El desistimiento de uno de los convivientes en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 7 de mayo de 2019, entre los copropietarios del inmueble y un arrendatario.

El 29 de abril de 2021, el inquilino notifica a los arrendadores su voluntad de dar por terminado el arriendo con fecha 30 de abril de 2021, dejando las llaves depositadas en una notaría, y manifestando que queda en la vivienda su expareja y madre de su hija.

Los arrendadores remiten a la ocupante de la vivienda burofax en el que le indican …”usted tiene 15 días para comunicarnos si desea continuar o no con el contrato de arrendamiento y en tal caso acreditar su solvencia y probar que concurren los requisitos de relación conyugal y convivencia. Si en dicho plazo no nos da cumplida respuesta, se entenderá extinguido el arrendamiento y se promoverá demanda judicial para forzar el desalojo”

Esta carta se intentó entregar, en ese domicilio, el día 13 de mayo de 2021 a las 9 horas y 23 minutos habiendo resultado ausente y devuelto, a la oficina de Correos, a las 10 horas y 41 minutos del día 14 de mayo de 2021.

Loa arrendadores promueven demanda para la inmediata recuperación de la plena posesión de su vivienda, el juzgado de primera instancia estima totalmente la demanda y se condena a la demandada a la entrega de la posesión de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinte de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda, en la que no había más que un arrendatario, y, aunque esa vivienda arrendada era la familiar en la que el arrendatario convivía extramatrimonialmente con la demandada, ésta no era la arrendataria.

De esta manera cobra todo su significado el artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso el arrendatario manifestó su voluntad de no renovar el contrato al tiempo que abandonaba la vivienda arrendada.

Es cierto que, en su día, la vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento, pero el arrendatario manifestó a los arrendadores, su voluntad de no renovarlo y la abandonó y nació, en favor de la conviviente extramatrimonial del arrendatario, un derecho a subrogarse en la posición de arrendatario en la relación arrendaticia que no ejercitó en plazo, por lo que, esa relación arrendaticia, quedó extinguida en su totalidad.

No cabe duda de que el requerimiento al que se refiere el apartado 2 del artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre tiene carácter recepticio. Pero ello no impide que se tenga por recibido cuando, como sucede en el presente caso, la carta se dirige al domicilio en el que sabemos que reside la destinataria, quién, de ser cierto que estaba ausente, no tuvo a bien desplazarse a la oficina de correos para recogerla. Resulta evidente que la destinataria no quería recibir la carta. En estos casos, debe darse por recibida la carta, como se argumenta en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (se trataba, en este caso, de un telegrama).

 

El precario en la relación de 'pareja de hecho' -convivencia "more uxorio"-.

El titular registral de una vivienda ve desestimada su petición de desahucio por precario contra la demandada, una vez rota su relación con ella tras años de convivencia "more uxorio".

La Audiencia Provincial de Pontevedra (s. 16/07/20214) desestima su recurso de apelación y confirma la sentencia en atención a lo siguiente:

Destaca en primer lugar, con abundante cita de sentencias,  que la mera convivencia de hecho "more uxorio", sin más, no es generadora de ninguna consecuencia económica, no demuestra la existencia de un régimen de comunidad de bienes, ni permite presumirlo, de modo de, en principio, la rotura de la convivencia no atribuye derecho de uso del inmueble en el que se ha desarrollado.

Se prevé, sin embargo, el supuesto de que la parte demandada presente título bastante, es decir, que los convivientes interesados demuestren, con el rigor que exige el art. 217 LEC , por pacto expreso o por sus evidentes actuaciones -aportación continuada y duradera de sus ganancias, o de su trabajo al acervo común-, que su inequívoca voluntad fue hacer comunes todos o algunos de los bienes adquiridos durante la unión de hecho, considerándose intrascendentes desembolsos en gastos de suministros, conservación o demás subordinados de la propiedad.

En el supuesto enjuiciado, si bien el demandante ostenta la titularidad formal del controvertido inmueble mediante escritura de compraventa de 1.7.1998 acompañada a demanda, resulta probado con firmeza que mantuvo relación de convivencia durante casi diez años con la demandada, en pleno período de amortización de hipoteca, demostrándose -mediante coherente y conjunta valoración de documental y testifical a la luz de arts. 217 y 376 LEC - una verdadera unidad patrimonial plasmada en entramado de cuentas corrientes, nutridas con salarios e ingresos de ambos, con disponibilidad conjuntas, en estratégica programación de gastos comunes, tanto corrientes como de amortización de hipoteca, según se constata al examinar extractos y libretas obrantes en autos. De dicha confusión patrimonial se colige situación de comunidad de bienes y consiguiente cuota de participación de la demandada en la amortización de hipoteca -y en la consiguiente adquisición material de la vivienda-, que, en definitiva, configuran título suficiente para enervar la pretensión demandante de precario.

