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lunes, 20 de mayo de 2013

El lucro cesante en un arrendamiento de local



En un arrendamiento de local de negocio, pactado en 2007 con una duración de diez años el arrendatario decide darlo por terminado a los tres años, no existe clausula de desistimiento anticipado y ofrece pagar un mes por año restante a lo que el arrendador no accede y reclama la totalidad de los alquileres correspondientes al plazo pendiente.

La Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 19/03/2013) parte de la consideración de que la cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión de naturaleza jurídica, la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble, para lo que no existe una norma específica al respecto, por tanto la solución ha de bascular entre el antiguo art. 56 T.R.A.U de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U de 1994.

La fijación de una indemnización por  lucro cesante ha de hacerse mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, (STS 9/04/2012) requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 1/07/2002) que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( STS 27/07/2006).

También considera que en este caso la arrendataria fue la que incumplió el contrato que, como tal le obliga (Arts. 1089, 1091 y 1255 CC), salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la arrendataria debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un "rebus sic stantibus", simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, (Art 1124 CC), estamos calculando la justa indemnización.

La  jurisprudencia  declara que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario (STS. 18/03/2010 y 30/10/2007), en tal sentido la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.

Sin embargo no se estima que tenga derecho a la diferencia en menos entre las rentas pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad.