La falta de pago de la fianza como causa de desahucio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento verbal de fecha 15 de agosto de 2022.

El arrendador formula demanda de desahucio de la inquilina por falta de prestación de fianza del contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda razonando que no se puede hablar de un incumplimiento imputable de la obligación que ampare la facultad resolutoria ya que si el importe de la fianza legalmente establecida no se abonó al tiempo de la celebración del contrato, ni tampoco en ningún momento posterior antes del presente procedimiento, ello fue debido a que las partes en ningún momento se plantearon la existencia de tal obligación, de manera que no sólo la parte demandada no abonó cantidad en tal concepto, sino que el arrendador en modo alguno la consideró exigible, entendiendo que no actuó de buena fe, cuando constando que la parte demandada en todo momento atendía las obligaciones de pago que le eran comunicadas por vía de correo electrónico, decidió efectuarle en relación a la fianza, y tras haber transcurrido casi un año desde el inicio del contrato, un requerimiento vía burofax, requerimiento que comprendía asimismo el pago de sendos recibos de luz y de gas, no constando como hemos indicado que dicho requerimiento llegara o pudiera haber llegado a conocimiento de la parte demandada, como se infiere del hecho constatado que, tras tener conocimiento de las facturas de gas y luz cuyo pago se le pretendió requerir por dicha vía, procedió a su abono sin ningún problema como venía efectuándolo durante el desarrollo de la relación contractual, sin que la parte actora en el momento en que le comunicó la existencia de las facturas quisiera comunicarle que también tenía que abonar el importe de una fianza sobre la que entendemos las partes nunca habían hablado.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 16 de junio del 2025, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, aunque pudiera estimarse, todo y que resulta discutible, lo sería siempre y cuando quedase garantizada la posibilidad de enervación, no pudiendo desconocerse que, en el caso de autos, al contestar a la demanda, la demandada ya consignó el importe que correspondería a la fianza, según las previsiones del art. 36 LAU.

Dicho eso, lo cierto es que parece no discutirse que en el contrato las partes no pactaron nada sobre la fianza, y que, durante la vigencia del contrato, si bien consta un requerimiento de pago de la misma de fecha de 6 de junio de 2023 -recordemos que el contrato es de fecha de 15 de agosto de 2022-, por medio de burofax, no consta acreditado que el mismo llegará a conocimiento de la arrendataria.

En efecto, de los documentos (burofax) y (report) acompañados a la demanda se desprende que el envío se encuentra en la oficina de correos para su recogida tras constar ausente dos veces.

Pues bien, con estos documentos no tenemos constancia, no podemos tener por acreditado, que la arrendataria/ destinataria fuera conocedora de que tenía un aviso de recogida en correos.

Por lo tanto, y dado que para que la falta de pago de la fianza opere como causa de resolución es necesario el previo requerimiento y en este caso no consta acreditado que el requerimiento llegara a conocimiento de la arrendataria, procede, confirmar la sentencia de instancia y desestimar el recurso del actor.

Desahucio por precario

 

HECHOS

Una sociedad mercantil, adjudicataria de una vivienda en una ejecución hipotecario, insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esta vivienda.

El demandado se opone a la demanda invocando la existencia de un contrato verbal de compraventa, realizada entre los años 1995 y 1996, con el anterior propietario de la vivienda, en prueba del cual presenta cuatro recibos de pago por importe de 21.500.000 pesetas, así como los contratos de luz y agua de la vivienda, y los recibos de luz, desde la fecha en que dicha vivienda fue adquirida, y el certificado de empadronamiento del demandado y su familia también desde dicha fecha. También invoca auto del Juzgado dictado en la ejecución hipotecaria de esa vivienda en el que se afirma “que tenía derecho a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución hipotecaria, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca registral para desalojar a dicho señor”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del demandado

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de febrero de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que es doctrina de esta sala (STS 7/07/2021) que:

·        El precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor.

·        El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca

·        Los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado

·        En él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

No puede considerarse que la existencia de una compraventa verbal mediante la cual los demandados adquirieron la vivienda litigiosa fuera un hecho aceptado por la demandante ni exento de controversia.

Asimismo, el juicio verbal de desahucio por precario es el procedimiento adecuado para que el titular recupere la posesión de un inmueble, permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia. En este sentido, no es necesario que la ocupación derive exclusivamente de una mera tolerancia; basta con que el título esgrimido por los demandados sea insuficiente o de peor derecho que el de la demandante.

