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martes, 1 de junio de 2010

LA RESOLUCIÓN DE LOS CONTRATOS POR INCUMPLIMIENTO

El art. 1124 del Código Civil dispone: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

 
La Audiencia Provincial de Madrid en  sentencia de cinco de Marzo de dos mil diez ha sintetizado magistralmente sus características y requisitos configurando esta acción resolutoria del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

14 comentarios:

Anónimo dijo...

Buenos dias. Me llamo Marta y mi pareja y yo alquilamos a fecha de 1 de febrero este año un piso en Cordoba. estubimos limpiando durante 5 dias puesto que el piso nos lo dejaron echo un asco, dejamos la cocina para lo ultimo. el dia que nos dispusimos a limpiar la cocina nuestra sorpresa fue encontrar mas de 40 cucarachas repartidas por la cocina, muertas algunas de acia tiempo y otras supongo que del insecticida que echamos el dia que llegamos por precaucion. la casera accedio a mandar una mujer a limpiar la cocina, dicha limpiadora no daba credito de lo que veia, de la mierda, bichos e infeccion que tenia la cocina. tras marcharse la limpiadora realizamos una inspeccion a fondo, y vimos muchisimos huevos de cucarachas,

tras quejarnos la casera accedio a mandar una inspeccion de una empresa de control de plagas por k creia que le mentiamos, para su sorpresa, la señora que realizo la inspeccion dijo que habia una plaga importante de nivel 2 o algo asi, que abia k acer tratamiento de polvos,, mas trampas,, mas bunkerizar la casa,revisiones frecuentes,,,,, y lo mas importante de todo que estan estudiando las arquetas y tuberias principales del bloque por k la plaga esta extendida en todo el bloque,,,, lo cual sera un problema a largo plazo,,, ,,, ahora tambien estan liandola en el baño puesto que le cala agua al vecino de abajo,,,, un lio,,,

tras unos dias malisimos hemos decidido cancelar el contrato.no pensamos vivir ahi y tener que estar temiendo.
MI PREGUNTA ES: ¿Que podemos recuperar de lo que hemos dado?
hemos pagado 525 de agencia
525 de mensualidad de febrero
y 525 de fianza.

Nos dijeron que si eso por acernos el favor nos devolvian la finza y no nos pedian indemnizacion por incumplimiento de contrato, pero yo creo que el contrato lo an incumplido ellos por no estar habitable el piso el dia de la firma no?, Ademas con todo el lio nisiquiera emos estado viviendo alli ni un solo dia, solo limpiando. y el piso en el que estabamos y en el que al final nos kedamos emos pagado tambien febrero con lo cual estamos sin un duro. aunque estamos dispuestos a ir a por todas.
PODEMOS RECUPERARLO TODO?, DEBEMOS LUCHAR ALMENOS POR LA FIANZA Y EL MES DE FEBRERO?
SI PERDIERAMOS EL JUICIO QUE PASARIA?

POR FAVOR ESPERO QUE PUEDAN AYUDARME. GRACIAS.

Pedro Hernández Olmo dijo...

Marta solamante puedo decirle que en los arrendamientos de vivienda siempre ocurre que el punto de vista sobre la idoneidad del inmueble varía entre el dueño y el inquilino. Objetivamente hay que decir que el inquilino tiene derecho a que la vivienda sea habitable y si no es así debe certificarlo por un dictamen pericial elaborado por persona competente y puede intentar obtener esa habitabilidad o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. La obtención de cualquiera de esos resultados puede exigir la intervención de Letrado y Procurador.

Anónimo dijo...

Buenas Don Pedro soy Marta de nuevo, ante todo darle las gracias por su atencion. Hay algo que no he entendido, ¿dictamen pericial por persona competente? eso quiere decir que deberiamos contratar a un perito ¿o serviria un informe de la empresa que fumigo el piso y que esta preparando un informe sobre la plaga del bloque?. y ¿indemnizacion sobre daños y perjuicios? pero para mi?, yo realmente lo unico que quiero es recuperar mi dinero ya puesto, ¿puedo exigirlo?

Anónimo dijo...

Hola, quería consultar si se puede resolver un contrato de matrícula/compra venta con una empres que vende cursos.
Resulta que una cláusula es 'atencion inmediata y personalizada' cosa que al final ha sido mentira, además , de entregar un temario plagado de errores. Hemos enviado infinidad de consultas a la 'tutora' y no hemos recibido ninguna respuesta (mails). En el momento de solicitara la baja, responden unicamente que 'han pasado los 7 días que ud. ha firmado, así que seguiremos pasando los recibos'. ¿Qué podemos hacer?
Saludos

Lampert dijo...

