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lunes, 30 de marzo de 2009

ACTUALIZACION DE ALQUILERES

Es habitual la pregunta del inquilino ¿a partir de que fecha surte efecto la actualización del alquiler? La respuesta parece fácil ya que en el Art. 18 de la LAU se establece el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar a partir del mes siguiente a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz.

La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18.

Resulta sin embargo interesante comentar la doctrina recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de cinco de Marzo de dos mil nueve, ya que en los hechos a los que se refiere dicha sentencia se trata de que los incrementos de renta se llevan a cabo en la demanda, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, paralelamente a la reclamación de las rentas adeudadas hasta el desalojo.

Se plantea el recurso contra las sentencias anteriores que dieron por buena esa actualización de rentas, con base en la doctrina de los actos propios pues la demandante había formulado una demanda anterior de resolución de contrato por falta de pago sin actualización de las mismas.

El Tribunal Supremo decide casar la citada resolución y, dejar sin efecto las sentencias dictadas  en ambas instancias respecto de la reclamación de las rentas actualizadas.

jueves, 26 de marzo de 2009

TABACO Y CANCER DE PULMON

El Tribunal Supremo ha reiterado la desestimación de una reclamación de sesenta millones de pesetas ( 360.607.26 €) contra ALTADIS por daños y perjuicios morales: La demandante, en nombre propio y de sus hijos, presentó demanda el 15 de enero de 1998 ejercitando una acción de responsabilidad civil fundada en la existencia de una relación contractual entre su esposo, fallecido en fecha 19 de noviembre de 1993 víctima de un adenocarcinoma de pulmón, y la entidad Altadis, S. A., en su condición de mayorista de labores de tabaco, a cuyo consumo se atribuía por la reclamante la causa del fallecimiento de su esposo.

En primer lugar el Tribunal Supremo considera prescrita la acción para reclamar por el tiempo transcurrido desde el fallecimiento del perjudicado 19/11/1993 y el momento en que se inicia la reclamación ya que considera que no puede hablarse de una relación contractual entre las partes, que permita ampliar al plazo de reclamación a 15 años en lugar de un año por responsabilidad dimanante de culpa o negligencia.

Este resultado dañoso, atribuido al consumo constante de tabaco durante muchos años, rebasa ampliamente la órbita de los distintos contratos de compraventa celebrados presumiblemente con distintos expendedores tanto desde el punto de vista subjetivo como desde el punto de vista objetivo.

Desde el punto de vista subjetivo, el incumplimiento de la obligación de información debe imputarse al fabricante y no a los vendedores. Por otra parte, el perjuicio por lo que se reclama no corresponde iure hereditatis [por derecho hereditario] a los demandantes, sino que debe entenderse que responde al daño moral o pretium doloris [valor del sufrimiento] padecido por el fallecimiento de un familiar. Resulta evidente, en consecuencia, que ni el sujeto activo ni el sujeto pasivo de la relación de responsabilidad civil que pretende establecerse se corresponden con los elementos subjetivos de los contratos de compraventa celebrados.

Desde el punto de vista objetivo, el daño no ha sido causado por un incumplimiento producido en la estricta órbita de lo pactado con el vendedor. Se trata de daños ajenos a la naturaleza del negocio, ya que derivan de una información hipotéticamente deficiente sobre la peligrosidad del producto imputable al fabricante, importador o distribuidor mayorista.

Resulta imposible vincular el daño, como pretende la parte recurrente, a una relación de carácter contractual entre el comprador, luego fallecido, y la entidad que ostentaba el monopolio de tabacos y que luego fue privatizada.

Los daños por los que se reclama rebasan ampliamente el ámbito subjetivo y objetivo de la relación contractual establecida entre los expendedores en los distintos contratos de compraventa y el comprador fallecido y deben ser considerados como de naturaleza extracontractual.

Consecuencia ineludible de la anterior apreciación es la consideración de que la acción ejercitada en la demanda estaba prescrita por el transcurso del plazo de un año establecido para el ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual en el artículo 1968 del Código Civil , según se infiere de los datos de hecho que la sentencia recurrida considera probados y que no pueden ser revisados en este recurso de casación. En efecto, en el momento de la presentación de la demanda había transcurrido con exceso el citado plazo desde el momento del fallecimiento del familiar de los demandantes.

También resulta desestimado el motivo que se funda en síntesis, en que a partir de 1982 avisan los paquetes de tabaco que "el tabaco perjudica seriamente la salud" pero Tabacalera, hoy Altadis, debió ir más allá para ayudar a sus clientes con los que se lucra, avisando de que el tabaco genera adicción, padecida por el causante, el cual nació en Barcelona el 4 de agosto de 1951, empezó a fumar aproximadamente hacia el año 1965 o 1966, a la temprana edad de 14 o 15 años y llegó a ser un gran fumador (dos o tres paquetes diarios).El motivo debe ser considerado inadmisible, pues en él se denuncia la infracción de disposiciones de carácter administrativo no susceptibles de ser examinadas en un recurso de casación civil.

miércoles, 25 de marzo de 2009

Renta 2008 deducción por alquiler

Estamos ya en temporada de declaraciones de renta y la estrenamos con una importante novedad para los inquilinos: hay una deducción general introducida en este ejercicio para los inquilinos. Ya he hecho en otra ocasión un análisis comparativo entre las distintas autonomías de la deducción por alquileres en el IRPF y ahora me gustaría analizar esta deducción en la declaración de la renta de 2008 para los inquilinos.

Con efectos de 1º de enero de 2008 y vigencia indefinida los contribuyentes que se encuentren en situación de arrendamiento de su vivienda habitual podrán deducir en su declaración de IRPF próxima, el 10,05% de las cantidades satisfechas durante ese ejercicio (1 de enero a 31 de diciembre de 2008) en concepto de alquiler de la que haya sido su vivienda habitual, siempre que cumplan los siguiente requisitos:

Base imponible del contribuyente inferior a 24.020 euros anuales.

Por base imponible deberá entenderse la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro una vez realizadas las oportunas deducciones.

La base máxima de esta deducción será de:

a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales: 9.015 euros anuales
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales: 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000 euros anuales

Conforme a la consulta vinculante de la DGT de 19/11/2008, cabe afirmar que: A partir del 1 de enero de 2008, podrá simultanear la deducción por alquiler con la posible deducción por las cantidades depositadas en cuenta vivienda y la posible deducción por las nuevas cantidades satisfechas directamente por los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregadas al promotor de la vivienda en construcción, debiendo señalarse que en caso de simultanear la deducción por cuenta vivienda y por construcción, en los términos antes referidos, el límite conjunto anual de la base de la deducción por ambos conceptos no podrá ser superior a 9.015 euros, según dispone el citado artículo 68.1 de la LIRPF.

martes, 17 de marzo de 2009

LA ESTATUA DE FRANCO DE NUEVOS MINISTERIOS

En la madrugada de 17 de marzo de 2005 la empresa TRAGSA procedió a retirar de su emplazamiento en la plaza de San Juan de la Cruz acceso a Nuevos Ministerios de Madrid la estatua ecuestre de Franco, obra del escultor D. José Capuz, esculpida en bronce y en esa ubicación desde 1959. La retirada se llevó a cabo por orden del Ministerio de Fomento, con base en la solicitud de una licencia urbanística "para retirada de elementos arquitectónicos-ornamentales del acceso al recinto de Nuevos Ministerios-Pza. San Juan de la Cruz (entrada Ministerio Medioambiente) por encargo del Ministerio de Fomento ".

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid en sentencia de veinticinco de febrero de dos mil nueve ha declarado que esos hechos reúnen todos los requisitos para calificar la actuación del Ministerio de Fomento, en la retirada y almacenaje de la estatua ecuestre de Francisco Franco, de vía de hecho en la medida que se ha realizado por un órgano, en principio, incompetente ya que no consta fuera el propietario de la escultura catalogada, y al margen del procedimiento legalmente establecido, sin que la Proposición no de Ley mencionada constituyera titulo habilitante para una actuación inmediata y al margen de la normativa aplicable, lo que ha de conducir a la declaración de nulidad de pleno derecho de esa actuación material del Ministerio de Fomento al retirar la tan citada estatua en la madrugada del día 17 de marzo de 2005, sin la imprescindible cobertura material y formal.

