar especial atención a:
a) No renunciar al derecho de indemnización por extinción del contrato de arrendamiento (art. 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), en caso de no llegar a un acuerdo para prorrogar el contrato al menos recibirá una indemnización por la pérdida de ese negocio

b) No renunciar al derecho de cesión o subarriendo (art. 32 de la LAU), este derecho sustituye al antiguo derecho de traspaso que la ley actual no contempla.

c) No renunciar al derecho de adquisición preferente, tanteo y retracto (art. 31 de la LAU), si renuncia puede tener problemas para continuar en caso de que el arrendador venda el local arrendado.

d) No admitir clausula que exonere de responsabilidad al arrendador  en caso de que no se obtengan del Ayuntamiento las licencias urbanísticas y de apertura que sean necesarias para iniciar la actividad que se pretende.

Téngase en cuenta que no existen modelos tipo o estándar de contrato de alquiler de local de negocio y la experiencia enseña que muchas veces se firman contratos con las renuncias antedichas sin saber lo que se está firmando.