Devolución de arras en una compraventa fallida

 

HECHOS:

Una inmobiliaria pone en venta un inmueble sobre el que existe un alquiler de renta antigua.
Un comprador hace una oferta de compra de 150.000 euros

La dueña acepta la oferta y se firma un contrato de arras penitenciales de 9.000 euros, con la siguiente CONDICIÓN:  En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras.

Al ser notificado de la venta el inquilino manifiesta que la oferta no cumple los requisitos para el tanteo de la LAU 1964 y excede del precio de capitalización (45.000 €).

Ante eso la dueña decide no vender y devuelve las arras. 

El comprador demanda las arras duplicadas. 

El juez de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación, puesto que aunque el inquilino no llegó a ejercitar el derecho de tanteo, si expresó su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la propietaria, que no incumplió el contrato, por lo que no tenía que abonar las arras penitenciales.

EL Tribunal Supremo desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el inquilino no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera que devolver las arras duplicadas. Aunque la cláusula controvertida pudiera admitir otra interpretación, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser tachada de ilógica, irracional o arbitraria. Máxime porque de lo que se trata es de la indagación de la concreta intención de los contratantes (art. 1281 CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial (arts. 1284 y 1285 CC).

En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial.

Las arras en un contrato de opción de compra.

HECHOS:

El 29 de septiembre de 2014 se pacta en documento privado la opción de compra sobre un inmueble.

En dicho documento se pacta como precio de la opción la cantidad de SEIS MIL euros.

El inmueble ha de ser entregado, al ejercerse la opción,  libre de cargas, gravámenes, inquilinos y ocupantes.

La opción se ejercerá el día 30 de noviembre de 2014 o anteriores.

Se acuerda expresamente que: "(sic) En caso de no elevarse a escritura pública en la fecha prevista o anteriormente, por motivo concernientes (sic) a la parte compradora, esta renuncia expresamente a la cantidad pagada en la firma de este contrato".

Y también: "Si no se eleva a escritura pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por duplicado".

Los optantes interponen demanda contra la propiedad reclamando la cantidad de doce mil euros.

El Juzgado de Primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y por tanto la demanda inicial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de febrero de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que en este caso conviene delimitar los conceptos, perfección y consumación de la opción de compra, para una más precisa exégesis de la regulación contractual litigiosa.

En tal sentido la sentencia de de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es,  se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación)sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).

En el presente caso la sentencia recurrida en casación se basa en dos premisas:a) por un lado, entiende que no ha quedado probado que la vendedora fuese expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014 y que, por tanto, no se ha demostrado que la demandada incumpliese su obligación de comparecer para otorgar la escritura de compraventa; b) por otro lado, en sentido contrario, concluye que sí han quedado plenamente acreditados los siguientes hechos: 1º que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado; y 2º que la demandada reconoció el hecho de que la abogada de la inmobiliaria se puso en contacto con ella para recabarle la devolución de la prima porque el banco no aceptaba la cancelación de la hipoteca.

Ante tal incumplimiento,  el optante puede elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras).

Que el incumplimiento de la obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los citados efectos es algo que ya ha reconocido esta Sala en su sentencia 690/2014,de 9 de diciembre.

Arras penitenciales >< Precontrato o promesa de compraventa

HECHOS

Se firma, el 27 de octubre de 2014, un contrato denominado por las partes de "arras penitenciales" cuyo objeto es una vivienda para su venta por 112.000 euros, haciéndose entrega de 4.000 euros en ese momento. En dicho documento aparece una cláusula del siguiente tenor: "Si llegado el 31 de diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de 2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y quedando liberada para vender a quien quiera".

El 16 de enero de 2015 se envía un burofax al comprador rescindiendo el contrato. Éste interpone demanda n ejercicio de la acción de incumplimiento de contrato de compraventa con mediación de arras confirmatorias, por cuanto no fue requerido a fin de que pagara el precio, dando por resuelto el contrato de manera unilateral

El Juzgado de primera instancia dictó sentencia en la que, en primer lugar califica el contrato litigioso como precontrato de venta o promesa de venta, en el que medió entrega de arras; y en segundo lugar declara que no ha habido incumplimiento de los vendedores, que se limitaron a dar por resuelto el contrato llegada la fecha límite, sin que el comprador hubiera abonado el precio pactado.

La Audiencia Provincial calificó el contrato litigioso como contrato de promesa de venta con respaldo en el art. 1451 CC, y consideró que le eran aplicables las normas previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC, precepto que considera infringido por los vendedores demandados quienes resolvieron el contrato sin requerimiento formal previo al comprador, según lo exigido en el citado art. 1504 CC, lo que, a juicio de la Audiencia, supuso un incumplimiento por parte de los vendedores que faculta al comprador a percibir doblada la suma de 4000 € que entregó en su momento en concepto de arras.

El Tribunal Supremo, en casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del Juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que ya en fechas lejanas la sala se venía pronunciando en el sentido que interesa la parte recurrente, respecto

de las promesas de venta.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de de octubre de 1931 declaró: "...que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta..." y que "el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta..." (STS 30/12/1955, 7/10/1896 y otras). Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC.