Dado que la demandante ha acreditado su titularidad registral y los demandados no ostentan un título legítimo que justifique su posesión actual, la acción ejercitada resulta procedente.

Condiciones para que prospere un desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda insta desahucio por precario contra su madre, invocando que usa y disfruta la vivienda sin título para ello y sin su consentimiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que existe un contrato de arrendamiento vigente, título que habilita la posesión de la vivienda por la parte demandada.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de la propietaria.

Considera la Audiencia que es necesario para que prospere el desahucio:

i) Título de la posesión real del bien;

ii) Identificación de la finca de donde se va a realizar el desahucio para poder hacerse efectiva sin dificultad ninguna;

iii) El disfrute o posesión material de la finca por el demandado sin título para ello, sin pago de renta o merced, por la mera tolerancia o libertad del poseedor real.

La prueba practicada acredita de modo inequívoco que la demandada transfiere todos los meses a una cuenta bancaria de la demandante una cantidad fija, que era de 250 euros hasta junio de 2021 y es de 200 euros desde esa fecha.

La demandada alega que esos pagos se corresponden con la renta pactada por la posesión de la vivienda. Es una afirmación coherente con la forma de pago, mensual y por el mismo importe, con lo que se hace constar en las órdenes de transferencia y con la ausencia de otras relaciones económicas entre las partes que justifiquen esos traspasos.

La demandante no alega otras relaciones distintas que justifiquen la percepción de esas transferencias periódicas. No cabe aceptar que esos pagos correspondan a ayudas o aportaciones voluntarias derivadas de la relación de parentesco cuando se trata de pagos periódicos por cuantías idénticas, la madre dispone simultáneamente del uso de la vivienda de la hija y las relaciones personales entre ambas son inexistentes.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo indica que se presume la onerosidad en todo desplazamiento patrimonial entre familiares y parejas, siendo la liberalidad o donación una excepción que debe ser probada por quien alega que fue una donación o regalo entre las partes.

Coincidimos con la sentencia apelada en que está acreditado el pago de renta o merced por la posesión material de la finca por parte de la demandada. Lo que, sin necesidad siquiera de calificar la relación jurídica que da lugar a esos pagos, descarta la existencia de un precario.

La existencia de título habilitante de la posesión de la finca contradice la ausencia de consentimiento que invoca la demandante. En algún momento consintió que su madre ocupase la finca y recibió a cambio, sin objeciones, las rentas correspondientes. La falta de conformidad actual con esa situación es irrelevante para decidir sobre la existencia del precario.

También lo es a esos fines, únicos que importan en este proceso, la mayor o menor necesidad de disponer de la vivienda que tengan las partes. Sobre esa necesidad se extiende la parte apelante en sus alegaciones. La necesidad de ocupar la vivienda puede hacerse valer en el contrato de arrendamiento en determinadas condiciones (artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Pero es una cuestión ajena al proceso de desahucio por precario, cuyo único objeto es decidir si la parte demandada posee la finca sin título que le habilite para hacerlo.

Efectos de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar 1.577,34 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino apela la sentencia invocando que la entrega de la vivienda se hizo como acto de liberalidad y que nunca se formalizó un contrato y que por tanto no tenía sustento la condena al pago de las rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de julio de 2023, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en nuestro sistema rige el criterio espiritualista o de libertad de formas en la contratación, puede ser tanto verbal como escrito (artículo 1278 del CC). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio (artículo 1254 del CC). El primero de ellos es válido, y solo presenta importantes dificultades probatorias que pueden ser suplidas si existen indicios suficientes para acreditar, la existencia y contenido del contrato - servicios contratados y precio pactado.

Expuesto lo anterior, no puede excluirse la existencia de un contrato simplemente por la formalidad utilizada por las partes cuando puede determinarse la concurrencia de la voluntad y el alcance de lo acordado.

En el presente caso es muy relevante el contenido de los WhatsApps aportados  a la hora de determinar la voluntad de las partes para concertar un contrato de alquiler sobre la vivienda de autos fijando en concepto de renta 300 euros mensuales, así se indica en dichas comunicaciones: "el alquiler no quedaba en 300", "quedamos en 399 y te dije que estaba bien", "del 1 al 5 tendréis los 300", "el contrato ya está hecho?". A ello debe unirse que se hicieron pagos como reconoce la propia parte demandada, incluida la fianza, y que se disfrutó del uso de la vivienda. De todo ello se deriva que en modo alguno queda justificado un acto de liberalidad sino todo lo contrario. Negar ahora la existencia del contrato y sus elementos fundamentales supone en todo punto atentar contra la teoría de los actos propios, cuando concurren todos los elementos definidores del art. 1261 del Código Civil.

