Consultas legales - 807 520 008

martes, 26 de julio de 2011

Propiedad Horizontal: Obras autorizadas por consentimiento tácito

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de julio de 2011, desestima la pretensión de los demandantes de derruir lo ilegalmente construido por suponer que son obras en los elementos comunes de una Comunidad de Propietarios no autorizadas por esta.

Considera el TS que si bien no existió autorización expresa para la realización de esas obras hay que recordar como doctrina de ese Tribunal que se ha manifestado como posible que el consentimiento prestado por la Comunidad pueda ser tácito; en concreto, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio puede ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad; de este modo, para poder establecer si en un determinado supuesto se ha producido un silencio por parte de la comunidad de propietarios capaz de ser interpretado como un consentimiento tácito, deberán valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento.


En el supuesto concreto estudiado cabe concluir que existió un consentimiento tácito otorgado por la Comunidad de Propietarios puesto que:

a) La mayor parte de las obras denunciadas en nada afecta a elementos comunes
b) La comunidad era conocedora de las obras realizadas
c) La demandada verificó obras en el edificio para compensar las molestias ocasionadas
d) Se había tratado en junta de propietarios, en punto del orden del día, las obras ejecutadas por la recurrida sin que se adoptara acuerdo alguno sobre prohibirlas o impugnarlas
e) Las obras finalizaron en el año 1988

sábado, 23 de julio de 2011

El incumplimiento del arrendador

El Tribunal Supremo en sentencia de 6 de julio de 2011 decide sobre una situación poco frecuente la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador condenando a éste a pagar al arrendatario una indemnización de 178.000 euros.


Esta cantidad que había sido fijada por la Audiencia Provincial reduciendo la fijada por el Juzgado de 1ª Instancia, 328.000 euros, ha sido mantenida por el TS en atención a la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil que establece lo siguiente: El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, por considerar que en este caso no ha existido incumplimiento total del contrato a pesar de que el arrendatario afirme que el incumplimiento del contrato es total, pues, pese a que explotó el local arrendado, lo hizo en pésimas condiciones, a la espera de que se realizaran las obras proyectadas y se tramitaran las licencias necesarias, de modo que el contrato nunca se cumplió, pues el arrendador no entregó la cosa con posibilidad de que pudiera servir para el destino pactado.

Conducir sin carnet

La Aseguradora reclama a su asegurado 250.405,92 euros, importe de la indemnización que se vio obligada a satisfacer como consecuencia un accidente de tráfico con resultado de daños personales y materiales en el que el conductor del vehículo, persona distinta del asegurado, que lo hacía sin el pertinente permiso de conducir, fue condenado como autor responsable de una falta de lesiones imprudente.

En la póliza del seguro de responsabilidad civil aparecía mencionado el propietario del vehículo, como tomador y asegurado, tratándose de una póliza específica para conductores mayores de 27 años, que cubría los riesgos del tomador, único conductor del vehículo asegurado. Asimismo, dentro de las condiciones generales, en el artículo 6-2 , denominado "riesgos excluidos en todo caso", señala que "quedan excluidas" las consecuencias derivadas "con ocasión de ser conducido el vehículo por una persona... que carezca del correspondiente permiso o licencia..."

El Tribunal Supremo en sentencia de once de Julio de dos mil once desestima el recurso de casación y condena a pagar las cantidades reclamadas por considerar que:


A) No ha prescrito el plazo para reclamar si se tiene en cuenta que este pago que realiza la aseguradora tiene como día inicial para el cómputo del año aquel en que la aseguradora pone fin a un mismo siniestro, mediante el pago de las indemnizaciones al conjunto de perjudicados, especialmente cuando, como aquí sucede, han interferido una diligencias penales previas cuyo resultado podría haber determinado unas solución jurídica distinta respecto de los pagos hechos durante su curso y de la posibilidad de repetir o no frente al tomador o asegurado para su recuperación.


B) No se discute que el contrato sea de los llamados de adhesión en el que las cláusulas no se negocian sino que aparecen prerredactadas unilateralmente pero no todo contrato pierde su eficacia por el hecho de ser de los llamados de adhesión. En el presente caso el demandado tenía clara conciencia del contrato por el suscrito y de lo que incluía y excluía, por haber dado el mismo las indicaciones pertinentes para la elección del modelo de la póliza, siendo incluso el propio asegurado quien defiende con su firma la existencia y validez de la póliza y admite que junto al ejemplar de las condiciones particulares se le entregaron las generales en las que se concreta la limitación de cobertura convenientemente resaltada, sin riesgo alguno de confusión, cumplimentando de esa forma las exigencias del artículo 3 de la LCS.


C) No admite una supuesta oscuridad de la cláusula que elimina el riesgo, puesto que ninguna duda ofrece sobre lo que dice con relación a la ausencia de cobertura en el caso de la conducción del vehículo por una persona que carecía del correspondiente permiso o licencia. El problema es de calificación de la cláusula en cuestión y de su aceptación por el tomador, como aquí sucede este extremo que carece de relevancia cuando el asegurado conoce y acepta el contenido de la póliza en los términos que se expresan al resolver el anterior motivo.

jueves, 21 de julio de 2011

¿Es posible reclamar los daños y perjuicios producidos por la Ley Antitabaco?

Se plantea reclamación frente al Estado legislador, responsabilidad patrimonial de la Administración, solicitando la indemnización de los perjuicios que le había deparado la prohibición de ejercer la actividad autorizada, venta al pormenor de productos de tabaco con recargo y de artículos para fumador, en función del desglose de los siguientes conceptos:
·246,22€, por el pago al Ayuntamiento de Zaragoza de las correspondientes tasas del Impuesto de Actividades Económicas para el ejercicio de la actividad .
·126.226,51€ en concepto de "daño emergente o lucro cesante" por la pérdida del beneficio medio ponderado percibido por el ejercicio de la actividad hasta la fecha en que se tenía otorgada autorización por parte del Ministerio de Economía y Hacienda, que era el cuatro de noviembre de dos mil ocho o, en su defecto, 101.252,16#.
·25.715,93€ por artículos que no han podido ser vendidos.
·4.943,78€ por indemnizaciones abonadas a trabajadoras despedidas y pago de honorarios profesionales.


El Tribunal Supremo en sentencia de veintidós de Junio de dos mil once desestima la reclamación con base en los siguientes argumentos:

A: De la mera lectura del precepto, -artículo 139.3 de la Ley 30/1992- en el que por primera vez el legislador contemplara la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas por la aplicación de actos legislativos de naturaleza no expropiatoria, observamos sobre la base de una interpretación literal del precepto, qué tres son los presupuestos o requisitos necesarios para la prosperabilidad de esta acción:
. Que los administrados no tengan el deber jurídico de soportar el daño
. Que así se establezca en el propio acto legislativo
. Que la indemnización se determinará en los términos que se especifiquen en el propio acto legislativo.

B: Aunque la Ley 28/2005, de 26 de diciembre , no contenga previsión expresa alguna en orden a la indemnización o compensación por los eventuales perjuicios que pudieran derivarse de su aplicación, no nos impide que a pesar de la omisión de una cláusula de responsabilidad podamos reconocer la debida indemnización en favor de la perjudicada por los perjuicios ocasionados por la aplicación de los actos legislativos de esta Ley -que ni tiene naturaleza expropiatoria ni es inconstitucional-, siempre y cuando conforme a los criterios generales del Ordenamiento Jurídico sobre la responsabilidad patrimonial el daño o perjuicio alegado sea antijurídico y, por tanto, la demandante no tenga el deber jurídico de soportar

C: En el supuesto que analizamos, los efectos económicos que hipotéticamente por la aplicación de la nueva Ley de Medidas Sanitarias contra el tabaquismo se pudieran ocasionar a determinados establecimientos que -como el de la demandante- estaban autorizados para realizar como actividad complementaria la venta al por menor de tabaco con el consiguiente recargo sobre los precios de venta en expendeduría, eran previsibles y se pudieron evitar y paliar dado que el procedimiento de elaboración de la referida Ley al afectar a la salud de los ciudadanos y responder a las directrices de la Unión Europea tuvo una gran repercusión social

D:Nos encontramos ante una situación producida por la aplicación de un acto legislativo de naturaleza no expropiatoria, que "per se" ni impone ni exige un sacrificio patrimonial singular y especial de derechos o intereses económicos legítimos para unas personas, como la demandante, ya que pudieron prever la repercusión económica que directa o indirectamente pudiera incidir en su negocio, sujeto a determinadas prohibiciones o limitaciones

miércoles, 20 de julio de 2011

Los acuerdos de la Junta de Propietarios

Las decisiones adoptadas, conforme al orden del día, con el quórum necesario por la Junta de una Comunidad de Propietarios, debidamente convocada, son obligatorias para todos los copropietarios, incluso ausentes y disidentes, y ejecutivas aunque hayan sido impugnadas, salvo que el Juez ordene la suspensión.

No obstante estos acuerdos pueden ser impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos:

a. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El copropietario que pretenda impugnar un acuerdo deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas y encontrarse en alguno de los siguientes supuestos:

a) Haber salvado su voto en la Junta
b) No haber asistido a la misma por cualquier razón.
c) Haber sido indebidamente privado de su derecho a voto.

El plazo de caducidad para impugnar acuerdos es de tres meses, si se trata de actos contrarios a la ley o los estatutos será de un año. Para los ausentes el plazo comienza a contar a partir de la comunicación del acuerdo.

En este sentido es interesante la doctrina de la SAP (19/04/2010) de Madrid que declara: Como consecuencia, en este supuesto y ante la carencia de más precisiones, la Junta de Propietarios se limitó a no oponerse a que los codemandados ejecutaran el cerramiento de una parte de la azotea, lo que constituye una clara manifestación de mera tolerancia. Por otra parte, es evidente que se han obviado, íntegramente, los requisitos formales imprescindibles para generar un acuerdo comunitario, que pudiese afectar al título constitutivo. Tampoco el apelante ejercitó la acción adecuada para la defensa de los intereses comunitarios y de los suyos propios, por lo que se debe confirmar la desestimación de su demanda, el copropietario disidente no había utilizado la vía de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios que establece el artículo 18 de la LPH, y por virtud de la que, evidentemente, se podían combatir los actos de la Junta que fueran contrarios a la Ley o a los Estatutos.


También es de interés la SAP (24/07/2006) de Baleares cuando señala: El incumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley produce, en principio, la nulidad de la convocatoria, la cual acarrea la de los acuerdos tomados en la Junta defectuosamente convocada (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1992 y 29 de octubre de 1993 ). Sin embargo, la nulidad no se produce si no se ejercita acción de impugnación en plazo legal, incluso cuando la convocatoria se hubiese realizado con infracción de algún precepto de carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal.

martes, 19 de julio de 2011

Arras y promesa de venta

Como ampliación de lo ya expuesto en otro lugar es interesante comentar una reciente sentencia del Tribunal Supremo (29/06/2011) que niega la existencia de arras a pesar de que en el documento firmado por ambas partes así se denomina la entrega de dinero efectuada y considera por el contrario la existencia de una promesa de venta y obliga a los vendedores a otorgar escritura pública de compraventa sobre el inmueble objeto de esa promesa.


Razona la sentencia que:


a) Denominar "contrato de arras" al documento referido lo fue según las partes con la única finalidad de salvaguardar las posibles consecuencias de incumplimiento; el Tribunal revisada la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia considera que el documento suscrito por su propio contenido no puede ser denominado simplemente como de "arras" por cuanto contiene los requisitos fundamentales de un contrato de compraventa en su fase anterior como es la promesa de comprar y vender. Así resulta de una claridad total que se fijo el objeto de la compra y venta: "Vivienda sita en **** , de 380 m2 de parcela y 330 m2 construidos". Se fijo el precio 396.000 euros. Y se estipuló que los 5.000 euros que se entregaron fueron parte del precio


b) La calificación del contrato, en la medida en que dependa de su interpretación y no contravenga la ley y la jurisprudencia, es función propia del tribunal.


c) No se puede reconocer carácter autónomo e independiente a un contrato, como el de arras, que es un mero pacto o estipulación necesaria respecto de un contrato principal cualquiera que sea la función que a la misma se atribuya.

lunes, 18 de julio de 2011

Costas en un litigio entre un vecino y la Comunidad de propietarios

El Tribunal Supremo en sentencia de 24 de junio de 2011 ha reiterado que en un pleito de la Comunidad de Propietarios contra un condueño, las costas causadas no pueden repercutirse al vecino litigante, vencedor en el pleito en atención a las siguientes consideraciones:

La obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al "adecuado sostenimiento del inmueble" o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de "gastos generales" con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia sí el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida

No obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga.

El cierre como causa de resolución de arrendamiento

Como es sabido en la antigua normativa sobre arrendamientos urbanos, actualmente vigente para los concertados antes de 1985, se niega al inquilino o arrendatario el derecho a la prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

En el supuesto estudiado (STS 27/06/2011) el arrendatario había conseguido una sentencia a su favor de la Audiencia Provincial de Zaragoza por considerar justificado el cierre de una joyería por enfermedad del titular de la misma arrendatario del local.

Sin embargo el Tribunal Supremo casa la sentencia y declara haber lugar a la resolución del contrato, conforme había dictaminado el Juzgado de 1ª Instancia en atención a las siguientes consideraciones.

La “justa causa” ha de justificar la permanencia del inquilino o arrendatario en la vivienda o local, interpretando las justas causas de cierre de modo restrictivo

El concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad y de conveniencia exclusivamente y que del solo hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable, concurre esta causa de justificación cuando el hecho que motiva el cierre no sea imputable al locatario, por constituir una causa extraña y superior a su voluntad, o sea, un hecho ajeno por completo a su simple comodidad o conveniencia

El cierre de un establecimiento abierto, que significa la incomunicación con el público, no se identifica en sentido legal, con el cese de toda actividad en su uso, y que, en consecuencia, no obsta a la realidad del cierre, el hecho de que el local se utilice pero de forma o modo anormal en relación a como anteriormente se había vendido utilizando, pues esa anormalidad equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación y que el no uso es equiparable al cierre, sin que sean admisibles las ficciones encaminadas a sostener una mera apariencia de actividad.

La enfermedad del comerciante no debe ser motivo de justificación del cierre del local, porque no es necesario que sea precisamente él quien deba estar al frente del mismo, para que la causa alegada justifique el cierre, es necesario que influya o repercuta en la aptitud o capacidad del arrendatario para ejercer en el local la actividad negocial que hasta entonces había venido desarrollando, de tal modo que le impida transitoriamente el desenvolvimiento de las actividades necesarias para que el negocio instalado pueda continuar desarrollándose normalmente; pues, si tal impedimento es permanente, no constituye justa causa de cierre, ya que de no entenderse así se haría definitiva una situación contraria a la propia naturaleza del contrato de arrendamiento

En definitiva considera el Supremo que se trata de una situación personal y profesional del arrendatario incompatible con el uso del local en condiciones aptas para cumplir la finalidad que es propia en estos casos: Primero, porque el local estuvo cerrado pudiendo haber estado abierto mediante algún empleado, como lo hizo antes y después del cierre. Después, porque se ha abierto al público de una forma prácticamente residual y ello equivale a un incumplimiento de su propia y natural dedicación en la forma o modo en que se ha venido utilizando.

martes, 12 de julio de 2011

La causa de necesidad en un arrendamiento de “renta antigua”

La propietaria de una vivienda arrendada en 1983 pretende la resolución del arrendamiento por causa de necesidad alegando que en enero de 2003, le había notificado su voluntad de no continuar con la prórroga del contrato de arrendamiento, al ser su deseo realizar una vida independiente del hogar de sus padres.

El Juzgado de 1ª instancia rechazó íntegramente la demanda al considerar que la actora no había acreditado la concurrencia de una causa de necesidad, y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, donde se valoró que la actora había acreditado la concurrencia de una causa de necesidad capaz de poner fin a la prórroga forzosa, al probar que vivía con su madre, tenía un trabajo estable y deseaba realizar una vida independiente de sus progenitores, circunstancias que permitían acordar la resolución del contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22 de junio de 2011 confirma la sentencia de la Audiencia por considerar plenamente acreditada la concurrencia de una voluntad de vida independiente por parte de la parte actora, y recuerda la doctrina de esa Sala surgida en torno al concepto de causa de necesidad capaz de impedir la prórroga forzosa del arrendamiento, que considera que esta necesidad debe ser entendida como no forzosa, obligada o impuesta por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente, lo que constituye un medio adecuado para un fin lícito.

lunes, 11 de julio de 2011

Decreto Boyer: La duración de los arriendos

El Tribunal Supremo nuevamente ha reiterado como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante (s. de 15/06/2011).


En tal sentido deja sin efecto la resolución de la AP de Valencia por la que se declara la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre el local comercial sito en la planta baja de la calle **** y se condena a dicho demandado a que deje libre expedito y a disposición de la actora el citado local bajo apercibimiento de lanzamiento.


Considera el Supremo que:

Aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.

En tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, de otro modo, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

En el caso examinado las partes pactaron: Se pacta este contrato para el plazo de un año prorrogable en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos..., no pueden existir dudas respecto a que la prórroga a la que los contratantes se referían era la regulada en la Ley de 1964, única Ley arrendaticia existente en el momento de celebración del contrato. Pero es que además, en la estipulación tercera, se vuelve a incidir en la futura existencia de prórrogas forzosas, cuando se indica: Al término del plazo pactado, y durante todas y cada una de las anualidades sucesivas en que se produzca automáticamente la prórroga del arrendamiento se revisará la renta..., cláusula que viene a reforzar aún más la decisión de las partes del sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

lunes, 4 de julio de 2011

La intervención de Abogados

Hace algunos meses el BOE publicaba la Ley 4/2011, de 24 de marzo, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para facilitar la aplicación en España de los procesos europeos monitorio y de escasa cuantía.


En ella conforme se establece en su preámbulo se intenta actualizar procesos y facilitar tramitaciones simplificadas que permitan agilizar la justicia para lo cual se amplían las cuantías para cuya reclamación no será obligatoria la intervención de abogado y procurador.



En un mundo cada vez más tecnificado y complejo en el que la propia Agencia Tributaria reconoce la práctica imposibilidad de que el contribuyente puede efectuar por si solo la declaración de la Renta, y le proporciona medios informáticos e incluso personales para ello, -eso sí, sin responsabilizarse de los resultados-, por el contrario se considera que un particular está capacitado para acudir a un Juzgado sin necesidad de contar con asesoramiento alguno para reclamar hasta 250.000 euros.


Todo ello parece dar a entender que la intervención de Abogados en los juicios es una rémora que entorpece su funcionamiento, con lo cual, a mi modesto entender, se da alas a la “automedicación” puesto que, si para reclamar una deuda de 250.000 euros no hace falta abogado, para redactar un contrato de arrendamiento con opción de compra o análogo en su importancia, basta “copiar y pegar” cualquier modelo de INTERNET. No digamos para firmar un aval y obligarse frente a una entidad bancaria los próximos cuarenta años.


Es decir, cada uno es el mejor Abogado en sus propios asuntos, con olvido de aquella máxima que dice: El Abogado que se defiende a si mismo tiene un idiota por cliente.


A mayor abundamiento, aunque no tengo datos estadísticos, pienso sin embargo que en la práctica, la posibilidad de reclamar mediante juicio monitorio, sin abogado, hasta 250.000 euros en muy poco o nada ha agilizado el cobro de las deudas ya que el principal obstáculo para ello no es que se actúe con o sin Abogado, sino que el deudor sea solvente y no entorpezca la reclamación.


Considero por lo tanto que antes de embarcarse en un procedimiento monitorio en el que se puede terminar condenado en costas es preferible acudir a un Abogado que determine la viabilidad real de esa reclamación.