La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

LPH: Prohibiciones en el uso de una piscina comunitaria.

 

La comunidad de propietarios de un conjunto residencial, reunida en junta ordinaria toma, entre otros el siguiente acuerdo: “9. Piscinas 9.1. PROHIBICIONES: f. Por cuestiones de seguridad e higiene se prohíbe expresamente el baño desnudo, en topless, con burkini y/o con ropa”.

Uno de los copropietarios impugna el acuerdo por considerar que es nulo al incluir la prohibición expresa de la utilización de la prenda denominada burkini en la piscina, afirmando que este resultaba contrario a Ley y gravemente perjudicial al demandante, sin que tenga obligación jurídica de soportarlos, además de estar adoptados con abuso de derecho; y de forma conjunta por infringir y violar el Derecho Fundamental a la libertad ideológica y religiosa, confesión musulmana, recogido en nuestro Texto Constitucional.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Almería, sentencia de veintiséis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el apelante no ha conseguido probar que el acuerdo fuese contrario a las disposiciones legales que regulan el uso de las piscinas comunitarias, más bien resulta acorde a las mismas, y más en concreto al Decreto 23/1999 de 23 de febrero por el que se aprueba el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso colectivo en Andalucía, que resulta de aplicación al presente, y que señala, en cuanto a las obligaciones de los usuarios de aquellas, de atender al Reglamento de régimen interno de la piscina, cuyo contenido mínimo tiene las siguientes previsiones, recogidas en su artículo 27:
- Prohibición de entrada a la zona de baño con ropa o calzado de calle.
- Obligatoriedad de utilizar la ducha antes de la inmersión
- Prohibición de abandonar desperdicios o basuras en la piscina, debiendo utilizarse las papeleras u otros recipientes destinados al efecto.
- Utilización de gorros de baño en las piscinas cubiertas.

Tampoco ha probado que el referido burkini, con el que pretende acceder a la piscina junto con el resto de usuarios, resulte acorde con las normas de precaución higiénica necesarias para garantizar la salubridad del resto de usuarios de la misma, que exigen usar prendas destinadas solo al baño y que permitan lavar el cuerpo previamente mediante la ducha antes de incorporarse a la piscina de uso común.

Tampoco se aprecia el cariz atentatorio contra los derechos fundamentales que la demandante pretende otorgar al acuerdo adoptado, no se aprecia este, tanto porque la prohibición de acceder a la piscina no es exclusiva de la prenda que indica, ya que de modo general se prohíbe el uso de ropa en la misma al igual que acceder desnudo, cuanto porque no agravia el derecho a la libre expresión o manifestación de la propia confesión religiosa al cumplir la limitación una finalidad legítima, de salubridad, que ampara dicha limitación necesaria para la cohabitación de derechos, siendo además proporcional con la finalidad pretendida de evitar perjuicios al resto de usuarios limitando con ello el riesgo sanitario.

El derecho a la libre expresión de las creencias no puede ser interpretado de modo que carezca de límite alguno, ya que, como se ha transcrito, las normas que lo consagran prevén que haya de ejercitarse de modo que no afecten a la seguridad pública, la protección del orden, de la salud o de la moral públicas, o la protección de los derechos o las libertades de los demás. El pluralismo, la tolerancia y el espíritu de apertura, reconocidos como característicos de una sociedad democrática como la que gozamos (STEDH de 10 de noviembre de 2005) no puede suponer que el contenido del derecho a la manifestación libre de la propia convicción religiosa carezca de restricciones.

El alquiler para uso turístico de vivienda en propiedad horizontal.

 

HECHOS:

El art. 4 de los estatutos de la Comunidad de propietarios de una Urbanización en Cantabria dispone: Cada propietario tiene la plena propiedad de su vivienda unifamiliar y el jardín anejo a la misma y cuantos elementos estén en el interior de la misma. Sin embargo, en las viviendas los propietarios están sujetos a la siguientes limitaciones: c) La no instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas.

El propietario de una vivienda, para cumplir lo exigido por la normativa autonómica,  solicita la emisión de certificado justificativo de que en los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad no se prohíben ni se establecen restricciones del uso de las viviendas como viviendas de uso turístico.

En reunión extraordinaria convocada al efecto la junta de copropietarios acuerda por mayoría prohibir el uso del inmueble al destino de vivienda de uso turístico.

El propietario afectado por esa prohibición demanda a la comunidad solicitando que se declare ineficaz el acuerdo adoptado y se expida el certificado solicitado.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del demandante y confirma la sentencia.

