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miércoles, 14 de octubre de 2015

Los efectos del impago del IBI por el inquilino en un alquiler de "renta antigua"



HECHOS:


Arrendamiento urbano pactado en 6 de septiembre de 1960, por el que se paga un alquiler mensual de 46,25 euros mensuales.


La titularidad dominical del inmueble arrendado es compartida por tres personas, madre y dos hijos.


Uno de los hijos requiere fehacientemente a la  inquilina el pago del IBI sobre ese inmueble por importe de  122,02 euros.


Transcurridos treinta días sin que se haya efectuado el pago, se insta el desahucio, por el citado condueño, litigando en beneficio de la comunidad que forma con su madre y hermano.


El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento condenando a la inquilina a dejar libre y expedito el inmueble arrendado y a abonar al actor la cantidad de 122,02 euros incrementada con los intereses legales desde el 30 de enero de 2015. Con costas.


La Audiencia Provincial de La Coruña (s. 10/09/2015) en una prolija y fundamentada sentencia, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado, condenando en costas a la inquilina recurrente.


Considera la Audiencia que no procede la alegación de falta de legitimación ad causam del demandante, que corresponde exclusivamente a la madre de éste como usufructuaria, lo que fundamenta con una abundantísima cita jurisprudencial que viene a resumir en lo siguiente:


A) En principio, y con carácter general, cualquier comunero está legitimado activamente para el ejercicio de acciones en beneficio de la comunidad, y entre ellas las resolutorias del contrato arrendaticio.


B) El arrendatario carece de interés legítimo para cuestionar en juicio que el ejercicio de las meritadas acciones no son beneficiosas para la comunidad, pues no le corresponde capacidad de decisión al respecto, ingiriéndose en derechos ajenos.


C) El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma indubitada la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial, oposición que no se deduce del simple hecho de que éstos no hayan firmado la demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo necesario, pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar.


D) La constatada oposición del resto de los comuneros, que representen la mayoría de las cuotas o intereses en la comunidad, al ejercicio de la acción judicial, privará de legitimación ad causam al comunero accionante, sin perjuicio del derecho de las partes a acudir al Juez en los supuestos contemplados en el art. 398 del Código Civil.


Subraya en este caso la inexistencia de oposición de los otros comuneros  que además, sería difícilmente explicable, dada la exigua renta que se paga por el inmueble litigioso de 46,25 euros mensuales, en contraste con el connatural beneficio que implica para los otros condueños la liberación del piso litigioso y la posibilidad de alquilarlo en mejores condiciones u ocuparlo personalmente.


Tampoco admite la AP la invocación de la facultad de enervar el desahucio puesto que el requerimiento de pago se hizo correctamente y ha trascurrido el plazo, pues como señala el Tribunal Supremo la información que se traslada en ese requerimiento es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada


En cuanto a que el impago del IBI pueda ser causa resolutoria de un contrato de arrendamiento urbano la Audiencia se remite a la doctrina sentada por la STS 12/01/2007: el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964