Consultas legales - 807 520 008

miércoles, 4 de febrero de 2009

ALQUILERES VERBALES

Si bien es cierto que el artículo 1.280 del Código Civil exige la constancia escrita para los contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 9,02 euros (1.500 pesetas) y la constancia en documento público para los arrendamientos de inmuebles por seis o mas años siempre que deban perjudicar a un tercero, cabe afirmar sin embargo con base en el artículo 1.278 del mismo texto y el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la eficacia y validez entre las partes de un arrendamiento urbano constituido solamente por pacto verbal.

Dicho esto es evidente la inexcusable conveniencia para ambas partes de que todo arrendamiento de inmuebles urbanos tenga constancia escrita puesto que, aún cuando exista entre arrendador y arrendatario una tan pacífica y cordial relación que parece podría eximir de ese requisito, es lo cierto que a lo largo de la vigencia del alquiler pueden verse en la necesidad de acreditar la existencia del arrendamiento ante terceros, p. ej. en una inspección fiscal, por lo tanto debe recomendarse la suscripción de un documento.

Llegado a este punto conviene distinguir entre los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos urbanos en el sentido en que lo hace la Ley arrendaticia, si bien aquí al tratar de la forma hemos de hacer hincapié en la diferencia que se produce por el trato fiscal, al estar no sujetos a IVA los primeros, los de vivienda, ello hace que estén sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo pago corresponde al inquilino y que se lleva a cabo mediante la adquisición de los modelos oficiales de ese contrato en la tarifa que corresponda.

Sin embargo hay que hacer constar, como puede apreciarse, que ese documento oficial no contempla otros requisitos que la duración y el precio del arriendo por lo que resulta conveniente la redacción de un pliego de cláusulas en el que como documento anexo se hagan constar todas aquellas condiciones y requisitos que las partes pacten, y se afirma que se debe redactar por un experto , y no como es común utilizar un modelo estándar que en muchas ocasiones da lugar a contiendas y problemas en cuanto a su interpretación.

En los demás contratos en que por estar sujeto a IVA el arriendo no es obligatorio el pago de ITPIAJD y por tanto no hay que utilizar este modelo bastando un documento extendido en papel común.