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miércoles, 10 de junio de 2009

PAREJAS DE HECHO Y ALQUILERES

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la equiparación entre matrimonio y unión de hecho a los efectos de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler de vivienda .

En tal sentido esa ley considera que la situación del cónyuge del arrendatario es análoga a la de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento del inquilino, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Sin embargo resulta evidente que la probanza de una situación matrimonial es mucho mas sencilla que la existencia de una pareja de hecho, (convivencia more uxorio), y desde luego ha de ser plenamente respetuosa con el principio general de la carga de la prueba, establecida en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que acreditar el hecho de la convivencia es una carga que corresponde al que pretende obtener los derechos derivados de la misma, y tiene expreso reflejo legal en la normativa arrendaticia, concretamente en la Disposición Transitoria segunda B).9, de la LAU 1994, cuando indica que "corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5, y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia por el arrendatario fallecido que para cada caso proceda", añadiendo que "La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada", disposición que no estableciendo presunción alguna, si comporta un desplazamiento del riesgo de la incertidumbre, hacia quien se atribuye la condición de beneficiario de la subrogación

Para ello la jurisprudencia ha venido admitiendo que cuando no existe la más mínima constancia documental de la citada relación, no figurando inscrita en ningún registro, en concreto en el de Uniones de Hecho, mas tal requisito no es necesario para dar por cierta la convivencia, siendo la única consecuencia de su falta de inscripción una dificultad añadida a su prueba, la convivencia more uxorio puede ser acreditada por testigos, prueba documental, certificado del Ayuntamiento del que se infiere la convivencia de que se trata en la vivienda arrendada; cuenta corriente conjunta a través de la que se pasan al cobro los alquileres.

En tal sentido la AP de Barcelona en sentencia de 7 de noviembre de 2006 tiene declarado que si la introducción de parientes próximos a la familia, no ha dado lugar a la consideración de cesión inconsentida, menos puede suponerla aquella persona que es la pareja de la arrendataria y ello con independencia del estado de la misma, separada o divorciada, cuando la propia ley de arrendamientos concede derechos a los mismos , y no se cuestiona que se trate de una unión estable, estando inscritos en el correspondiente Registro del Ayuntamiento.

Sin embargo hay que tener en cuenta que esta equiparación no está prevista en los casos de separación o disolución voluntaria de la convivencia more uxorio, en los que por el contrario, en caso de matrimonio el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los Arts. 90 y 96 del Código Civil.
Así mismo resulta indudable que la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos no concede derecho de subrogación al fallecimiento del arrendatario de local de negocio a las parejas de hecho, a diferencia de la disposición transitoria segunda, apartado B, número 7 , relativa a los arrendamientos de vivienda.