Considera la Audiencia que el acuerdo obtenido en la junta de la comunidad alcanza el régimen de mayoría expresamente exigido por el art. 17.12 LPH y, además, no supone una modificación del título constitutivo o de los estatutos que pudiera determinar la exigencia de unanimidad, pues la redacción inicial del art. 4 de los estatutos ya reconoce inicialmente la plena propiedad de la vivienda, con su jardín anejo y sus elementos, pero impone una limitación que, sin mayor esfuerzo hermenéutico que respetar su literalidad (art. 1.281 CC), supone una prohibición clara para la instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas, aunque se utilice otra terminología ("no instalación (..)").

Por último, negocio, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es "aquello que es objeto o materia de una ocupación lucrativa o de interés", como inevitablemente debe ser calificada el destino para uso turístico de una vivienda.

Como indica el propio Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, bien se alquilen a turistas, completas -como es el caso de la del actor según la inscripción realizada como vivienda de cesión completa- o por habitaciones, a cambio de un precio determinado, tienen cabida en el sector turístico como "nuevos modelos de negocio" sujetos en el ámbito de la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios.

 A partir de tales consideraciones, ni para el tribunal resulta decisiva la opinión de la Dirección General de Turismo del Gobierno de Cantabria, ni el régimen de tributación por esta actividad. Resulta para la Sala suficientemente justificado que la intención del actor es el destino de su vivienda para obtener, a través de la actividad de hospedaje puntual o provisional, una ocupación lucrativa o de interés como actividad puramente negocial y que solo residualmente puede ser considerada residencial.

LPH. El uso de la piscina en una comunidad de propietarios

 

La comunidad de propietarios de un complejo urbanístico acuerda por mayoría, con el voto en contra un copropietario, prohibir el uso de la zona deportiva (piscina y barbacoa) a los propietarios y usuarios de garajes, que, a su vez, no sean propietarios de una vivienda en el complejo.

El copropietario disidente impugna el acuerdo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el anterior acuerdo

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia de nulidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2022, estima el recurso de casación del disidente declarando que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.

Considera el Supremo que de acuerdo con el art. 394 del C. Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.

En función de ello debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia.

Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

En función de lo expuesto procede estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina.

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos por un copropietario moroso.

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble.

Uno de los copropietarios, invocando el art. 17.6 de la LPH, impugna el acuerdo, por considerarlo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, solicitando que cesase la sostenida perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y que se condenara a la demandada a clausurar la puerta de nueva apertura, reponiendo la tabiquería a su situación preexistente.

La comunidad se opone, invocando el art. 18.2 de la LPH, puesto que el demandante era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

El Juzgado de primera instancia declara la nulidad del acuerdo adoptado.

La Audiencia provincial desestima el recurso de la comunidad y confirma la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de febrero de 2022, estima el recurso de la comunidad, revoca las sentencias anteriores y dicta otra, en su lugar, en virtud de la cual se desestima la demanda formulada por el copropietario.

Considera el Supremo que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado. La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH.

Propiedad Horizontal. Las costas judiciales en pleito contra la Comunidad.

 

HECHOS

Un copropietario demanda a la Comunidad solicitando se declaren nulos los acuerdos tomados en una Junta extraordinaria celebrada.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y condena en costas al copropietario demandante.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del copropietario, imponiendo a la parte apelante las costas del recurso.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, estima en parte el recurso de casación de dicho copropietario, en el único sentido de que no procede imputar al demandante el pago de los gastos procesales de la comunidad en su litigio con dicho copropietario, y declarar que no procede la condena en costas en ninguna de las instancias.

Invoca el Supremo su sentencia de 23 mayo 1990, cuando señala que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Asimismo la sentencia de 26 de marzo de 2012:  "Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se reconoció parcialmente al recurrente su derecho, lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

Propiedad Horizontal. Mayoría necesaria para instalar un ascensor “ex novo”

 

HECHOS:

En una junta de propietarios se somete a votación la instalación ex novo, -por primera vez- de ascensores, con repercusión del gasto a todos los propietarios (viviendas, locales y garajes). Al no obtenerse la mayoría necesaria, se procedió a la votación de un segundo acuerdo, de instalación de ascensores, con exoneración de contribuir a este gasto a los locales comerciales y garajes, lo que obtuvo la mayoría necesaria de propietarios y cuotas.

Como consecuencia del anterior, en el acuerdo tercero se acordó establecer una derrama extraordinaria a satisfacer exclusivamente por los propietarios de viviendas.

Los propietarios de viviendas de la planta baja impugnan esos acuerdos por considerar que son contrarios a la ley y a los estatutos.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulos los acuerdos.

La Audiencia Provincial revoca esa sentencia y declara válidos los acuerdos

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de abril de 2021, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que de acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH procede la instalación de ascensor, aun cuando el importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando el acuerdo haya sido objeto de aprobación por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, como en este caso.

