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jueves, 12 de mayo de 2011

Inquilinos y jardines

La Ley de Arrendamientos Urbanos no contiene precepto alguno acerca de la obligación de conservación y mantenimiento de un jardín cuando forme parte de la vivienda arrendada.



El Código Civil en su artículo 1.555.2 señala que el arrendatario está obligado: A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. A su vez el 1.561 señala que: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.



Teniendo en cuenta que el mantenimiento y conservación de un jardín puede llegar a ser sumamente oneroso y por lo tanto difícilmente encuadrable en el uso como un diligente padre de familia parece muy oportuno recomendar que en un contrato de arrendamiento de una vivienda con jardín se especifique claramente lo que atañe a la conservación del mismo, es decir las obligaciones adicionales que contrae el inquilino en lo que respecta a ese jardín, y se afiancen debidamente esas obligaciones.


En tal sentido puede ser útil recordar los criterios sostenidos en distintas Audiencias Provinciales:
SAP Madrid 3 de julio de 2006: La cifra reclamada por la actora parece excesiva y tendrá que moderarse, porque es claro que por descuido y falta de mantenimiento ordinario del arrendatario hay que acometer obras de reposición del jardín a un estado apropiado (…) Prudencialmente se fijará lo debido por este concepto (limpieza y adecuación de jardín por abandono y falta de mantenimiento y limpieza extraordinaria de la vivienda) en 3.000 euros


SAP Oviedo de 29 de enero de 2007: En cuanto a los gastos de jardinería, ya expone la Sentencia recurrida cómo el nuevo inquilino afirma en su declaración testifical que el jardín requiere un cuidado semanal. Frente a ello encontramos que los demandados aportan como única labor de mantenimiento la relativa a las labores de siega, poda general y limpieza llevadas a cabo en el mes de noviembre 2004, lo que por otra parte se corresponde con el estado de abandono del jardín que presentaba en el momento de su entrega a la propiedad el 18 mayo 2005 tal y como se aprecia en las fotografías aportadas junto con la demanda, por lo que se puede considerar ajustada la suma ahora reclamada por importe de 1.882,36 euros.


SAP Orense 27 de marzo de 2009: En cuánto a los trabajos de reparación a realizar en la parcela, se deriva de los términos del contrato, que resultaba un aspecto importante para la arrendadora el mantenimiento del jardín y del arbolado, hasta el punto, de que se convino expresamente que la parte arrendataria debía realizarlo a su costa, obligándose a contratar "a la persona que haya de encargarse de dicho mantenimiento", incluso obligándose a dar aviso a la arrendadora para que lo supervisase, si lo creía conveniente. Pues bien, el estado en que se encontraba la finca a la finalización del arriendo, según se acredita mediante las fotografías incorporadas al dictamen pericial, conduce a estimar que tal obligación no fue cumplida adecuadamente, por lo que respecta al mantenimiento del arbolado, alcanzando el seto perimetral una altura de cinco ó seis metros, invadiendo la vía pública, cuando su altura idónea alcanzaría los dos metros. En similar estado se observa el resto del arbolado, y seco el césped, lo que también evidencia una ausencia de riego y de mantenimiento del jardín, que si bien no justifica una nueva plantación del arbolado pretendida por la parte demandante, sí supone que sea precisa la realización de determinados trabajos de jardinería para reponerlo a un estado adecuado, que se cifran moderadamente en 600 €.

9 comentarios:

  1. Buenas!

    Tengo una pregunta respecto a las obligaciones del propietario en cuanto al jardín de una casa alquilada.

    Cuando entramos a vivir en la casa de alquiler en la que estamos ahora mismo, el jardín estaba lleno de zarzas de 2 metros de alto y tenía piedras, escombros y suciedad acumulada en las zonas del porche, etc. Había además una colonia de ratas en la zona del jardín y bajo el tejado de la vivienda.

    El contrato menciona que debemos devolver el jardín en el mismo "buen estado" en el que estaba al entrar a vivir. La duda que tenemos es qué obligaciones tiene el propietario respecto al adecentamiento del jardín y qué derechos tenemos nosotros al arreglarlo, ya que el propietario parece creer que esto no es su responsabilidad.

