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miércoles, 15 de julio de 2015

Propiedad Horizontal. Acuerdos adoptados en el turno de Ruegos y Preguntas.



HECHOS


La Comunidad de Propietarios adopta, 31 mayo 2011, por mayoría el siguiente acuerdo: "la prohibición de aparcar en los patios traseros" y "la colocación de bolardos para delimitar la zona del patio correspondiente a la comunidad a fin de que no se aparque en ella".


El 21 noviembre 2011 la comunidad de propietarios en junta general extraordinaria adopta en el punto3, Ruegos y Preguntas, el siguiente acuerdo: exigir a XXX S.L. el pago de un canon por el uso del patio; de una parte, y de otra, ejercitar "acciones judiciales tendentes a dejar los patios libres y expeditos con la colocación de los bolardos y el uso del patio comunero como si de una propiedad exclusiva se tratara";


XXXS.L .propietaria de locales comerciales en el edificio y que utiliza el patio comunitario para aparcamiento impugna ambos acuerdos.


El juzgado de 1ª Instancia en sentencia confirmada por la Audiencia Provincial estima a demanda exclusivamente en lo que se refiere a declarar nulo el canon impuesto a XXXS.L.


El Tribunal Supremo (s.2/07/2015)  estima parcialmente el recurso de casación en el sentido de que procede la anulació/n del acuerdo de 31 de mayo de 2011 de la comunidad demandada que establecía la posible instalación de una puerta, por lo que se deberá permitir el acceso de vehículos a los locales, si bien sin derecho a estacionamiento en el patio mancomunado, por lo que se mantiene la instalación de los bolardos que impiden el aparcamiento.


Considera el Supremo que debe deslindar, a efectos de resolución, el tema de los bolardos y la cuestión de la puerta.


En cuanto a los bolardos solo pretendían impedir el estacionamiento en el patio que era mancomunado, y, por tanto, no era susceptible de apropiación por ningún comunero. Por tanto, el acuerdo de 31 de mayo de 2011 solo venía a ratificar, que no modificar, el título constitutivo ratificado (el título) en acuerdo de 20 de mayo de 1997 y, al no variar el tenor del título constitutivo, podía adoptarse por mayoría, por lo que no cabe entender infringidos los arts. 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Por lo que se refiere a la puerta es evidente que podría obstaculizar el acceso a los titulares de los locales y a sus clientes, que lo hacen por la rampa existente y que da entrada al patio.


La sentencia de 16 de julio de 2009 fijó, como doctrina jurisprudencial que «para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia».


De esta doctrina jurisprudencial se deduce la necesidad ineludible de respetar la existencia de un paso hacia el local de negocio, para poder ser explotado conforme a su propia naturaleza comercial de inmueble abierto al público; unido ello a que la comunidad, en el ejercicio de sus prerrogativas, no puede hacer uso abusivo del derecho a reglamentar sobre los elementos comunes en perjuicio de uno de los comuneros, al que se le impide que sus clientes puedan acceder al mismo, de forma que no se le ofreció alternativa alguna a la solicitada (STS 5/03/2014)


No corre la misma suerte la invocación de la infracción del art. 16.2 de la LPH por haberse tomado el acuerdo impugnado en el turno de ruegos y preguntas, puesto que aunque la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios, (...)éste no es el caso. No se trata de una prohibición, sino de una reiteración de lo que estaba ya prohibido y que a la actual recurrente se le requiera para su cumplimiento. En una junta anterior, de 2006 se aprobó el vallado de la piscina y si posteriormente se requiere a la actual recurrente el respeto y cumplimiento de aquel acuerdo, no se trata de un acuerdo nuevo, consistente en una prohibición, sino en el cumplimiento de lo que se acordó en su día, "sin necesidad de otras formalidades" (STS 5/02/2014)


En aplicación de esta doctrina debemos declarar que la adopción del acuerdo de inicio de acciones judiciales era consecuencia de previos acuerdos incumplidos por la hoy recurrente, incluso fue una respuesta proporcionada pues al inicio de la sesión se dio lectura al burofax remitido por la hoy recurrente en el que anunciaba la impugnación del acuerdo de 31 de mayo de 2011 (relativo a los bolardos y puerta de acceso).

Es decir, el acuerdo impugnado de 21 de noviembre de 2011 era corolario del inicio de acciones judiciales por la hoy recurrente y una mera exposición de la necesidad de defenderse por la comunidad. Es decir, la comunidad lejos de adoptar una postura activa se limitó a reconocer su necesidad de defensa, por lo que no se produjo indefensión ni sorpresa alguna en la hoy recurrente, pues lo adoptado en "ruegos y preguntas" era una consecuencia natural y previsible del previo inicio de acciones judiciales.