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lunes, 1 de junio de 2015

Los efectos de la compra de un inmueble como "cuerpo cierto"



Hechos:
-3 enero 2001, compra de una "parcela edificable", perfectamente identificada, con superficie determinada, finca segregada en el mismo día, finca descrita, por un precio cierto que la vendedora confiesa haber recibido, fijado no por los metros vendidos, sino por precio alzado.

-27 de mayo de 2003 compra de una finca perfectamente identificada, por precio cierto, alzado, no por metros, consistente en una vivienda unifamiliar compuesta de planta baja, con dos terrazas y superficie determinada, linderos también claros, el norte con la avenida por donde tiene su acceso y los demás con las fincas colindantes con las que linda, una de ellas la anteriormente descrita.

-El propietario de la "parcela edificable" se percata de que la la superficie de la finca que consta en su escritura es superior a la que tienen verdaderamente, y ejerce acción reivindicatoria de esta porción de terreno, "trozo de parcela", contra su vecino.

La Audiencia Provincial advierte que no tomaron la precaución de hacer la medición al adquirirla, que la superficie que les falta no la han llegado a adquirir por título y modo y que no es aceptable "la simple afirmación que lo que falta lo posee el vecino de forma indebida"

Tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación desestiman la demanda, la AP afirma que "cuando se adquiere un cuerpo cierto e incluso vallado totalmente, que no se mide, que se descubre con una medición sin corroboración no puede admitirse los efectos de una acción reivindicatoria como poseído con la simple afirmación que lo que falta lo posee el vecino de forma indebida, ni tampoco resulta por tanto permisible la misma afirmación, so pretexto de que la finca figura en el registro o en el catastro con una extensión diferente".
Y da como probado, partiendo de la prueba pericial que "no ha habido modificación morfológica de lo establecido en el proyecto, tal como señala la sentencia de instancia es decir que cuando se produce la venta a la demandada ésta es cerrada, perfectamente cierta, en cuanto es un cuerpo concreto y determinado lo que se está vendiendo sin ningún tipo de duda, de hecho estas aparecen cuando el actor inicia las mediciones cosa que por cierto no hace en el momento de verificar su adquisición".

El Tribunal Supremo en sentencia de veintidós de Mayo de dos mil quince, declara no haber lugar al recurso de casación

Considera el Supremo que:

Precisamente, la parte demandante que ejercita la acción reivindicatoria no hizo las comprobaciones pertinentes al efecto de comprobar que el vendedor le transmitía exactamente la superficie que constaba en su contrato. Simplemente, al advertir más tarde que no coincidía, imputó lo que le faltaba a la vecina demandada. Esta, a su vez, compró, dos años después, una parcela que estaba construida, "parcela edificable... delimitada por el vigente plan general" : al tiempo del contrato lo que adquirió era la vivienda unifamiliar ya construida y perfectamente delimitada, como cuerpo cierto.

Sin perjuicio de las consideraciones jurisprudenciales que menciona el motivo del recurso, cuerpo cierto es el caso de un terreno o parcela identificada plenamente al tiempo de la transmisión y que se adquiere por un precio cierto, no señalado por su superficie, sino por su identificación . Es lo que ocurre en el presente caso en que tanto en el primer contrato como en el segundo, las partes identifican, como cuerpo cierto y precio alzado, lo que compran.

El cuerpo cierto no sólo es el determinado por linderos claramente fijados, sino también cuando la cosa vendida es el "inmueble vendido por un precio alzado... como cosa identificada por sí misma sobre la que las partes pueden hacer las mediciones y comprobaciones que estimen convenientes"

En definitiva, no se ha probado, conforme a lo declarado como tal en la sentencia de instancia, que los demandantes hayan visto usurpada una parte de su parcela por la demandada. Al hacer la medición, más tarde de su contrato de compraventa y habiendo tenido conciencia de lo que compraban en el contrato y de lo que adquirían, en el terreno, no se dirigieron a la parte vendedora sino a la vecina, suponiendo -como se desprende de la prueba- que ésta, o más bien su causante, se había apropiado de una parte que tampoco habían llegado a adquirir, como dice la sentencia recurrida