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jueves, 5 de mayo de 2011

Más sobre arrendamiento con opción de compra

El Tribunal Supremo en sentencia de seis de abril de 2011 declara resuelto un contrato de arrendamiento en el que la arrendataria después de aceptada la opción de compra y señalado día y Notario para el otorgamiento de la compraventa, manifiesta a la arrendadora que “había recibido notificación de incoación de expediente sancionador iniciado por el Ayuntamiento, cuya causa era la emisión acústica superior a la permitida -por falta de insonorización del local - lo que le impedía ejercer la opción de compra anunciada, dejando sin efecto el señalamiento de la escritura pública en el día y lugar indicado , y requería a la arrendadora para que en el plazo de siete días acometiese las obras de insonorización precisas para adecuar el negocio arrendado al fin previsto".

A continuación se cruzaron distintos comunicados entre las partes por considerar la arrendataria consumada la opción, pendiente de formalizarse a expensas de la insonorización solicitada y por el contrario la arrendadora se considera no obligada a esa reparación y requiere el pago del precio acordado o el de los alquileres, cuyo pago había dejado de hacerse.


En primer lugar el TS declara que no se ha infringido la doctrina de que "cualquier discrepancia que surja entre las partes a partir de la consumación de la opción de compra, deberá ser resuelta a través de las normas establecidas para la compraventa, pero no para las del arrendamiento, ya que habrá quedado extinguido por el ejercicio de la opción" y recuerda que “el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil”


Así mismo considera que ante una redacción del contrato que adolece de falta de claridad, la Audiencia ha optado por entender que era el arrendatario el obligado a sufragar los gastos de insonorización exigidos por la Administración dando preferencia a lo previsto en la estipulación cuarta en el sentido de que "será por cuenta del arrendatario, los arreglos hasta dejar el local dentro de la legislación en la materia. Por lo cual se comunicará al arrendador, cualquier obra", frente a la estipulación quinta, que se refería a dicha obligación para el arrendatario "siempre y cuando sea requerida por legislación posterior a la firma del contrato".


Por último rechaza que se haya producido un enriquecimiento injusto a favor del arrendador por cuanto ningún enriquecimiento injusto puede existir por el hecho de que el arrendador haya percibido del arrendatario el importe de la renta correspondiente a un tiempo en que el arrendamiento estaba vigente.