Consultas legales - 807 520 008

viernes, 25 de septiembre de 2015

¿Cuando existe delito de coacciones en un alquiler?



Conforme al Diccionario de la Real Academia, coacción es: Fuerza o violencia que se hace a alguien para obligarlo a que diga o ejecute algo.

En el ámbito jurídico-penal  para considerar la existencia de un delito de coacciones se exigen una serie de requisitos que se pueden resumir en el empleo de la violencia como medio de imposición de la voluntad sobre el coaccionado.

Sin embargo cuando por cualquier motivo se agrian las relaciones entre casero e inquilino es posible que surjan actuaciones que no siendo deseables y, aunque entrañen cierto componente de violencia no siempre se pueden considerar delito de coacción, pues, como señala la STS 14/02/2005, existe una acepción técnico-jurídica, consolidada como doctrina jurisprudencial, que amplía considerablemente el significado (hasta convertir el tipo básico del delito de coacciones en una auténtica "red barredera" -por utilizar un símil tan añejo como expresivo- de un número considerable de conductas constitutivas de ilegales "vías de hecho" que, de otro modo, quedarían impunes), lo que ha sido criticado por un autorizado grupo de penalistas, como una quiebra del fundamental principio de legalidad, que impone la descripción precisa de todos los elementos estructurales del tipo de cada infracción penal.

En tal sentido hay coacción en el hecho de descerrajar una puerta y colocar una cerradura (STS 14/10/1952), impedir el propietario de una casa la entrada en la misma del inquilino (STS 28/09/1874), cerrar las puertas con la consiguiente incomunicación (STS20/11/1935), servirse de otras personas para con una maza fracturar la puerta del domicilio y acceder a la vivienda que legítimamente ocupaba la perjudicada con su familia en calidad de arrendataria (SAPMadrid 5/05/2015.

La coacción puede ofrecer dos modalidades en cuanto al empleo de violencia, que se polarizan en la presión moral o en la fuerza material (STS 20/12/1935)

La SAP Madrid 23/06/2015 considera que, la entrada del propietario en la vivienda del inquilino, en su ausencia, usando las llaves que poseía, para cambiar la cerradura y forzar a los inquilinos a abandonarla definitivamente, impidiéndoles la entrada, constituye un delito de coacción y de allanamiento de morada.

La SAP Zaragoza 12/03/2015 considera que no existe coacción en el supuesto en que la denunciada adelantó el pago del consumo eléctrico efectuado por el denunciante en los meses anteriores, impidiendo con ello que la vivienda alquilada quedara sin luz mientras fuera ocupada por el denunciante y su familia, y sólo interesó el corte del suministro para el momento en que el inquilino hubiera abandonado la vivienda, actuación que no tiene un contenido violento y que fue realizada en el legitimo derecho de ahorrar gastos.

jueves, 24 de septiembre de 2015

Los riesgos del avalista



El avalista de un inquilino es condenado en primera instancia a pagar al arrendador la cantidad de 4.207,09 euros, adeudados por su avalado.

El avalista recurre en apelación la sentencia alegando error en la valoración de la prueba practicada.

La Audiencia Provincial de Vigo (s. 27/07/2015) desestima el recurso y confirma la condena con costas.

Considera la AP que no existe duda de que la parte demandada reconoció de forma expresa su condición de fiador, en el contrato de arrendamiento, y se allanó parcialmente a la reclamación planteada, reconociendo así la existencia de una deuda que le es imputable, por lo que no cabe instar a través del recurso de apelación que se revoque la sentencia y se desestime la demanda. Con dicha alegación la parte recurrente introduce una cuestión nueva, no planteada en su contestación a la demanda y cabe entonces recordar el criterio establecido por el Tribunal Supremo: rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas "pendente apellatione nihil innovetur". Por lo tanto no cabe en esta alzada solicitar la desestimación de la demanda cuando en la instancia ha existido un allanamiento parcial a la misma.

Obviamente el hecho de que el fiador comunique que una tercera persona ocupa la vivienda no le libera de las obligaciones asumidas en el contrato, ya que para que la arrendadora recupere la posesión de la vivienda debe existir una entrega de llaves por parte de la arrendataria, lo que implica la resolución del contrato, pero en el caso de que la inquilina no proceda de dicha manera de forma voluntaria, necesariamente debe la arrendadora acudir a un procedimiento judicial para obtener la tutela jurídica correspondiente, tal y como ha sucedido en este caso, sin que pueda pretenderse que se proceda al corte de los suministros como medida de presión para obtener el desalojo de la ocupante, pues tal medida podría implicar un ilícito penal. El fiador no puede desvincularse por su propia voluntad del contrato, pues tal pretensión contraviene el principio establecido en el art. 1256 Código Civil. Cabe además apuntar que no se aprecia negligencia alguna en la propiedad pues ha dejado transcurrir varios meses con el fin de asegurarse que no existía un mero retraso en el pago y seguidamente, tras comunicar a la arrendataria y al fiador la existencia del impago y no abonarse las rentas, procedió a ejercitar las acciones judiciales oportunas para resolver el contrato.

