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lunes, 23 de junio de 2014

Desahucio por falta de pago: Si hay requerimiento de pago, no procede la enervación.



Se reclama mediante burofax en dos ocasiones al inquilino el pago del IBI, que venía pagando desde 1994. Se presenta  demanda por falta de pago por una de las condueñas de la vivienda arrendada el 26 de febrero de 2010. La demandada fue emplazada el 17 de mayo de 2010 efectuándose el pago del IBI por la arrendataria el 1 de junio de 2010, por lo que el IBI se encontraba impagado a la fecha de la presentación de la demanda.

El Juzgado desestimó la demanda al ser interpuesta solo por una de las comuneras.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y declaró resuelto el contrato de arrendamiento, no atribuyendo efectos enervatorios a la consignación efectuada tras la presentación de la demanda, dado que con la antelación necesaria había sido requerida de pago la arrendataria, la que no abonó el IBI correspondiente a la reclamación efectuada.

El Tribunal Supremo (s. veintiocho de Mayo de dos mil catorce) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia considerando que :

En el presente caso se informaba a la arrendataria, que recibió el burofax, del importe del IBI, de la anualidad a la que correspondía, fotocopia de los recibos y se añadía que "en el caso de no ser atendidos los correspondientes al año 2009, PRESENTAREMOS Denuncia (letra negrita reproduce la del requerimiento) por incumplimiento de contrato".

En suma, la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demanda) por incumplimiento en caso de impago.

Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:

1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
    1. Que el contrato va a ser resuelto.
    2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo  preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.