En un arrendamiento de local de negocio, pactado en 2007 con
una duración de diez años el arrendatario decide darlo por terminado a los tres
años, no existe clausula de desistimiento anticipado y ofrece pagar un mes por
año restante a lo que el arrendador no accede y reclama la totalidad de los
alquileres correspondientes al plazo pendiente.
La Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 19/03/2013) parte de
la consideración de que la cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión
de naturaleza jurídica, la aplicación de la doctrina del lucro cesante al
desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble, para lo que no existe
una norma específica al respecto, por tanto la solución ha de bascular entre el
antiguo art. 56 T.R.A.U de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U de 1994.
La fijación de una indemnización por lucro cesante ha de hacerse mediante criterios
que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por
entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin
prueba alguna, (STS 9/04/2012) requiere una evaluación basada en la realidad y
dotada de consistencia (STS 1/07/2002) que sólo se puede establecer mediante
una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los
acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( STS
27/07/2006).
También considera que en este caso la arrendataria fue la
que incumplió el contrato que, como tal le obliga (Arts. 1089, 1091 y 1255 CC),
salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la
prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración
del pacto, la arrendataria debía de haber cumplido los 10 años a los que se
obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un "rebus sic
stantibus", simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió
clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, (Art 1124 CC), estamos calculando
la justa indemnización.
La jurisprudencia declara que constituiría enriquecimiento
injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en
concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo
arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que
poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo
razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario (STS.
18/03/2010 y 30/10/2007), en tal sentido la arrendadora tiene derecho a todas
las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la
arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.
Sin embargo no se estima que tenga derecho a la diferencia en
menos entre las rentas pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de
lucro cesante ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado
en contra de esta posibilidad.
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