La segunda cuestión que se plantea a través del recurso es la del carácter solidario o no de la fianza establecida. Como indica el juez a quo el propio hecho del allanamiento parcial constituye una asunción expresa de dicho carácter solidario, ya que asume la obligación de abonar, al menos, parte de la suma reclamada, ante el impago de la afianzada.

La oposición en la instancia por parte del avalista se concretó en considerar que únicamente debe abonar las cantidades adeudadas hasta el momento en que se le comunicó la existencia de la deuda, correspondiente a cuatro mensualidades, pero, como ya hemos apuntado, no cabe limitar su responsabilidad a dicho importe si no a la totalidad de la deuda que cabe imputar a la arrendataria por impago de rentas y suministros, ante la obligación asumida por aquel.

martes, 22 de septiembre de 2015

¿Es exigible en todo caso una penalización de 22.000€ para caso de desistimiento en un alquiler de local?



En un contrato de arrendamiento de local de negocio se pacta una clausula penal de 22.000 euros si el inquilino desiste del alquiler antes de llegar a su término.


El arrendatario dejó el local antes del plazo pactado (el 31 de agosto de 2011, cuando la fecha de finalización prevista era el 1 de julio de 2017).


El local se arrendó de nuevo el 31 de octubre de 2011.


El Juzgado de 1ª Instancia condena al inquilino a pagar en su totalidad la penalización pactada.


Apelada esta sentencia la Audiencia Provincial de Pontevedra (s.25/06/2015) la revoca y condena al apelante a pagar 6.412,47 euros más los intereses legales desde la fecha de citación a juicio.


La AP que no admite la invocación del casero de la inaplicabilidad de la moderación en la clausula penal por cuanto el desistimiento implica un incumplimiento total.


Por el contrario considera la AP que la jurisprudencia, cuando ha aplicado la doctrina anterior al desistimiento en el arrendamiento urbano, sea la cláusula prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos o en pacto contractual (como en el presente caso) ha sido la contraria.


La sentencia de 3 febrero 2006 ya estableció la moderación, para mantener la igualdad y el equilibrio entre arrendador y arrendatario. La de 7 junio del mismo año también la acepta, al constar una nueva ocupación. La de 5 julio 2006 alude a que procede la moderación y no cabe en casación, discutirla. En el mismo sentido, sentencias de 30 octubre 2007 y 18 marzo 2010 .


En definitiva la justificación de la moderación la hace la sentencia de 9 abril 2012 en estos términos:

La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años - significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento , en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento ; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada

Las razones que justifican la moderación de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento , siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código civil y sentencias de 26 marzo de 2009 , 10 noviembre 2010 , 21 febrero 2012) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

En segundo lugar, si el arrendador percibiese la totalidad de la cláusula penal y, además, rentas de un nuevo arrendatario (extinguido el anterior por el desistimiento) se daría un claro enriquecimiento injusto.

En tercer lugar, el principio de pacta sunt servanda no siempre puede aplicarse literalmente.


La AP valora la posibilidad de moderar la cláusula penal pactada en nuestro caso para el supuesto de desistimiento unilateral del inquilino, que tuvo lugar a los dos años de celebrado el contrato pactado con un duración de nueve. La relación arrendaticia cesó en agosto de 2011, mes este que condenamos a pagar al demandado, no así a partir de ahí.

Consta reconocido que el nuevo contrato de alquiler se suscribió por los arrendadores el 31 de octubre siguiente con un nuevo arrendatario para su local de negocio. Así las cosas resulta absolutamente desproporcionado la indemnización que se le reconoció en la instancia, esto es, 22.000 euros porque cae de lleno en el enriquecimiento injusto además de resultar manifiestamente irrazonable con arreglo a los criterios jurisprudenciales que acabamos de señalar en los anteriores párrafos.

jueves, 10 de septiembre de 2015

¿Que es una hipoteca multidivisa?



Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, treinta de Junio de dos mil quince, en la que se decide sobre la nulidad de un préstamo hipotecario de esta naturaleza, se extiende en consideraciones sobre la naturaleza y características de este negocio jurídico, cuya difusión tiene notable interés para los lectores de este blog, y que se recogen a continuación, estructuradas.