No siendo objeto de debate en el recurso la naturaleza del contrato de la litis , se ha de concluir, conforme a la jurisprudencia citada, que el art. 1504 CC, que establece ciertos requisitos para la resolución de los contratos de compraventa de inmuebles, solo es aplicable a estos, pero no a otros contratos, aunque presenten ciertas analogías con aquellos.

Por tanto, en contra de lo sostenido por la sentencia recurrida, el art. 1504 CC no es aplicable al contrato de la litis, suscrito el 27 de octubre de 2014 (STS 13/12/2000).

De todos modos, si por asumir la instancia calificáramos el contrato de compraventa y no de promesa de venta, correspondería, también, la desestimación de la demanda, por falta de efecto útil, pues no se puede pretender, que es lo realmente pretendido, la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora cuando es el propio incumplimiento de la actora compradora quien lo propicia, a saber, por la falta de pago del precio.

Diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y arras confirmatorias.

En la firma de un contrato de compraventa, celebrado el 11 de diciembre de 2007 por un precio total de  1.803.036 euros, se pacta lo siguiente: En este acto el vendedor recibe 240.404,84.-€, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil.

Ante el incumplimiento del comprador, el vendedor demanda judicialmente que se condene a éste a abonar la cantidad de ochocientos cuarenta y un mil ochocientos cuarenta y seis euros y sesenta y cuatro céntimos (841.846,64.-€).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda  y estima la reconvención al considerar que la cantidad entregada al inicio del contrato lo fue en concepto de arras, con facultad de desistimiento del comprador, debiendo el vendedor restituir el resto de cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del vendedor y condena al comprador a que abone a éste la suma de 841.846,64 euros, por entender que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de octubre de 2018 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que no se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio. Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos:

La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Es decir, procede desestimar el motivo y confirmar la resolución recurrida, dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas se reconoció el carácter de arras penitenciales, porque las partes así lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento, no contando la sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.

La importancia de configurar correctamente la entrega de arras o señal.

A pesar de la habitualidad con que se entregan o reciben cantidades en concepto de arras o señal, como paso previo a la compraventa, quienes así actúan no son conscientes de la importancia que tiene que esa entrega/recepción de dinero se documente adecuadamente y los efectos nefastos que tiene no hacerlo así.

El siguiente caso ratifica sobradamente la anterior afirmación.

El futuro comprador de un automóvil entrega al vendedor 4.300 euros, a cuenta para la compra del mismo.

Con posterioridad a la entrega, no consigue la financiación de esa compra, desistiendo y el vehículo es vendido a tercera persona.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la reclamación del comprador desistido de que le sean devueltos los 4.300 euros entregados, por entender que se trataba de unas arras confirmatorias, es decir, que la cantidad entregada era un anticipo o parte del precio, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo. Que la demandada estaría obligada a cumplir el contrato lo que resulta imposible dado que no obtuvo la financiación necesaria y ello le obligó a desistir de la compraventa, lo que fue aceptado por la parte vendedora pese a que debió vender el vehículo por menor precio, pero que impide a la compradora como incumplidora reclamar a la contraparte la devolución de la cantidad entregada como señal.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de quince de diciembre de dos mil dieciséis, estima el recurso de apelación y revoca la resolución del Juzgado condenado al que recibió esa señal a abonar a la otra parte la suma de 4.300€, más los intereses legales.

Recuerda la Audiencia que la doctrina del Tribunal Supremo acerca de las arras, distingue entre arras confirmatorias en las que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio; arras penales que se pierden si el contrato se incumple pero que no permiten desligarse del mismo, y finalmente arras penitenciales que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, que son a las que se refiere el art. 1454 del Código Civil , para cuya aplicación es preciso que conste la voluntad de las partes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, porque si no, la entrega habrá de valorarse como parte del precio , de tal modo que no cabe entender que la palabra señal expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio

Añade la Jurisprudencia de dicho Alto Tribunal, que el contenido del art. 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que por su condición de penitencial , para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de la parte, claramente constatada, se establezcan tales arras , ya que en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio.

Sobre la base de la expresada doctrina, se comprueba que la cantidad entregada en el supuesto de autos era en concepto de "señal", es decir, como arras confirmatorias, y formaban parte del pago del precio. El comprador autorizó -al no obtener financiación- que se procediera a la venta del coche, sin que el vendedor exigiera ni el cumplimiento del contrato, ni la resolución con indemnización de daños o perjuicios . Así se desprende inequívocamente de las conversaciones mantenidas por whatsapp entre el 15 de enero de 2015 y el 22 de enero de 2015. De lo anterior resulta que está fuera de lugar hablar de incumplimiento de una u otra parte pues, como quiera que haya sido, ambas aceptaron extinguir su relación contractual de mutuo acuerdo, aunque fuera en la forma tácita indicada , a través de sus propios actos, lo cual vale igual. El vendedor ni exigió el cumplimiento del contrato, ni pidió la resolución del mismo con indemnización de daños y perjuicios.