Sin embargo también afirma la sentencia que si bien toda declaración de nulidad de una actuación constitutiva de vía de hecho lleva aparejada indefectiblemente, como así postulan las actoras, la reposición inmediata de lo realizado sin esa cobertura material ni formal, lo que en este caso supondría la colocación de la estatua en su emplazamiento de la Pza. de San Juan de la Cruz, dicha pretensión, actualmente, hay que considerar que ha devenido ya sin objeto, en la medida que, conforme al art. 1 5  de la Ley 52/07. de 26 de diciembre:  "Las Administraciones públicas, en el ejercicio de sus competencias, tomarán las medidas oportunas para la retirada de escudos, insignias, placas y otros objetos o menciones conmemorativas de exaltación, personal o colectiva, de la sublevación militar, de la Guerra Civil y de la represión de la Dictadura..........." , y ello porque, dados los términos imperativos del precepto, la reubicación de la estatua, para proceder a su posterior e inmediata retirada tras el procedimiento legalmente establecido, carece de finalidad práctica y no deja de ser un mero simulacro efectista vacío de contenido.

miércoles, 11 de marzo de 2009

ESTANCOS Y OTROS MONOPOLIOS

Es evidente la propensión que existe en España por parte de muy distintas colectividades a monopolizar la oferta al publico de la actividad que desarrollan, expulsando o intentando expulsar del mercado a quienes pretendan incorporarse a él, sin pagar el "peaje"por dichas colectividades fijado.

El caso mas significativo de esta aseveración pudieran ser las Expendedurías de tabacos y timbres del Estado (vulgo estancos) denominación que por si sola ejemplifica lo que estamos afirmando.

Sin embargo en la actualidad cabe observar una predisposición de los poderes públicos, muy loable, a limitar o poner coto a esto evitando esos compartimentos estancos del mercado en la medida de lo posible, en tal sentido puede destacarse lo que se refiere a la actividad de intermediación inmobiliaria, intervención de agentes, comisionistas u otras personas distintas del dueño en operaciones relacionadas con ese mercado.

En un momento determinado los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) consideraron que se trataba de una actividad que detentaban con absoluta exclusividad, llegando incluso a obtener sentencias de intrusismo contra quienes sin estar colegiados como API actuaron en nombre de propietarios para vender inmuebles, percibiendo una comisión por esa actividad.

La situación actual es diametralmente opuesta no solo se ha liberalizado esa actividad sino que el Tribunal Supremo en sentencia de veinte de enero de dos mil nueve, si bien ha anulado la sanción impuesta por el Tribunal de la Competencia ha declarado que subsistan las restantes medidas de intimación y publicación previstas en el acuerdo de dicho Tribunal entre las que se encuentra: Declarar que el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de **** ha incurrido en una conducta contraria al art. 7 Ley de Defensa de la Competencia al publicar un anuncio en el periódico ABC Inmobiliario que constituye publicidad engañosa, por contener afirmaciones falsas y que distorsiona gravemente la competencia en el mercado.

Este anuncio entre otras cosas, indicaba que: "el Real Decreto 1665/91 de 25 de octubre (BOE de 22 de noviembre de 1991 ) por el que se regula el Sistema General de Reconocimiento de Títulos de Enseñanza de los Estado Miembros de la CEE reconoce la de agente de la propiedad inmobiliaria como única titulación que faculta para la mediación inmobiliaria.

Al mismo tiempo la citada sentencia recuerda lo manifestado por el Tribunal Constitucional en cuanto que, tras razonar que ningún interés público esencial se advierte en la exigencia de un título para desarrollar la actividad de intermediación en el mercado inmobiliario, declara que constituye una interpretación extensiva in malam partem del tipo del delito de intrusismo tipificado en el artículo 321.1 del Código Penal , que vulnera las garantías que se enuncian en el artículo 25.1 de la Constitución, la imposición de una pena por la comisión de un delito de intrusismo a aquéllos profesionales que se dedican a esa actividad en su calidad de miembros de la autodenominada Asociación Profesional de Gestores Inmobiliarios Intermediarios en Promociones de Edificaciones sin estar en posesión del título oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, al no requerirse la posesión de un título académico oficial para realizar los actos propios de dicha profesión.

lunes, 2 de marzo de 2009

CONDUCIR SIN PUNTOS

En Pamplona un conductor ha resultado absuelto del delito que se le imputaba por conducir después de haber perdido la totalidad de los puntos de su permiso de conducir.

Los hechos probados declaran que día 13 de octubre de 2008 sobre las 00:00 horas, el acusado, circulaba con el vehículo propiedad de una hermana suya, cuando fue detenido en un control rutinario por miembros de la Policía Foral, y comprobado que había perdido todos los puntos asignados a su autorización administrativa para conducir.

Sin embargo el Juzgado de lo Penal considera que de la valoración en conciencia de la prueba practicada en el acto del juicio oral tras oír las razones expuestas por la acusación y la defensa, tal y como prescribe el artículo 741 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, no siendo legalmente constitutivos de un delito contra la seguridad vial previsto y penado en el artículo 384 del Código Penal, por conducir un vehículo en caso de pérdida de vigencia del permiso o licencia por perdida total de los puntos asignados legalmente, por los que se formula acusación.

El acusado había sido sancionado por Resolución del Jefe Provincial de Tráfico, por la que se acordaba "Declarar la pérdida de vigencia de la autorización administrativa para conducir de que es titular el interesado que no podrá conducir desde el día siguiente a la recepción del presente acuerdo, pudiendo interponerse contra el mismo recurso de alzada ante el Director General de Tráfico en el plazo de un mes desde el día siguiente al de notificación del presente acuerdo".

Contra la anterior resolución se presentó en tiempo y forma Recurso de Alzada. Probado que en OTROSI, se solicitaba la suspensión de la ejecución del acto impugnado de acuerdo con lo previsto en el artículo 111 de la Ley 30/1992 del Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo común . Según declara el acusado en el acto de la vista, ni la resolución de este recurso, ni de la solicitud de suspensión de la ejecución, le habían sido notificadas a fecha 13 de octubre de 2008, y efectivamente consta en el expediente administrativo que, si bien el recurso fue resuelto en septiembre, y enviada notificación en octubre, a la fecha no se tiene constancia del recibí ni acuse de recibo ni sobre devuelto.

Por todo ello, ha de atenderse a las alegaciones de la defensa ya que, para concluir que se ha cometido un delito, se necesita probar de manera fehaciente que se cumplen los requisitos objetivos y subjetivos del tipo de que se trate, y opera el principio "In dubio Pro Reo". De tal manera que si surgen dudas acerca de la existencia del dolo especifico, que en este supuesto sería el conocimiento de su situación administrativa definitiva, respecto a la pérdida de vigencia de su permiso por la pérdida de todos los puntos asignados, y sin embargo, realizar la conducta prohibida de conducir un vehículo, no cabe sino con aplicación expresa de este principio, declarar la libre absolución del acusado.

QUORUM PARA INSTALAR ASCENSOR

La obligatoriedad de pago, para los copropietarios disidentes, en el acuerdo de la Junta para instalar un ascensor nuevo en la finca viene siendo objeto de polémica, pues bien el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial en sentencia de dieciocho de Diciembre de dos mil ocho lo siguiente: El acuerdo de la Junta de Propietarios validamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación se efectuará de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada.


La recurrente había solicitado la determinación de si la instalación del ascensor es una realización de obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, resultando necesario o no para su habitabilidad, a efectos de establecer la obligación o no de la actora -propietaria de un piso principal, según la división horizontal del edificio, que en el recurso se denomina piso bajo- de contribuir a su abono.

El Tribunal Supremo pone de manifiesto que la instalación de un ascensor en el edificio comunitario, amén del derecho de que gozan para ello los minusválidos según lo dispuesto en la Ley 15/1995 , sin olvidar que esta cualificación la tienen quienes hayan cumplido setenta años de edad por el artículo 1.3 de la referida Ley , dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17, regla 1ª, en virtud de la Ley 8/1999 , a fin de que se pueda acordar, con la obligaciones de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el "quórum" determinado en ese precepto, lo que no es objeto de controversia en el debate.

Además subraya que en definitiva, el acuerdo validamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación ha de efectuarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada (artículo 3 del Código Civil ), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.