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miércoles, 5 de noviembre de 2014

Renta antigua: Improcedencia de resolución de un alquiler mixto, vivienda/local de negocio.



La propietaria de una casa solicita la resolución de un arrendamiento verbal pactado bajo la vigencia del texto refundido de la LAU del año 1964 de un inmueble destinado a vivienda, negocio de tienda-bar y garaje desde 1960, con fundamento: con carácter principal, en las causas 6ª y 7ª de la citada LAU del año 1964 y, subsidiariamente, en las previstas en las Disposiciones Transitorias segunda y tercera de la Ley 29/94, de 24 de noviembre.

El Juzgado de 1ª Instancia estimó la pretensión y declaró resuelto el contrato por entender que el arrendamiento mixto concertado entre las partes, debía ser calificado de local de negocio, en cuanto era el local instalado en la planta baja el elemento principal y el accesorio la vivienda, estimando así que al haberse producido con el cierre del negocio y el uso de su espacio como salón de la vivienda, existió una transformación del mismo en vivienda, subsumible en la causa 6ª del art. 114 de la LAU del 64, para la que los arrendatarios habrían acometido obras, que reputó igualmente subsumibles en la causa resolutoria 7ª del mismo precepto legal.

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial de Oviedo (s. 19/09/2014) la revoca y absuelve a la demandada de la pretensión resolutoria del contrato.

Considera la AP que el citado negocio no era el elemento primordial, sino el de vivienda en que siempre residieron el arrendatario y su familia, en situación que persiste desde que se cerró el local, está ratificado por actos posteriores del arrendador, tales como el requerimiento denegatorio previo por razón de la necesidad de lo que califico como vivienda, por el hecho de que también en el proceso de desahucio por falta de pago de renta, se reclamara el IBI partiendo de la obligación legal establecida al respecto para las viviendas, y por la circunstancia de que en los recibos de renta nunca se repercutiera el IVA, aun después de la entrega en vigor del citado impuesto.

Si ello es así, claro es concluir que no puede ser aplicable la causa resolutoria 6ª de la LAU, pues por el hecho de haber procedido los arrendatarios al cierre de la industria domestica no existió transformación alguna del objeto de arrendamiento al subsistir tras la misma el destino principal que lo era a vivienda.

Ha quedado totalmente acreditado el cierre del negocio hace mas de 20 años, con lo que la acción resolutoria fundada en esa supuesta transformación habría de reputarse prescrita.

En cuanto a las obras inconsentidas la proyección de la doctrina jurisprudencial al supuesto de autos, ha de llevar a rechazar igualmente esta causa resolutoria, al no poder compartir la Sala la convicción del Juzgador de instancia, respecto a que las llevadas a cabo por la parte arrendataria hubieran alterado la configuración del inmueble.

Las únicas obras que consta acreditado ha llevado a cabo la parte arrendataria son las de cambio de baldosas del solado del espacio antes destinado a tienda-bar, por el mal estado del mismo y a la colocación de un tabique de escayola, para independizar el salón, de la puerta de entrada al inmueble que antes daba directamente a la tienda bar, tabique de escayola fácilmente susceptible de reversión al no estar adherido o empotrado con obra de albañilería alguna al suelo y techo, en el que se abrió una puerta, junto a la retirada de las estanterías y mostrador de madera que tenía antes la tienda-bar.