La validez del burofax a efectos de posible enervación de un desahucio

 

HECHOS:

La arrendadora inicia acción de desahucio, resolución de contrato y reclamación de rentas atrasadas contra el inquilino de una vivienda.

El inquilino se opone invocando derecho de enervar la acción ya que no había tenido noticias de los burofaxes reclamando las rentas adeudadas y no es que hubiera rehusado los intentos de notificación sino que en el inmueble de la comunidad la recepción del correo estaba centralizada en un único buzón y que de éste, al parecer, tan solo tenía llave el presidente, que era quien lo abría y, con menos frecuencia de la deseada, repartía las cartas a los destinatarios; que desconocía lo que hubiera podido pasar con los avisos de correos y que jamás había tenido conocimiento de que se le quisiera notificar nada.

El Juzgado de primera estimó en parte la demanda, el inquilino es condenado a pagar 137,07 euros. Se declara enervada la acción de desahucio. Y se desestima la pretensión de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y se estima totalmente la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de mayo de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que en la sentencia de la Audiencia está acreditado:

a) que la arrendadora comunicó al arrendatario a través de los burofaxes con certificación de contenido de 28 de noviembre de 2017 y de 11 de junio de 2018 el incremento de la renta por repercusión de IBI, obras, servicios y suministros, así como por variaciones del IPC.

b) que en el burofax de 11 de junio de 2018 se contenía, además, un requerimiento de pago y se otorgaba el plazo de un mes para regularizar la deuda, con la advertencia, para el caso de no hacerlo, de interponerse acciones legales (desahucio por falta de pago)

c) que la entrega del burofax de 11 de junio de 2018, pese a intentarse hasta en dos ocasiones, los días 12 y 13 de junio de 2018, no llegó a realizarse, por lo que se dejó aviso en el buzón, asumiendo que dicho aviso llegó a conocimiento del arrendatario, no retirándose el burofax de la oficina de correos.

Es claro, considerado lo anterior, que lo que el recurrente alega en el motivo altera la base fáctica de la sentencia y hace supuesto de la cuestión, puesto que su planteamiento da por sentado lo contrario de lo que la sentencia considera acreditado.

A tales efectos, se debe recordar que es doctrina constante de esta sala que la casación no constituye una tercera instancia y no permite revisar la valoración de la prueba realizada por los tribunales de apelación, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento a la cuestión de hecho, que ha de ser respetada.

Intermediación inmobiliaria: El recurso de casación no es una tercera instancia

HECHOS

Se pacta un contrato de intermediación inmobiliaria según el cual los vendedores deberían pagar por sus servicios de intermediación el equivalente al 5% del importe de la compraventa al agente inmobiliario.

Dicho contrato se pacta con una duración de cuatro meses, durante los cuales el agente tendrá la exclusividad de dicha venta. Esta exclusividad queda referida únicamente a personas del colectivo chino en España.

Trascurridos los cuatro meses el inmueble se vende a un ciudadano chino.

El agente reclama el pago de 12.750 €, más el IVA (2.295€), y el juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que la mediación, conforme al contrato suscrito había sido determinante para la venta del piso, pues gracias a los servicios del demandante personas del colectivo chino acabaron finalmente adquiriendo el citado piso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia, por entender que el concierto de la compraventa se verificó varios meses después en condiciones distintas a las inicialmente proyectadas, que fue determinante la actividad desarrollada por el vendedor, que además de rebajar el precio, buscó financiación, sin que por la inicial mediadora se haya acreditado que su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente, pues no hizo seguimiento de la misma, no acudió a la notaría a la firma de la escritura, y solo posteriormente, cuando de forma accidental conoce la compraventa, es cuando pretende unos honorarios a los que entendemos no tiene derecho.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que la recurrente fundamenta su recurso en la denuncia de la infracción del artículo 1255 del Código Civil y esa referencia al art. 1255 que realiza la recurrente debe ser considerada como la invocación de un precepto genérico.

Esta sala, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero , tiene declarado, con referencia a los artículos 1091 , 1255 y 1256 del Código Civil , que los preceptos de carácter genérico «no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos»; y añade que su admisión como fundamento del motivo «permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia».

Esto es lo que ocurre en el supuesto objeto de análisis, en el que la recurrente sustenta el recurso de casación en la infracción del artículo 1255 del Código Civil , relativo a los «límites de la autonomía negocial», sin articular ningún otro motivo más específico fundado en la infracción de los artículos del Código Civil que respondan a la controversia planteada, como son los reguladores de la interpretación y cumplimiento de los contratos.

El pago de la hipoteca ¿Es carga del matrimonio?

En sentencia de divorcio se condena al marido a pagar la hipoteca de las fincas pertenecientes al matrimonio hasta que la esposa obtenga empleo remunerado, dándose la circunstancia de que el matrimonio, en régimen de separación de bienes, tiene dos hipotecas que gravan dos fincas pertenecientes conjuntamente a cada uno de los cónyuges, y ello por considerar que la hipoteca constituye una carga del matrimonio.

Recurrida en casación el Tribunal Supremo (s.26/11/2012) estima el recurso y revoca la distribución de las cuotas relativas al pago de las hipotecas que gravan las fincas pertenecientes al matrimonio, que deberán ser pagadas por mitad entre los cónyuges propietarios.

Considera el Supremo que aun sin decirlo expresamente, la sentencia considera el pago de las cuotas del préstamo hipotecario que grava dos viviendas, incluida la vivienda conyugal, como una carga propia del matrimonio, y obliga a uno de los cónyuges a hacer frente al pago a una y a otra sin más motivación que la expresada anteriormente.

Con tal pronunciamiento la sentencia desconoce las sentencias expresivas de que la hipoteca no puede ser considerada como carga del matrimonio, en el sentido que a esta expresión se reconoce en el artículo 90 del CC , porque se trata de una deuda contraída para la adquisición del inmueble que debe satisfacerse por quienes ostentan título de dominio sobre el mismo de acuerdo con lo estipulado con la entidad bancaria, en este caso por ambos cónyuges, con independencia de si su disfrute es otorgado a un concreto copropietario, y por tanto el pago de la hipoteca cuando ambos cónyuges son deudores y el bien les pertenece, no puede ser impuesta a uno solo de ellos, sino que debe ser relacionado y resuelto de acuerdo con el régimen de bienes correspondiente a cada matrimonio, que en el caso lo es de separación de bienes.

"La noción de cargas del matrimonio, dice la sentencia de 31 de mayo de 2006 , debe identificarse con la de sostenimiento de la familia, debiendo ser atendidas tales cargas por ambos cónyuges en cuanto abarcan todas las obligaciones y gastos que exija la conservación y adecuado sostenimiento de los bienes del matrimonio y los contraídos en beneficio de la unidad familiar, considerándose también como contribución el trabajo dedicado por uno de los cónyuges para la atención de los hijos comunes ( artículo 103-3ª del Código Civil ). Pero no cabe considerar como cargas del matrimonio los gastos generados por ciertos bienes que, aun siendo de carácter común, no son bienes del matrimonio, pues precisamente el régimen económico vigente durante la convivencia matrimonial ha sido el de separación de bienes que excluye cualquier idea de patrimonio común familiar. En consecuencia... la normativa aplicable a tales bienes era la propia del régimen general de la copropiedad, y en concreto el artículo 393 del Código Civil , que establece que el concurso de los partícipes en las cargas será proporcional a sus respectivas cuotas, que se presumen iguales..."

PROPIEDAD HORIZONTAL: Portero automático

¿Puede una Comunidad de propietarios acordar la inutilización del portero automático y el cierre permanente con llave del portal?

En la Comunidad de Madrid NO, así lo ha dictaminado la sentencia del Tribunal Supremo de once de Junio de dos mil diez.

Los hechos sometidos a ese dictamen del TS fueron: En determinada Comunidad de Propietarios el inmueble tenía un servicio de portero automático, que fue inutilizado por los acuerdos de los propietarios porque se había generado una sensación de inseguridad a raíz de una serie de ataques a la propiedad acaecidos en el propio inmueble. La comunidad tomó el acuerdo de cerrar la puerta del portal con llave, con lo que se impedía el acceso, pero también la salida libre por el único paso que tiene el citado inmueble.

El TS revocando la sentencia de la AP considera que esos acuerdos infringen lo establecido en los arts. 44 y 45 de la ley 19/1999, de 29 de abril, de la Comunidad de Madrid, reguladora de los servicios de prevención y extinción de incendios y salvamentos, en cuanto que dicha normativa impone la obligación de dejar expedita la salida prohibiendo cualquier clase de elementos que impidan su utilización.

El solución de esta controversia debe examinar a una cuestión previa que ha sido resuelta ya por la jurisprudencia de esta Sala y que consiste en la relación existente entre una norma administrativa que impone unas determinadas obligaciones de forma imperativa y la validez de acuerdos civiles que contradigan esta regulación.

Subraya el TS que la Ley 19/1999 establece unas normas imperativas por razón de seguridad para evitar las graves consecuencias que pueden producirse en casos que ocurra un siniestro que requiera una actuación urgente de los servicios de salvamento. Estas normas deben ser cumplidas por los ciudadanos, por lo que no lleva razón la sentencia recurrida cuando afirma que el incumplimiento daría lugar únicamente a una sanción administrativa; esto no se excluye, pero a su vez la infracción afecta a la validez de un acuerdo que impida la efectividad de cualquier medida de seguridad y, por lo tanto, contrario a dicha norma.

Resulta claro que si se impone una sanción es porque el tipo descrito incluye una norma imperativa, en virtud de lo que dispone el art. 18.1,a) Ley Propiedad Horizontal , que establece que los acuerdos son impugnables "cuando sean contrarios a la ley[...]". Ello debe integrarse con lo dispuesto en el art. 6.3 del Código Civil , por lo que los acuerdos tomados en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a la norma imperativa, contenida en la Ley autonómica 19/1999

ACTUALIZACION DE ALQUILERES

Es habitual la pregunta del inquilino ¿a partir de que fecha surte efecto la actualización del alquiler? La respuesta parece fácil ya que en el Art. 18 de la LAU se establece el derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar a partir del mes siguiente a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz.

La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18.

Resulta sin embargo interesante comentar la doctrina recogida en la Sentencia del Tribunal Supremo de cinco de Marzo de dos mil nueve, ya que en los hechos a los que se refiere dicha sentencia se trata de que los incrementos de renta se llevan a cabo en la demanda, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, paralelamente a la reclamación de las rentas adeudadas hasta el desalojo.

Se plantea el recurso contra las sentencias anteriores que dieron por buena esa actualización de rentas, con base en la doctrina de los actos propios pues la demandante había formulado una demanda anterior de resolución de contrato por falta de pago sin actualización de las mismas.

El Tribunal Supremo decide casar la citada resolución y, dejar sin efecto las sentencias dictadas  en ambas instancias respecto de la reclamación de las rentas actualizadas.