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lunes, 25 de mayo de 2009

BUROFAX Y NOTIFICACION FEHACIENTE

Es extraordinaria y excesivamente habitual que se resuelvan y decidan de palabra o por teléfono cuestiones de cierta importancia que mas tarde son discutidas o incluso negadas por quienes las decidieron.
Teniendo en cuenta esto, es preciso reiterar la necesidad de que quien pretende beneficiarse de un acuerdo verbal con otra persona tenga la preocupación de documentarlo de la mejor manera posible. Por ejemplo el inquilino llega al acuerdo de dejar finiquitado con su casero el arriendo y éste se compromete a devolver la fianza en cuanto obtenga su importe del Organismo público en que se encuentra depositada. Este es un supuesto que con excesiva frecuencia se pacta verbalmente y luego alguna de las partes “olvida” su compromiso.
Lo mismo suele ocurrir en el caso de desperfectos del inmueble arrendado que normalmente se produce por teléfono la reclamación, la parte que recibe la llamada “autoriza” el arreglo y luego no hace honor a esa autorización.
En evitación de todo esto es conveniente la notificación fehaciente, es decir que el que comunica algo pueda a posteriori acreditar que el receptor tuvo cumplido conocimiento de esa notificación e incluso prestó su conformidad.
Para ello ha proliferado el envío de burofax con certificación de contenido, procedimiento mediante el cual, previo pago, el servicio postal acredita el contenido de una carta o escrito recibido por la persona a la que se envía.
Hay que tener en cuenta sin embargo que si la persona a la que remitimos el burofax, se niega a recibirlo y por tanto éste queda sin entregar, el notificador no cumple su obligación de dar a conocer el contenido de esa misiva. Es decir en el caso de que legalmente sea obligatorio acreditar la notificación fehaciente, por ejemplo manifestar al inquilino las condiciones de venta de la vivienda arrendada para que ejercite si lo desea su derecho de tanteo, es preferible, aunque tenga mayor costo, acudir a la notificación notarial.
En otro orden de ideas conviene sin embargo subrayar que lo dicho acerca de la negativa a recoger un correo certificado no surte los mismos efectos cuando el que remite esa carta certificada es un organismo público (AEAT, SS, Ayuntamiento etc.) en tal caso conforme a la normativa vigente, hay que tener en cuenta lo que sigue:
1.- Cuando la notificación se practique en el domicilio del interesado, de no hallarse presente éste en el momento de entregarse la notificación podrá hacerse cargo de la misma cualquier persona que se encuentre en el domicilio y haga constar su identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en que se intentó la notificación, intento que se repetirá por una sola vez y en una hora distinta dentro de los tres días siguientes.
El Tribunal Supremo considera que la expresión de hora distinta determina la validez de cualquier notificación que guarde una diferencia de al menos sesenta minutos a la hora en que se practicó el primer intento de notificación.
2.- Cuando el interesado o su representante rechace la notificación de una actuación administrativa, se hará constar en el expediente, especificándose las circunstancias del intento de notificación y se tendrá por efectuado el trámite siguiéndose el procedimiento
3.- Cuando intentada la notificación, no se hubiese podido practicar, la notificación se hará por medio de anuncios en el tablón de edictos del Ayuntamiento en su último domicilio, en el Boletín Oficial del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia, según cual sea la Administración de la que se proceda el acto a notificar, y el ámbito territorial del órgano que lo dictó.
Todo ello es muy interesante conocerlo  para abandonar el hábito de no recoger las notificaciones de certificados que el servicio postal deja en el domicilio de los ciudadanos, que siempre que sean procedentes de un organismo publico deben recogerse ya que puede uno encontrarse con la sorpresa de una sanción pecuniaria en tramite de ejecución contra la cuenta bancaria, sin haber tenido realmente conocimiento previo del expediente sancionador, pero formalmente estar notificado y por tanto caducado el derecho a recurrirla.

martes, 19 de mayo de 2009

La hipoteca inversa en España

La hipoteca inversa  se encuentra regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

En el preámbulo de la ley se dice que hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución (...)No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

En tal sentido la citada disposición define la hipoteca inversa como: El préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y exige los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

Las entidades que concedan estas hipotecas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto.

Los herederos podrán cancelar el préstamo  abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación

Si los herederos deciden no reembolsar los débitos vencidos con sus intereses el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia

Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 22 de enero de 2015:  Se trata de una figura inexistente en nuestra legislación tradicional y que procede de la adaptación de dos figuras de gran arraigo en el derecho anglosajón como son la "Life mortgage" inglesa y la " reverse mortgage" americana, y es una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir a dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder la titularidad. La hipoteca inversa se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses.

miércoles, 13 de mayo de 2009

ZAPATERO Y LOS ALQUILERES

Según la prensa, el Presidente del Gobierno en su discurso ante el Congreso de los Diputados entre las medidas a tomar para atajar la crisis ha anunciado importantes deducciones fiscales para los alquileres de vivienda.

Sin perjuicio de que hasta que no se vean publicadas en el BOE carece de sentido referirse a ellas, puede ser interesante hacer unas reflexiones sobre las mismas, dado el momento en que se han hecho públicas con el fin de poner de manifiesto su carácter electoralista y por tanto tratar de que estas consideraciones puedan ser “aviso de navegantes” a la hora de emitir el voto.


Se mejorará la deducción por alquiler y se equiparará con la deducción por vivienda en el IRPF, (ABC) esta ampulosa manifestación suscita la siguiente pregunta: La equiparación entre la deducción por alquiler y por adquisición de vivienda habitual, cuyo alcance por supuesto permanece desconocido ¿se refiere a la actual o a la también anunciada por el sr. Rodríguez Zapatero?
Es importante la respuesta a esa pregunta por cuanto la deducción por vivienda habitual prácticamente va a desaparecer a partir de 2011, ya que solamente podrán acogerse a ella los contribuyentes con rentas menores de 17.000 euros, limitación inexistente en el momento actual.



Para el arrendador se aumentará hasta el 60 por ciento la deducción para las rentas generadas por el alquiler de viviendas, límite que ascenderá al cien por cien cuando el arrendatario tenga menos de 30 años, o hasta 35 años en el caso de los contratos ya existentes (ABC), Este anuncio tal como aparece expresado significa una disminución de la posibilidad de reducción fiscal actualmente vigente, ya que hoy cualquier contribuyente que alquile una vivienda habitual a un menor de 35 años goza de una reducción en sus rendimientos inmobiliarios por ese concepto del 100%, si cumple el resto de los requisitos fiscales, a partir de 2011 parece que el inquilino deberá ser menor de 30 años, salvo para los contratos existentes, que como no podía ser menos en virtud de la prohibición de normas retroactivas desfavorables, se mantiene el límite de 35 años.

En definitiva la única mejora fiscal detectable en esta materia es el incremento de un 10% en la reducción de los rendimientos inmobiliarios por alquiler para vivienda habitual, es decir la diferencia entre el 50% actualmente en vigor y el 60% anunciado a bombo y platillo.

En conclusión para ese viaje parece que no se necesitaban alforjas.

martes, 12 de mayo de 2009

Cupón de la ONCE extraviado

Es criterio comúnmente admitido que para cobrar un premio de la ONCE es necesario absolutamente presentar el oportuno cupón premiado.

 
Ello además está expresamente dispuesto en el Reglamento del Sorteo del Cupón , aprobado por el Consejo General de la ONCE de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 358/1991, de 15 de marzo modificado por el Real Decreto 1200/99 de 9 de julio, que señala que el premio se cobra tras la oportuna presentación del cupón premiado, no pudiendo sustituirse por ningún otro documento o testimonio.

 
La realidad sin embargo es que nuestro Tribunal Supremo ha flexibilizado esa doctrina inicialmente en lo que se refiere a la Lotería Nacional, que tiene similar régimen, permitiendo cobrar el premio sin la aportación del billete de lotería en los casos en que resultara acreditado la compra del décimo, su extravío y la falta de abono del premio.

 
Esta misma doctrina ha sido aplicada al supuesto de los cupones de la ONCE, ya que el principio de igualdad obliga a mantener esa misma tesis al no concurrir circunstancias que justifiquen su alteración, en Sentencia del Tribunal Supremo de 10/03/2009, casó y anuló la sentencia que no permitió el abono del premio sin presentar el oportuno cupón de la ONCE pues en las actuaciones consta acreditado que el cupón a que se refiere la litis a pesar de resultar premiado con 30.000 euros su premio no fue abonado y también que el recurrente lo había adquirido, como la prueban los datos y escritos aportados en el expediente por parte del recurrente, del vendedor y de los compañeros que junto con el recurrente habían adquirido una tira de diez cupones, y que siendo abonados los premios de los nueve restantes no resultó abonado el premio del cupón que correspondía al recurrente.

martes, 5 de mayo de 2009

IRPF: ADQUISICIÓN VIVIENDA

Como complemento a lo ya tratado acerca de la repercusión fiscal de la vivienda en alquiler para el IRPF parece conveniente hacer una breve exposición de la deducción en IRPF por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, a través de los conceptos mas usuales y sus requisitos generales:

 
Vivienda habitual: Edificación que constituye la residencia permanente del contribuyente durante un plazo continuado de tres años.

 
Adquisición: El contribuyente ha de ser pleno propietario de la vivienda, ya sea a través de compraventa, permuta, donación onerosa o herencia. El pago puede ser al contado o a plazos, el segundo supuesto permite aplicar la deducción en los sucesivos periodos impositivos, mientras se sigan pagando intereses y amortizando capital.

 
Rehabilitación: Para ser deducibles las obras de rehabilitación deben cumplir cualquier de estos requisitos:
1) Que hayan sido calificadas como actuación protegida conforme al RD 2066/2008.
2) Que sean de reconstrucción para consolidar la vivienda y su coste global exceda del 25% del precio de adquisición o de su valor de mercado, según la vivienda haya sido adquirida en los dos años precedentes o con anterioridad.

 
Cantidades deducibles asimiladas a la adquisición:
a) Ampliación: Aumento de la superficie habitable de la vivienda de forma permanente y para todas las épocas del año.
b) Construcción: Gastos correspondientes a la ejecución de obras o entregas a cuenta al promotor, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el comienzo de la inversión. Plazo de ocupación: 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras.

 
Base de deducción: Constituida por las cantidades satisfechas durante el ejercicio por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual con el límite de 9.015 euros. Hay que tener en cuenta que puede ser necesario restar de la base de deducción, según los casos: a) El importe de las deducciones practicadas por anterior vivienda habitual. b) La ganancia patrimonial declarada exenta por reinversión.

 
Porcentaje de deducción: El porcentaje general de deducción es el 10,05%. A éste hay que sumar el correspondiente al tramo autonómico: 4,95% (Baleares, Canarias y Comunidad valenciana tienen especialidades)

 
Cuenta vivienda: Deducción de cantidades depositadas en entidades de crédito en cuentas separadas destinadas a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, el plazo para dedicarlas a su finalidad es de 4 años desde la apertura de la cuenta.