Esencialmente lo que discuten los recurrentes es la repercusión de la exención de pago de los locales. Esta sala, (STS 7/11/2011 y 13/09/2010) entiende que: "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".

De la referida doctrina se deduce que el acuerdo destinado a la distribución de los gastos de instalación, se ha de aprobar con idéntico sistema de mayorías que el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por mayoría y ello con el fin de no obstaculizar la política legislativa de la LPH tendente a la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultan el desenvolvimiento de personas con discapacidad.

Por tanto, es posible una distribución de gastos que no coincida con la cuota de participación en elementos comunes, en casos como el analizado, pues el propio art. 9 de la LPH permite que se contribuya con arreglo "a lo especialmente establecido", acuerdo que al estar "asociado" al de instalación se aprueba por mayoría, pero que no podrá lesionar gravemente a ningún propietario (STS 23/12/2014).

Por otro lado, no consta un grave perjuicio a los demandantes (art. 18 LPH), pues como ya hemos reflejado, en la sentencia recurrida se pondera que las obras han provocado la eliminación de barreras arquitectónicas que facilitan el acceso a los bajos, eliminando mediante rampas y rellanos una cota de 1,12 metros y les revaloriza el piso.

PROPIEDAD HORIZONTAL. Legitimación activa para impugnar un acuerdo

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia desestimando la impugnación contra un acuerdo de la Junta de copropietarios, solicitada por una condueña, por falta de legitimación activa, en aplicación del art. 18.2L.P.H. al haber asistido la actora a la junta representada por su hijo y no haber votado en contra delo acordado ni salvado su voto.

La Audiencia Provincial de Pontevedra , sentencia de veintitrés de julio de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la demandante y confirma la sentencia  del Juzgado.

Esta resolución desestimatoria se basa en que  el recurso de la demandante defiende su legitimación activa alegando en primer lugar la inexistencia de votación y que por tanto resulta innecesario votar en contra o salvar el voto para impugnar judicialmente el acuerdo.

En contra de lo que expone el recurso la sentencia no se contradice en este punto sino que en base al contenido del acta, completado con los testimonios de los propietarios presentes en la junta, explica que era esa la voluntad de todos los asistentes, incluido el hijo de la demandante que mostró su acuerdo en todos los extremos sin oponerse a ninguno. Y deduce de ello un acuerdo por unanimidad que hacía innecesaria una expresa votación con cómputo de votos favorables o desfavorables.

La sentencia no se contradice sino que resuelve bien la cuestión. Y lo hace teniendo en cuenta la flexibilidad que corresponde a la interpretación de los acuerdos comunitarios y de la redacción de sus actas por la condición de no profesionales de los intervinientes. Por encima de los formalismos ha de atenderse a la voluntad real de los intervinientes siempre que se deduzca razonablemente de los términos del acta y del testimonio de los presentes, como en este caso sucede.

A mayores se añade el testimonio del hijo de la demandante reconociendo que no votó en contra de lo que se acordaba, como detalla la Juez a quo. Ratificamos así la valoración de la sentencia sobre la unanimidad del acuerdo, de lo que resulta la falta de legitimación de la actora conforme al art. 18 L.P.H. al no haber salvado su voto en la Junta.

Por otra parte si fuera preciso entrar en el fondo aclararíamos que en el fondo el acuerdo es jurídicamente irreprochable. Evidencia los problemas del uso de un trastero como vivienda con repercusión en las instalaciones del edificio, lo que legitima a la Comunidad para pedir determinada documentación a la propietaria demandante y por otro lado imponerle determinadas obligaciones o prohibiciones acordes con su situación en la fecha de la junta. Todas ellas exigencias razonables, que podrán ser discutidas por la interesada, pero que no constituyen a la vista de lo actuado en este juicio un abuso de derecho ni un ejercicio antisocial del mismo.

Propiedad Horizontal: Modificación de la distribución de gastos generales.

HECHOS:

La Comunidad de propietarios acuerda en 1977, fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo, situación que fue aceptada por todos los comuneros, sin que tal acuerdo fuera objeto de impugnación ni los acuerdos posteriores que recogen tales cuotas de participación.

En Junta celebrada en 11 de diciembre de 2013, se acuerda denegar la solicitud de una copropietaria de aplicar la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal respecto de su contribución al sostenimiento de los gastos generales, así de exigir a dicha propietaria el pago de los gastos generales en cuanto a la cuota de participación asignada en el título constitutivo.

La propietaria afectada obtiene sentencia en primera instancia por la que se declaran nulos los anteriores acuerdos.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la Comunidad considerando do perfectamente válida la postura de la comunidad, ya que la situación se mantiene de forma tácita a lo largo de más de treinta y cinco años.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020, estima parcialmente el recurso de casación de la copropietaria y revoca la sentencia de la Audiencia, declarando nulo el acuerdo por el que la Comunidad se niega a aplicar a la demandante la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

Considera el Supremo que el interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.

Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos de la Junta.

HECHOS:

La comunidad de propietarios demanda a uno de ellos solicitando sea condenado a permitir sustituir la puerta del trastero correspondiente a su vivienda por otra igual a las ya instaladas en el resto de los trasteros del inmueble y de conformidad con lo acordado en la Junta de Propietarios celebrada el 15 de octubre de 2.015.

 El propietario demandado se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la nulidad del referido acuerdo de la Junta de Propietarios por el que se acordó el cambio de todas las puertas de los trasteros a costa de la Comunidad .

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención, al considerar que el acuerdo de la Comunidad que se quería hacer cumplir era válido y eficaz, por no haber sido impugnado en plazo y que por ello debía ser ejecutado.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del propietario aunque considera que la acción ejercitada por vía reconvencional no estaba caducada.

El Tribunal Supremo, 27 de febrero de 2020, sentencia de  desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

El Supremo no acoge el motivo de recurso invocado por el propietario al decir que en la sentencia recurrida se declaró que la única razón para cambiar las puertas de los trasteros era por ornato y en base a ello considera infringido el art. 17 de la Ley Propiedad Horizontal, al entender que no se había respetado el quórum necesario para las mejoras.

Esta sala debe declarar que el recurrente no respeta los hechos probados de la sentencia recurrida, dado que en la misma se declara:

 "Se trataba sólo de la sustitución de unas puertas deterioradas por otras nuevas"."...pero habida cuenta el mal estado en que se encontraban las puertas de los trasteros-solárium del demandado, y resultando inviable su reparación, tanto desde el punto de vista técnico como económico, como se desprende del informe pericial aportado a los autos por la Comunidad actora, es evidente que en base al citado precepto estaba legitimada para imponer a su propietario la sustitución de dichas puertas".

Por lo tanto, procede desestimar el motivo, dado que pretende la aplicación de un precepto pensado para las mejoras no necesarias, cuando el supuesto analizado es el de sustitución de unas puertas por su estado de manifiesto deterioro, lo que entra dentro de las obras de conservación ( art. 10 de la LPH).

Tampoco es posible estimar la existencia de abuso de derecho, invocada por el propietario demandado, cuando la comunidad acuerda la sustitución de todas las puertas de los trasteros, incluida la del demandado y decide afrontar los gastos, conforme al coeficiente de participación, ya que no consta que el demandado deba afrontar un gasto superior al del importe de su puerta ( art. 7 del C. Civil).

Propiedad Horizontal: ¿Una fachada transventilada es obra de mejora o reparación?

La Comunidad de Propietarios acuerda la instalación de una fachada transventilada, como única solución constructiva viable y duradera para acabar con los problemas que padece el inmueble de manera definitiva, así como la repercusión de dichas obras, en cuotas iguales para todos los copropietarios, mediante una derrama extraordinaria de125 euros mensuales.

Varios copropietarios impugnan los citados acuerdos.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda interpuesta.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la Comunidad y desestima la demanda de los comuneros.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de febrero de 2020, resuelve el recurso de casación de los copropietarios, en el sentido siguiente:

a) Declarar la nulidad parcial de los acuerdos de 26 de septiembre y 14 de noviembre de 2013 de la Comunidad Propietarios demandada de forma que la derrama o cuota que se gire por las obras de la fachada se habrá de emitir conforme al coeficiente de participación en los elementos comunes.

b) Mantener la validez de los acuerdos, en cuanto aprueban la obra de rehabilitación de la fachada mediante una nueva pared trasventilada adherida a la original.

En cuanto al primer punto el Supremo, con invocación de jurisprudencia al respecto, considera que, cabe deducir y concluir que el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales en algunos casos, al margen de lo preceptivamente establecido sobre distribución de gastos según la cuota de participación en elementos comunes, no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados, dado que dicha práctica no supone modificación de las reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la inexistencia de un acuerdo unánime lo previsto en el art. 9.1 de la Ley Propiedad Horizontal, no pudiendo aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad, al infringir normas imperativas, no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en elementos comunes, referidos a obras de naturaleza extraordinaria que afectan al valor del edificio. La práctica de la Comunidad sobre adopción de cuotas lineales no puede vincular frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas.

En cuanto al segundo punto entiende que, aunque se pretenda por los recurrentes que al tratarse de una modificación de la fachada como elemento común se habría precisado de la unanimidad para la aprobación de los acuerdos, esta Sala debe declarar, que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina jurisprudencial dado que:

1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH.