Estatutos/tipo para las sociedades de responsabilidad limitada

El Ministerio de Justicia por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, publicada en el BOE nº 301 (11/12/2010) ha aprobado los Estatutos-tipo de las sociedades de responsabilidad limitada.

Dichos estatutos tipo podrán aplicarse en la constitución de las sociedades de responsabilidad limitada constituidas por uno o varios socios cuando reúna las siguientes características:

1. La constitución de la sociedad se realice por vía telemática
2. El capital social no sea superior a 3.100 euros.
3. Los socios sean personas físicas
4. El órgano de administración sea un administrador único, varios administradores con facultades solidarias o dos administradores con facultades mancomunadas


El modelo figura como anexo a la referida Orden ministerial y consta de los siguientes artículos:

Artículo 1. Denominación
Artículo 2. Objeto
Artículo 3. Domicilio social
Artículo 4. Capital social y participaciones
Artículo 5. Periodicidad, convocatoria y lugar de celebración de la junta general.
Artículo 6. Comunicaciones de la sociedad a los socios
Artículo 7. Mesa de la junta. Deliberaciones y votación
Artículo 8. Modos de organizar la administración
Artículo 10. Ámbito de representación y facultades del órgano de administración
Artículo 11. Notificaciones a la sociedad
Artículo 12. Sociedad de responsabilidad limitada unipersonal

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (2)

En esta segunda parte vamos a examinar los elementos objetivos inexcusables en un contrato de arrendamiento urbano: El OBJETO del mismo, inmueble sobre el que se constituye; el PRECIO, renta o merced que paga el arrendatario; la DURACION del arriendo.

OBJETO
El inmueble arrendado (piso, casa, local, nave, garaje etc.) ha de aparecer descrito en el contrato de manera que permita su perfecta identificación, sin riesgo de ser confundido con otro de la misma naturaleza y situación.
Mención especial merece la constancia de la referencia catastral, que exige la normativa fiscal.
Puede reseñarse así mismo la extensión superficial siempre que sea indiscutible.
Suele figurar en el contrato una declaración en virtud de la cual se afirma que el arrendatario ha examinado el objeto del contrato y lo encuentra de su total satisfacción. Para evitar posteriores controversias es conveniente que el arrendatario proceda, antes de firmar, a realizar ese examen y ponga de manifiesto, con constancia de ello, las deficiencias que observe.
Si la finca se alquila con muebles y enseres es muy recomendable que estén debidamente inventariados y que dicho inventario, firmado por ambas partes, se incorpore como anexo al contrato.

RENTA
Existe libertad de pactos en cuanto a la misma (art. 17.1 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos), que solo se verá limitada por la normativa sobre VPO.
Puede establecerse el momento de su pago, a falta de esta mención se entiende que el pago ha de hacerse en los primeros siete (7) días de cada mes.
Así mismo puede reseñarse el lugar y forma de pago, si no se dice nada, será en metálico y en la finca arrendada
La actualización de la renta solo podrá llevarse a cabo si existe pacto expreso en el contrato, y no podrá exceder de la aplicación del IPC.

DURACION DEL ARRENDAMIENTO
Hay que hacer dos puntualizaciones que aunque pueden parecer de Perogrullo la realidad es que todavía hay quien no se ha enterado: a) En la actualidad no se pactan arrendamientos que por ley sean de duración ilimitada. b) No es conveniente pactar duración indefinida, esa cláusula implica la aplicación de lo previsto en el Código Civil: Duración de un año si la renta se paga por años; un mes si se paga por meses y un día se paga por día.
En materia de duración existe libertad de pactos, salvo el imperativo legal de que en el arrendamiento de vivienda el inquilino goza del derecho irrenunciable de prorrogar el arriendo si lo desea hasta hacerlo durar cinco años o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, con la única excepción de que el arrendador tenga necesidad de esa vivienda durante el plazo de prórroga forzosa.

Se puede pactar el importe de la indemnización para caso de desistimiento del inquilino,  consistente en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Se podrá pactar que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, si bien el adquirente deberá en todo caso soportar el arrendamiento hasta que cumpla los cinco años desde su firma inicial,  o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

CLAUSULAS ABUSIVAS Y CONDICIONES GENERALES

El principio jurídico que obliga a todos a cumplir los compromisos adquiridos (pacta sunt servanda) está atenuado por la protección de la igualdad de los contratantes que es presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales y constituye uno de los imperativos de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica.En tal sentido la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, quiere distinguir lo que son cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene por qué ser abusiva. Cláusula abusiva es la que en contra de las exigencias de la buena fe causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y puede tener o no el carácter de condición general, ya que también puede, darse en contratos particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión particulares.

La citada ley define que son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.

Respecto de las cláusulas no pactadas individualmente el TR de la Ley de Defensa de Consumidores exige los siguiente requisitos:

a) Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.

b) Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido

c) Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas

Así mismo el TR de la Ley de defensa de consumidores define como cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

Por dicho motivo especifica que son abusivas en todo caso las cláusulas que:
-vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
-limiten los derechos del consumidor y usuario,
-determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
-impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la -resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato,
-contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.

ALQUILERES VERBALES

Si bien es cierto que el artículo 1.280 del Código Civil exige la constancia escrita para los contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 9,02 euros (1.500 pesetas) y la constancia en documento público para los arrendamientos de inmuebles por seis o mas años siempre que deban perjudicar a un tercero, cabe afirmar sin embargo con base en el artículo 1.278 del mismo texto y el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la eficacia y validez entre las partes de un arrendamiento urbano constituido solamente por pacto verbal.

Dicho esto es evidente la inexcusable conveniencia para ambas partes de que todo arrendamiento de inmuebles urbanos tenga constancia escrita puesto que, aún cuando exista entre arrendador y arrendatario una tan pacífica y cordial relación que parece podría eximir de ese requisito, es lo cierto que a lo largo de la vigencia del alquiler pueden verse en la necesidad de acreditar la existencia del arrendamiento ante terceros, p. ej. en una inspección fiscal, por lo tanto debe recomendarse la suscripción de un documento.

Llegado a este punto conviene distinguir entre los arrendamientos de vivienda y todos los demás arrendamientos urbanos en el sentido en que lo hace la Ley arrendaticia, si bien aquí al tratar de la forma hemos de hacer hincapié en la diferencia que se produce por el trato fiscal, al estar no sujetos a IVA los primeros, los de vivienda, ello hace que estén sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo pago corresponde al inquilino y que se lleva a cabo mediante la adquisición de los modelos oficiales de ese contrato en la tarifa que corresponda.

Sin embargo hay que hacer constar, como puede apreciarse, que ese documento oficial no contempla otros requisitos que la duración y el precio del arriendo por lo que resulta conveniente la redacción de un pliego de cláusulas en el que como documento anexo se hagan constar todas aquellas condiciones y requisitos que las partes pacten, y se afirma que se debe redactar por un experto , y no como es común utilizar un modelo estándar que en muchas ocasiones da lugar a contiendas y problemas en cuanto a su interpretación.

En los demás contratos en que por estar sujeto a IVA el arriendo no es obligatorio el pago de ITPIAJD y por tanto no hay que utilizar este modelo bastando un documento extendido en papel común.