Buenos días, mi nombre es Olga, mi caso es parecido al de Marta, se trata de un piso que hemos alquilado por un año, la cláusula Sexta del contrato dice “Serán de cuenta de la parte arrendadora aquellas reparaciones que sea preciso realizar en el inmueble (…) excepción de aquellos daños que hayan sido causados por el mal uso o descuido de la parte arrendataria.” Tras cuatro meses en el piso no tenemos luz en el salón porque hay un problema con la instalación eléctrica anterior a nuestra llegada al piso. El propietario sabe de esta avería, la hemos notificado de palabra y por correo electrónico, no se ha negado a arreglarla pero el hecho es que no la ha arreglado todavía y no tenemos fecha de solución. ¿Podemos resolver el contrato sin perder la fianza? En caso afirmativo ¿Tendríamos que seguir viviendo en el piso mientras se llega a una resolución? Y si no es mucho abusar por mi parte ¿Cómo deberíamos proceder?
Muchas gracias de antemano.
Olga Bermejo

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Olga solamente puedo decirle lo mismo que a Marta en los arrendamientos de vivienda siempre ocurre que el punto de vista sobre la idoneidad del inmueble varía entre el dueño y el inquilino. Objetivamente hay que decir que el inquilino tiene derecho a que la vivienda sea habitable y si no es así debe certificarlo por un dictamen pericial elaborado por persona competente y puede intentar obtener esa habitabilidad o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. La obtención de cualquiera de esos resultados puede exigir la intervención de Letrado y Procurador.
Desde luego el contrato solamente pude darlo por termnado una sentencia judicial y hasta ese momento es de obligado cumplimiento.

Lampert dijo...

Buenos días Pedro, muchas gracias por su respuesta, me ha sido de gran ayuda.

Un saludo
Olga Bermejo

Anónimo dijo...

hola buenos días, mi pregunta es la siguiente: REalice en diciembre de 2011 una reserva de una bicicleta. El tendero me informo que la fecha de entrega prevista era principios de Marzo, llegada esta me dijeron mitad de Abril y ahora final de Mayo, no tengo ningun contrato ni nada, solo parte del pago de la bicicleta. ¿Puedo ejercitar derecho a anular dicha reserva por incumplimiento y que me devuelvan el dinero?.Saludos y gracias

Anónimo dijo...

Buenas tardes, mi caso es que mis inquilinos no pagan la luz ni el agua y el contrato dice que es motivo de resolucion... mi pregunta es, tengo que ir a los juzgados igualmente o puedo dar por resuelto el contrato asi como la posecion de mi casa.

Pedro Hernandez dijo...

Anónimo para dar por terminado un arriendo solo hay dos formas que el inquilino se marche voluntariamente o que un juez lo desaloje.

Anónimo dijo...

Buenas tardes,

Mi nombre es Jaime. Dí como arras penitenciales 6000 euros para comprar una parcela, pero por culpa del vendedor no pude adquirirla, así que en lugar de darme 12000 euros, acepté firmar un documento por el cual en 5 meses me abonaría 3000 euros, pagando cada mes 600 euros, hasta hacer los 3000 euros.
Sin embargo los 2 primeros meses no pago nada, por lo que le mande un burofax diciendo que resolvia ese documento por incumplimiento de los plazos y que le reclamaba los 12000 euros.
Cuando recibió el burofax, el ultimo día del tercer mes, una hora despues, hizo un pago de 2000 euros, y a los 20 días (un mes antes de llegar a los 5 meses) pagó los 1000 restantes.
La cuestión es PUEDO RECLAMAR LOS 9000 RESTANTES POR ENTENDER QUE AL NO CUMPLIR CON LOS 600 EUROS MENSUALES, INCUMPLIO, Y ASI SE LO HICE SABER NOTIFICANDOLE LA RESOLUCION DEL DOCUMENTO POR EL QUE ME DARIA LOS 3000 EUROS POR INCUMPLIMIENTO Y QUE LE RECLAMABA LOS 12000 EUROS POR ELLO?

ESPERO QUE PUEDAN AYUDARME, PUES YA NO SE QUE HACER Y CREO QUE POR EL HECHO DE PAGARME UN MES ANTES LOS 3000 EUROS, NO ES SUIFICIENTE PARA QUE SIGA VIGENTE EL DOCUMENTO ESE, PUES NO HA CUMPLIDO CON LOS PLAZOS, Y SOLO HA PAGADO CUANDO LE DIJE QUE RECLAMABA LOS 12000 Y RESOLVIA EL DOCUMENTO DE LOS 3000. POR LO QUE PODRIA RECLAMARLE LOS 9000.

MUCHISIMAS GRACIAS POR SU AYUDA

Pedro Hernandez dijo...

Jaime, con los escasos datos que aporta solamente puedo decirle que habría que examinar los documentos y comunicaciones producidas antes de opinar con rigor

Newon206GTi dijo...

Muy buenas noches, una pregunta, yo tengo a un matrimonio alquilada una casa de un pueblo en calidad de alquiler por reformas con contrato, recientemente me he enterado que han subarrendado ellos una habitacion sin mi consentimineto y ademas, el marido se ha hido de españa (el que figura en el contrato) dejando de realizar la reformas pactadas en el contrato, y que su mujer se ira en breves tambien, sin notificarmen absolutamente nada, en este caso como puedo actuar viendo que se quedaria un matrimonio que no se me aviso ni estaba permitido subarrendar la casa y ademas ese matrimonio es hermana de la mujer? muchas gracias.

Pedro Hernandez dijo...

Newon con los datos que aporta parece que debiera instar cuanto antes un desahucio por subarriendo inconsentido