El arrendador pone demanda de desahucio por falta de pago y
reclama la cantidad de 27.225.- euros
correspondientes a las rentas devengadas desde febrero de 2013 hasta el momento
de la interposición de la demanda.
El inquilino se opone manifestando que nada adeuda a la
actora toda vez que el contrato no llegó a tener efecto, dada la inhabilidad del
objeto por inexistencia de salida de
humos, siendo que nunca llegó a
ocupar el local; que la actora se comprometió a recabar la autorización de la
Comunidad de Propietarios para poder realizar la instalación y que ante la
negativa de ésta, se procedió a la devolución de las llaves del inmueble, dando
por resuelta la situación.
El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia
Provincial de Palma de Mallorca (s. 16/09/2014) revoca la del juzgado y estima
en parte el recurso de apelación, condenando al inquilino a paga a la actora la
cantidad de 9.000.- euros, más IVA (y sin perjuicio de la retención fiscal
correspondiente), más los intereses legales devengados desde la interposición
de la demanda y hasta su completo pago.
Considera la Audiencia:
Que debemos comenzar señalando que el contrato existe desde
que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a
dar alguna cosa o prestar algún servicio y se perfeccionan por el mermo
consentimiento, obligando desde entonces cualquiera que sea su forma ( arts.
1254 , 1258 y 1278 del Código Civil ), siempre que concurran los requisitos que
establece el artículo 1.261, a saber, el consentimiento de los contratantes, el
objeto que sea materia del contrato y la causa de la obligación que se
establezca.
En el caso, no se niega por el demandado haber suscrito el
contrato de arrendamiento que se adjunto con la demanda y el abono de la fianza
pactada, y aunque niega haber tomado posesión del mismo, tal alegación resulta
incompatible con el propio hecho que aduce en orden a que procedió a devolver
las llaves de los inmuebles alquilados en junio de 2013, dando por perdida la
fianza prestada.
Acudiendo a los propios términos del contrato, no puede
considerarse probada la inhabilidad del objeto que se opone, antes al
contrario, ha resultado plenamente probado que el demandado, sino en nombre
propio sí a través de empresas familiares se dedica a la restauración, teniendo
otros establecimientos abiertos al público, como reconoció en prueba de
interrogatorio, de manera que si como profesional del sector decidió firmar el
contrato de arrendamiento, sin contar con un asesoramiento técnico previo, a
fin de que constatar las características del local, para la nueva actividad que
pretendía desarrollar en el mismo, debe pechar con las consecuencias de dicha
decisión, que en modo alguno pueden tildarse como un incumplimiento de las obligaciones
de la arrendadora, toda vez que en primer lugar, sólo se arrendó el local, no
una industria ni actividad mercantil y si se consignó que se iba a destinar a
la actividad de restauración (heladería, cafetería y restaurante), lo fue con
el objeto de limitar el tipo de actividad que podía desarrollarse en el local,
tal y como se deduce de la estipulación Quinta del contrato.
La arrendadora no asumió ninguna obligación referente al
cumplimiento de cualquier tipo de normativa administrativa en orden a la
concesión de la licencia, antes al contrario, en la estipulación antes referida
expresamente se convino que "En modo alguno se responsabiliza la
arrendadora, si los organismos administrativos competentes deniegan las
licencias, bien de apertura, bien de funcionamiento o bien de cualesquiera
otras necesarias para la instalación o funcionamiento de las fincas arrendadas
del negocio o actividad cuya apertura pretende la arrendataria, que se ha
informado previa y debidamente".
No resulta lógico que de resultar inapropiado el local para
el uso pactado, el demandado no hubiera resuelto el contrato, con extrema
inmediatez, máximo cuando el propio técnico que le asesoró, según el demandado
con posteridad a la firma del contrato, reconoció que realizó la primera inspección
de los inmuebles en el mes de febrero. El hecho de encontrarse el demandado en
posesión del local hasta el mes de junio (como después se razonará), revela que
fue el demandado quien, decidió no desarrollar en el mismo ninguna actividad,
en contra de lo que sostiene la resolución recurrida.
En el propio contrato se pactó de forma expresa la
posibilidad de desistimiento unilateral por parte del arrendatario (estipulación
tercera), por lo que al resultar probado que las llaves de los inmuebles se
devolvieron a la propiedad en junio de 2013, debe entenderse que en ese mismo
momento el demandado hizo uso de su facultad de desistir del contrato, quedando
resuelto el mismo, por lo que sólo viene obligado a satisfacer el importe de
las rentas devengadas durante el tiempo en que estuvo subsistente la relación
locativa (febrero a junio de 2013) y que ascienden a un total de 9.000.-euros, más
IVA (sin perjuicio de la retención fiscal correspondiente), único extremo en
que debe ser estimada la demanda
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