HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de 19 de noviembre de
2020 en el que se especificaba que en el precio del alquiler no estaban
comprendidos los consumos por suministros con los que contaba la finca, tales
como agua, electricidad, teléfono, así como aquellos susceptibles de
individualización, los que serían en todo caso de cuenta y cargo del
arrendatario. En el tercer párrafo de la misma cláusula se decía
expresamente: Los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de
Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios.
Los arrendatarios abonaron el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (IBI) y las tasas de basura correspondientes al año 2021 y dejaron de
abonar las cantidades en el año 2022. Los arrendatarios fueron requeridos de
pago por la arrendadora, pero se opusieron manifestando que la cláusula que les
imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no
especificaba cuál era su importe.
El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de desahucio
por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras del año 2022.
La Audiencia Provincial estimó el recurso del arrendador declaró
resuelto el contrato de arrendamiento y la procedencia del desahucio por falta
de pago del IBI y de las tasas de basuras.
El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025,
desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.
Considera el Supremo que la mención que se contiene a los
tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida
únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan
sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio,
es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se
trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen
de propiedad horizontal.
Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están
individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el
supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En
consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el
párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe
anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo
se establece para los «gastos».
Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de
recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el
servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real
Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las
tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o
afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real
Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los
propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las
cuotas sobre los respectivos beneficiarios».
En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera
expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de
basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades
correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de
acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los
recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran
individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su
exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del
contrato.