La presunción de subarriendo

¿Puede el arrendatario mantener a otras personas, ajenas a su familia o actividad en la vivienda o local arrendado, sin incurrir en causa de desahucio por subarriendo inconsentido?

A este respecto podemos recordar que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, sin haberlo notificado a la propiedad, y sin que exista la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial (artículo 114, 5° de la LAU de 1964 ), como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( S.T.S. 13/5/1970, 19/10/1972, 12/6/1973).

Así mismo como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 18) de 10 de mayo de 2.005 "por lo que hace a la introducción de tercero es copiosa la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que la introducción de tercero en el uso de la cosa arrendada, ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es decir, cualquiera que sea la calificación legal que merezca, es causa de resolución del arriendo, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en la cosa arrendada".

En tal sentido conforme a la sentencia de la AP de Madrid de 27 de octubre de 2010 la invocación de las causas resolutorias previstas en el apartado 5 del artículo 114 la Ley de Arrendamiento Urbanos, comporta el que la misma, según reiterada y consolidada doctrina jurisprudencial, se analice a la luz de las premisas siguientes:
1°) Que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción «iuris tantum» de la existencia de la causa resolutoria.
2°) Consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba, al tener que justificar la arrendataria demandada, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada.
3°) Ocupación que ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario, para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio y de forma plena, al modo indicado por la Sentencia de 30 de mayo de 1972

PAREJAS DE HECHO Y ALQUILERES

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la equiparación entre matrimonio y unión de hecho a los efectos de los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler de vivienda .

En tal sentido esa ley considera que la situación del cónyuge del arrendatario es análoga a la de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento, abandono o fallecimiento del inquilino, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Sin embargo resulta evidente que la probanza de una situación matrimonial es mucho mas sencilla que la existencia de una pareja de hecho, (convivencia more uxorio), y desde luego ha de ser plenamente respetuosa con el principio general de la carga de la prueba, establecida en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que acreditar el hecho de la convivencia es una carga que corresponde al que pretende obtener los derechos derivados de la misma, y tiene expreso reflejo legal en la normativa arrendaticia, concretamente en la Disposición Transitoria segunda B).9, de la LAU 1994, cuando indica que "corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5, y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia por el arrendatario fallecido que para cada caso proceda", añadiendo que "La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada", disposición que no estableciendo presunción alguna, si comporta un desplazamiento del riesgo de la incertidumbre, hacia quien se atribuye la condición de beneficiario de la subrogación

Para ello la jurisprudencia ha venido admitiendo que cuando no existe la más mínima constancia documental de la citada relación, no figurando inscrita en ningún registro, en concreto en el de Uniones de Hecho, mas tal requisito no es necesario para dar por cierta la convivencia, siendo la única consecuencia de su falta de inscripción una dificultad añadida a su prueba, la convivencia more uxorio puede ser acreditada por testigos, prueba documental, certificado del Ayuntamiento del que se infiere la convivencia de que se trata en la vivienda arrendada; cuenta corriente conjunta a través de la que se pasan al cobro los alquileres.

En tal sentido la AP de Barcelona en sentencia de 7 de noviembre de 2006 tiene declarado que si la introducción de parientes próximos a la familia, no ha dado lugar a la consideración de cesión inconsentida, menos puede suponerla aquella persona que es la pareja de la arrendataria y ello con independencia del estado de la misma, separada o divorciada, cuando la propia ley de arrendamientos concede derechos a los mismos , y no se cuestiona que se trate de una unión estable, estando inscritos en el correspondiente Registro del Ayuntamiento.

Sin embargo hay que tener en cuenta que esta equiparación no está prevista en los casos de separación o disolución voluntaria de la convivencia more uxorio, en los que por el contrario, en caso de matrimonio el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los Arts. 90 y 96 del Código Civil.

Así mismo resulta indudable que la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos no concede derecho de subrogación al fallecimiento del arrendatario de local de negocio a las parejas de hecho, a diferencia de la disposición transitoria segunda, apartado B, número 7 , relativa a los arrendamientos de vivienda.