CONCEPTO: Lo que se ha venido en llamar coloquialmente hipoteca multidivisa es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor -London Interbank Offerd Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres-.

VENTAJAS: El atractivo de este tipo de instrumento financiero radica en utilizar como referencia una divisa de un país en el que los tipos de interés son más bajos que los de los países que tienen como moneda el euro, unido a la posibilidad de cambiar de moneda si la tomada como referencia altera su relación con el euro en perjuicio del prestatario. Las divisas en las que con más frecuencia se han concertado estos instrumentos financieros son el yen japonés y el franco suizo. Como se ha dicho, con frecuencia se preveía la posibilidad de cambiar de una a otra divisa, e incluso al euro, como ocurría en el préstamo objeto de este recurso.

RIESGOS: Los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios a interés variable solicitados en euros. Al riesgo de variación del tipo de interés se añade el riesgo de fluctuación de la moneda. Pero, además, este riesgo de fluctuación de la moneda no incide exclusivamente en que el importe en euros de la cuota de amortización periódica, comprensiva de capital e intereses, pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia frente al euro.

El empleo de una divisa como el yen o el franco suizo no es solo una referencia para fijar el importe en euros de cada cuota de amortización, de modo que si esa divisa se deprecia, el importe en euros será menor, y si se aprecia, será mayor. El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado.

Ello determina que pese a haber ido abonando las cuotas de amortización periódica, comprensivas de amortización del capital prestado y de pago de los intereses devengados desde la anterior amortización, puede ocurrir que pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros sino que además adeude al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo.

miércoles, 9 de septiembre de 2015

Propiedad Horizontal: ¿Puede la Comunidad acordar el alquiler de la vivienda del portero?



En el foro de La Comunidad, en el que suelo colaborar, se ha formulado esta consulta, y puede ser interesante exponer el criterio jurisprudencial al respecto. 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de febrero de 2013, responde afirmativamente  a la cuestión siempre y cuando el acuerdo haya sido adoptado con la mayoría cualificada a que se refiere el párrafo 2º del art. 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal.

La AP de Madrid basa su resolución en la jurisprudencia y especialmente en la STS de 24 de octubre de 2.012 que exponía: de lo que se trata es de determinar si la descripción que se hace de la "vivienda de portero" en el Título Constitutivo comporta la asignación de un uso específico, como es el de servir para la residencia de aquél, por lo cual, para concederle otro uso o destino resultaría necesario la adopción del acuerdo por unanimidad, posición mantenida por la sentencia impugnada, o si, por el contrario, la simple descripción del piso de la manera indicada, sólo lo sería a efectos meramente enunciativos, sin que se limite el uso o las facultades dominicales, y sin precisar de la unanimidad los acuerdos que afecten a dicha vivienda para su validez y eficacia.

Esto último ha de concluirse que es lo que ocurrió en el caso de autos si se examina la escritura de declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal.

Se exponía en la referida Sentencia de 24 de octubre de 2.012 , que "procede recordar que, a partir de la STS de 16 de julio de 1.992 respecto a la supresión o creación del servicio de portería o conserjería, se ha declarado en esta sede que no cabe obligar al mantenimiento del portero o conserje con los grandes costes actuales, con lo limitado del horario de trabajo, impeditivo de una vigilancia completa del inmueble, además de que las prestaciones pueden llevarse a cabo mediante empresas especializadas, doctrina ésta seguida según la dicción del artículo 3.1 del CC , que dispone lo siguiente: «las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas».
Conforme con dicha doctrina, se ha mantenido en la jurisprudencia la supresión del portero, siempre seguida con la prestación de los servicios por otros medios, sólo con el acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios del anterior artículo 16.3 de la Ley (en la actualidad, el artículo 17.3º).
En cuanto a este servicio se refiere, la ley de Reforma 8/1999 determina que únicamente se podrá exigir su creación o supresión a los propietarios, si se alcanza la mayoría cualificada de las tres quintas partes, tanto de los dueños en número, como de las cuotas de participación.

Se concluyó que en el supuesto examinado debía admitirse la mayoría de las tres quintas partes para  que pudiera acordarse válidamente el arrendamiento de la vivienda del portero, por lo que casó la sentencia de apelación. Y en idéntico sentido se ha de concluir en el presente, habida cuenta de que la cuestión debatida se refiere al alquiler de la vivienda del portero, y no a la supresión de la misma - en palabras de la propia STS de 24 de octubre de 2.012 , - resultando que la Comunidad había acordado ya la sustitución de la figura del portero por la de un conserje, y sin que el Titulo Constitutivo determine limitaciones a los derechos dominicales de los propietarios, y ni que su arrendamiento pueda entrañar desafectación, pues continúa teniendo la condición de elemento común.