    Además de esto, hay una plaga de garrapatas en el jardín y el propietario también parece pensar que él no tiene ninguna responsabilidad al respecto.

    Nosotros hemos adecentado el jardín, desbrozado y arado la parcela, pero ahora el propietario nos prohíbe sembrar hierba, ya que dice que está debe crecer por sí misma (cosa que no va a ocurrir).

    ¿Tenemos algún derecho a poner hierba para poder disfrutar del jardín tal y como se dice en el contrato?

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  2. Plantea usted una cuestión complicada, de una parte me dice que recibieron el jardín en un estado desastroso, pero firmaron en contrato que se comprometían a devolverlo en el "buen estado" que se hallaba, por otra parte me parece insólito que el casero les prohíba sembrar césped, si dice que en el contrato se recoge su existencia.
    En cuanto a lo primero le recomiendo encarecidamente que lea, en este mismo blog, el decálogo del inquilino. En cuanto a lo segundo, pienso que si siembran césped, no veo forma en que el casero, al finalizar el contrato, les pueda exigir que lo levanten, en todo caso bastará con que dejen de regarlo, meses antes de entregar la vivienda.

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  3. Buenas noches
    Mí pregunta es la siguiente en relación con el tema jardines
    Llevo en el mismo piso 7 años, usando el jardín con normalidad y con consentimiento del propietario, pero por discrepancias (entre otras que estuvo 15 días para reparar en problema eléctrico grave, sin llamar a un especialista, él con un buzo y le canté las 40 por quedarme dos días a las 12 de la noche sin luz), ahora dice que no puedo usarlo porque "no está en el contrato"
    ¿Realmente puede decirme eso? Hay vecinos testigos de que siempre le pareció bien que lo usase, incluso algunos que estaban comiendo conmigo en el jardín cuando él saludaba y comentaba que le gustaba la buena relación que había

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  4. Buenas tardes
    La cuestión que me gustaría plantear trata de jardines pero no exactamente de su mantenimiento. Se trata de si un casero puede privar a su inquilino del uso del jardín si en el contrato de arrendamiento de la vivienda no hace mención ni en positivo ni negativo del permiso de dicho uso.
    Para más datos, decir que una de las entradas de la vivienda es presicamente por un suelo de cemento al lado del jardín (no hay nada separando dicho cemento y el jardín) y que ese jardín lleva siendo utilizado con el inquilino durante años, con conocimiento y permiso del casero.

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    1. En principio hay que ceñirse al contrato, aunque el casero diga que "no está en el contrato", habría que leerlo atentamente para saber si al describir el objeto de ese arriendo se excluye el jardín, que supongo forma parte inseparable de la vivienda. Por otra parte si lo ha venido usando pacíficamente, ahora el casero no tiene fundamento jurídico para prohibirle ese uso

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  5. Llevo 8 meses alquilando en un bajo con jardín . Me hago cargo del riego , corta de césped y arreglos internos . En el
    Contrato no se exigía ningún tipo de mantenimiento por el jardín . Ahora el propietario me obliga a podar los aeboles porque dice que el ayuntamiento así lo exige . Los árboles ya tenían esas alturas viendo yo llegué y el propietario no había realizado ningún tipo de arreglo en el jardín cuando yo entré. De quien es la responsabilidad de podar o cortar ramajes del esterior y otros que dan al paso d ela comunidad ?
    Muchas gracias

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    1. Tal como lo describe entiendo que ha de ser el propietario/arrendador quien se haga cargo de ese gasto.

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  6. Si mi casera tiene rentado las dos casas que conforman la propiedad tiene el derecho por contrato a usar ambas entradas de la casa para su uso y disfrute y además usar el jardín que conforman ambas propiedades y prohibir el disfrute del mismo a sus inquilinos, además de revisar el buzón a diario y asistir a diario a la propiedad?

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    1. Todo depende de los contratos que tengan firmados. Sin esa información, y si se en el contrato no se dice otra cosa, parece que la propietaria no puede usar algo cuya posesión ha entregado a los inquilinos.

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