El valor de un arrendamiento verbal

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda solicita y obtiene sentencia que acuerda tener por extinguido por expiración del plazo y con efectos del 2 de enero de 2022 el contrato de arrendamiento de vivienda, declara haber lugar al desahucio y condena al demandado a dejar la vivienda libre y expedita y a disposición del actor.

El inquilino apela la sentencia invocando error por cuanto, iniciada la relación arrendaticia en mayo de 1996 -tal y como reconoce la sentencia-, no ha existido novación modificativa. Afirma que se debe aplicar un criterio de interpretación restrictivo en relación con la supuesta novación de contratos de arrendamientos urbanos cuando tal novación implique una pérdida de los derechos adquiridos por el arrendatario, como sucede en el presente caso.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de cinco de junio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Para esta resolución, han de tenerse en cuenta las siguientes circunstancias:

A) Resulta acreditado que el demandado ha estado empadronado en la vivienda arrendada desde el 1 de mayo de 1996, tal y como se desprende del volante de empadronamiento individual histórico aportado, por lo que podemos pensar que, desde dicha fecha, el inquilino ha ocupado el inmueble.

B) Aunque el demandado hubiera ocupado el inmueble desde 1996 a 2017 en calidad de arrendatario -tal y como afirma la parte demandada- no existe prueba alguna de las condiciones que regían la relación arrendaticia que vinculaba a las partes, tales como plazo, renta, etc.; prueba cuya carga corresponde a la parte demandada que invoca su existencia. Por tanto, no puede hablarse de novación modificativa de un contrato anterior.

C) Por último, aun en el caso de que hubiera existido dicho contrato verbal (hecho que no afirmamos), el mismo quedó claramente sustituido por el suscrito por las partes en fecha de 2 de enero de 2017 ya que en éste se indica expresamente que el arrendamiento comienza el día 2 de enero de 2017 (estipulación segunda), estableciendo los derechos y obligaciones que integran su contenido desde dicho momento, sin que el demandado haya invocado la existencia de vicio alguno que pueda invalidar el consentimiento que supone la rúbrica por el mismo de todas sus estipulaciones.

En definitiva, el contrato que rige entre las partes es del suscrito en fecha de 2 de enero de 2017, sin que pueda hablarse de novación modificativa o extintiva de un contrato anterior ya que éste no resulta probado y, por tanto, no resulta probada su novación.

La renovación verbal de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 2006.

En fecha 27 de septiembre de 2018, cuando el contrato se encontraba en tácita reconducción una vez transcurrido el término ordinario legal de arrendamiento, el arrendador, notificó al inquilino su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento a fecha 1 de noviembre de 2018 requiriéndole para que desalojara la vivienda y reintegrara la posesión de la misma. Dicho burofax no fue entregado por estar ausente el demandado y fue dejado aviso por el servicio de correos.

El inquilino se opone a la demanda de desahucio por fin de contrato invocando que las partes acordaron un nuevo contrato de carácter verbal. Además, afirma que prueba de ello es que a partir de entonces ha venido abonando las rentas.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato y la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2021, confirmó la sentencia, desestimando la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil(CC), resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes (art. 1256 del CC). Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/ o contenido es negado por alguna de las partes o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

Trasladada esta consideración al supuesto de autos y revisadas en esta alzada las actuaciones, coincidimos con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que, desde luego, no consta acreditada la concertación de un nuevo contrato. Así, para que el demandado lograra la justificación de nuevo contrato verbal que invoca no son suficientes ni adecuadas sus meras manifestaciones, que como alegaciones de parte no tienen virtualidad probatoria, sin que proceda efectuar sobre las mismas un acto de fe, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento resolutorio previo remitido formal y tempestivamente por el actor al demandado.

A las anteriores consideraciones no se opone el hecho, que tampoco ponemos en cuestión, de que el apelante se hiciera cargo del pago de la renta. En este sentido, siguiendo el criterio que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo o extinguiendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

La eficacia de un contrato verbal de "renta antigua"

En primera instancia se desestima la demanda de desahucio por expiración del término contractual y legal, del arrendador de un contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 28 marzo-2009. 

Considera el Juzgado de 1ª Instancia que el contrato aportado por el arrendador demandante no extinguía el anterior (contrato verbal de arrendamiento anterior a 1985) tratándose sólo de una novación modificativa (renta) y no extintiva. 

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de cuatro de junio de dos mil diecisiete, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia. 

Considera la Audiencia que el contrato de 2009, es cierto que no contiene la expresión NOVACIÓN pero no lo es menos, que debe interpretarse según su clausulado y la situación existente al momento de la firma. 

Documentalmente se ha probado que la parte arrendataria ocupaba la vivienda en cuestión desde muchos años antes a la firma del contrato que se aporta, y en concreto, la sentencia de instancia da por probado, y la contraparte nunca lo negó, que desde finales de 1970 el piso es ocupado en concepto de inquilinato por el matrimonio demandado. 

Desde el punto de vista práctico ningún sentido tiene que el inquilino firme un contrato nuevo en el que prácticamente renuncia a la prórroga forzosa porque ningún beneficio arrendaticio le va a procurar el nuevo contrato. 

Pero es que además, y a pesar de que el contrato de arrendamiento aportado por el actor fechado en 28 marzo 2009, parece decir otra cosa (nuevo contrato), las cláusulas de los contratos se interpretan los unos por los otros (1285 C.c) debiendo darse a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Siendo esto así, la cláusula SÉPTIMA del referido contrato dice algo que no debería haber dicho si, como el actor alega en su recurso, se tratara de un contrato nuevo y distinto al anterior. "Dándose por terminado el contrato con el fallecimiento de ambos cónyuges, sin posteriores subrogaciones" 

Ante los hechos que se someten a su consideración y tras una detallada revisión de la prueba practicada obrante a las actuaciones, este Tribunal conviene con la Juzgadora de Primera Instancia, en que, de conformidad con lo dispuesto por los arts. 1281 y siguientes del Código civil , una interpretación literal del documento suscrito entre las partes el día 26 de Marzo de 2009 permite obtener la conclusión de que lo realmente querido por los contratantes fue la simple novación modificativa del contrato de arrendamiento concertado verbalmente entre los arrendatarios ( matrimonio) y la causante del actor a finales de 1970, por la que se aumenta la renta. Lo cual se colige tanto del tenor literal del referido documento como de la consideración en la situación analizada de lo dispuesto en el art. 1204 del Código, a cuyo tenor, "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", extremos que no concurren en el supuesto enjuiciado

La validez de una compraventa de inmueble pactada verbalmente

Se demanda a una promotora inmobiliaria con el fin de que sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 287.000 euros a favor de los demandantes sobre determinada vivienda, con fundamento en que dicha compraventa había sido pactada verbalmente con anterioridad. Subsidiariamente, para el caso de imposible cumplimiento por haber devenido el bien irreivindicable, se condene a la demandada a indemnizar a los actores en la suma de 43.000 euros por incumplimiento y frustración.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda con imposición de costas a los demandantes.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de 22 de diciembre de 2016, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia, con costas.

Considera la Audiencia que el artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente, la causa para el comprador es la cosa y para el vendedor el precio, de modo que éste último es su elemento más característico, ya que sin él no existe contrato compraventa.

Es cierto el carácter consensual que tiene en nuestro Derecho el contrato de compraventa, claramente expuesto en el artículo 1450 del Código Civil. Quiere ello decir que la existencia del contrato se produce cuando las partes han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio del mismo. A partir de ahí la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado.

Podemos partir, como se hace en la sentencia de instancia, del hecho acreditado del sistema de venta que siguió la entidad demandada en la promoción en la que se encuentra la vivienda objeto de discusión; su comercialización mediante reservas verbales.

Partiendo de esta base es necesario analizar la prueba practicada para poder determinar si los demandantes suscribieron un contrato de compraventa verbal en relación a la vivienda que ya se ha mencionado.

Con la demanda se aportan unas fotografías que afirma la parte demandante que fueron tomadas en la visita a la vivienda. La parte demandada niega que el demandante haya visitado la vivienda. Las fotografías, tal y como se pudo comprobar en el reconocimiento judicial, sí que se corresponden a la vivienda y, aunque no existe una prueba plena de que los demandantes visitaran la vivienda objeto de discusión, sí que resulta significativo que puedan aportar unas fotografías que se corresponden con la misma, cuando no existe motivo justificado alguno que permita poner en duda la forma en que fueron obtenidas las fotografías.

La parte demandada aporta un acta notarial de transcripción de unas conversaciones a través de la aplicación whatsapp, de uso generalizado hoy en día. No puede entrarse a valorar su contenido como prueba en la medida en que a través del informe pericial aportado a los autos se pone de manifiesto la facilidad en la manipulación, a lo que debe añadirse la particular forma en la que se recogen las conversaciones, sin una reproducción de las pantallas, que hubiera permitido una más clara valoración de las mismas.

La prueba esencial, como se viene a expresar en la sentencia objeto de recurso con un criterio que comparte plenamente este tribunal, la aporta la propia actora con su escrito de demanda. Se trata del correo electrónico que remitió el demandante a la demandada en fecha 2 de noviembre en el que se dice textualmente: Nuestro interés es comprar cualquiera de los dos y a los precios acordados, lo que contradice la versión que ofrece en el escrito de demanda.

El correo fue remitido en fecha 2 de noviembre, en fecha posterior a que la entidad promotora subiera el precio de las viviendas y, esto es más importante en relación a lo que es objeto de debate, en un momento posterior al que se refieren los testigos, que recuerdan conversaciones mantenidas o escuchadas en la piscina del complejo, esto es, en época que es con toda seguridad anterior a la fecha de remisión del correo electrónico.

Pues bien, la literalidad de la comunicación remitida muestra la voluntad de la parte demandante de comprar cualquiera de las dos viviendas a las que se refiere. No puede hablarse de perfección del contrato de compraventa, que iba a ser único, pues restaba por determinar con claridad el objeto sobre el que la misma iba a recaer, la concreta vivienda que iba a ser adquirida.

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler verbal?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado verbalmente con fecha 18 de marzo de 2009.

El arrendador transcurridos cinco años insta la resolución del contrato por expiración del plazo.

El juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

El inquilino recurre la sentencia en apelación invocando que ha quedado probado que se estipuló que el arrendamiento se prolongaría toda la vida de la arrendataria, y ello por el siguiente motivo, entre otros, la avanzada edad de la arrendataria, 90 años al tiempo de celebrarse el contrato locativo, explica que no le conviniese un nuevo cambio de vivienda tras el esfuerzo que le supuso la mudanza al piso de autos y que fuese esencial que el plazo del contrato estuviese en función del tiempo que le quedaba por vivir y la reticencia del actor a firmar el contrato escrito en el que se fijara como duración la vida de la arrendataria demostraría que es cierta dicha tesis.

La Audiencia Provincial de Mallorca (s. once de mayo de 2015) desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia:

Con arreglo al régimen del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , en su redacción al tiempo de celebrarse el contrato de autos, en defecto de pacto entre las partes, el contrato se entenderá celebrado por un año, con prórroga anual hasta cinco años, en favor del arrendatario. Es decir, a falta de previsión expresa en el contrato sobre la duración del arrendamiento, se aplica el régimen legal de prórroga forzosa en favor del arrendatario establecido para los arrendamientos de vivienda (STS de septiembre de 2009).

La falta de pacto sobre la duración del contrato y la falta de prueba de la existencia de pacto sobre dicho extremo tienen los mismos efectos.

La avanzada edad de la arrendataria hacía, en efecto, aconsejable, que se pactase una duración prolongada para el contrato de arrendamiento, que le evitase incómodas mudanzas, pero de ello no se deriva necesariamente que eso fuese lo efectivamente estipulado por las partes.

No se ha acreditado a qué parte es imputable la falta de firma del contrato ni que ello fuese debido a la reticencia de la propiedad. Si lo pactado era un plazo de 11 meses, como se sostiene en la demanda, la firma convenía al actor. Si la duración acordada se determinó por la muerte de la arrendataria, la firma convenía al arrendatario. Pero la falta de contrato escrito suscrito por las partes no es indicativa de que la duración fuese una u otra.

En cambio, sí ha de decirse que la pasividad del actor en exigir la firma del contrato escrito durante el plazo de prórroga legal se aviene con su alegación de que la duración era de 11 meses pues, en tal caso, y siendo la vivienda el domicilio habitual de la arrendatario, por aplicación del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el contrato no podía extinguirse hasta haber transcurrido cinco años. En cambio, la pasividad de la arrendataria se aviene mal con su alegación de que se había pactado la duración del contrato hasta la muerte de la arrendataria pues en tal caso, la omisión del contrato escrito podía producir la extinción de la relación locativa una vez extinguida la prórroga legal, como efectivamente ha sucedido.

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (1)

Aunque no comparta la idea de que para contratar un alquiler basta descargarse un modelo y rellenarlo – ver Zapatero a tus zapatos- como no parece posible luchar contra la evidencia puede ser interesante un estudio del contenido habitual de esos modelos, para que, quien tenga interés, sepa al menos el significado, importancia y trascendencia de lo que firma. No es preciso reiterar la conveniencia de que todo vaya por escrito, nada de pactos verbales, y si es conveniente o no usar la plantilla oficial timbrada para un contrato de arrendamiento. En este primer trabajo vamos a examinar el encabezamiento del documento: 

DATA 

Esta compuesta por el lugar y fecha del otorgamiento. Cabe decir que su constancia no es inexcusable como ocurre en determinados documentos mercantiles –pagarés, letras de cambio etc.- en los que la ausencia de este dato puede tener efectos muy perniciosos. En el arrendamiento cabe deducir la fecha de su creación por otros medios. Sin embargo es absolutamente recomendable su constancia, ello permitirá determinar la duración del contrato y de sus prórrogas, la fecha en que deben practicarse los preavisos y cualquier otra circunstancia que dependa del transcurso del tiempo y necesite calcular los plazos o términos transcurridos. 

COMPARECIENTES 

Al tratarse de un contrato bilateral aparecen dos partes, en términos generales hay que subrayar la necesidad de que las partes del contrato queden perfectamente identificadas: Nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; Razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y el título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; Domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF. Aparte de lo dicho es conveniente tener en cuenta los siguiente supuestos 

PARTE ARRENDADORA Si la finca arrendada es una copropiedad es conveniente que firmen todos los condueños o que quien firma manifieste y acredite que lo hace en su nombre y en el resto de los copropietarios. En el caso de personas jurídicas o de otros administradores o apoderados es conveniente exigir que acrediten esa condición documentalmente, de modo que permita al inquilino cerciorarse de sus facultades a la hora de dirigir notificaciones, requerimientos o reclamaciones a la propiedad. En el caso de que se trate de propiedades en usufructo hay que tener en cuenta que el contrato ha de ser otorgado por el usufructuario. 

PARTE ARRENDATARIA Cuando los arrendatarios firmantes del documento sean mas de uno es conveniente determinar en el contrato si la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria o mancomunada; las condiciones para el desistimiento anticipado de alguno de ellos; la posibilidad o no de sustituir alguno de los arrendatarios o incorporar nuevos durante la vigencia del contrato. 

 Por último es conveniente insertar una mención del siguiente tenor, para evitar controversias sobre las cuestiones antes expuestas: Ambas partes, en la calidad en que intervienen, se reconocen recíprocamente, de manera libre y espontánea, plena capacidad para obligarse en los términos pactados en este documento

ALQUILERES VERBALES

Si bien es cierto que el artículo 1.280 del Código Civil exige la constancia escrita para los contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 9,02 euros (1.500 pesetas) y la constancia en documento público para los arrendamientos de inmuebles por seis o mas años siempre que deban perjudicar a un tercero, cabe afirmar sin embargo con base en el artículo 1.278 del mismo texto y el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la eficacia y validez entre las partes de un arrendamiento urbano constituido solamente por pacto verbal.

Dicho esto es evidente la inexcusable conveniencia para ambas partes de que todo arrendamiento de inmuebles urbanos tenga constancia escrita puesto que, aún cuando exista entre arrendador y arrendatario una tan pacífica y cordial relación que parece podría eximir de ese requisito, es lo cierto que a lo largo de la vigencia del alquiler pueden verse en la necesidad de acreditar la existencia del arrendamiento ante terceros, p. ej. en una inspección fiscal, por lo tanto debe recomendarse la suscripción de un documento.

Llegado a este punto conviene distinguir entre los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos urbanos en el sentido en que lo hace la Ley arrendaticia, si bien aquí al tratar de la forma hemos de hacer hincapié en la diferencia que se produce por el trato fiscal, al estar no sujetos a IVA los primeros, los de vivienda, ello hace que estén sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo pago corresponde al inquilino y que se lleva a cabo mediante la adquisición de los modelos oficiales de ese contrato en la tarifa que corresponda.

Sin embargo hay que hacer constar, como puede apreciarse, que ese documento oficial no contempla otros requisitos que la duración y el precio del arriendo por lo que resulta conveniente la redacción de un pliego de cláusulas en el que como documento anexo se hagan constar todas aquellas condiciones y requisitos que las partes pacten, y se afirma que se debe redactar por un experto , y no como es común utilizar un modelo estándar que en muchas ocasiones da lugar a contiendas y problemas en cuanto a su interpretación.

En los demás contratos en que por estar sujeto a IVA el arriendo no es obligatorio el pago de ITPIAJD y por tanto no hay que utilizar este modelo bastando un documento extendido en papel común.