COVID-19: La cláusula rebus sic stantibus en el arrendamiento de un bar

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio dedicado a bar, solicita la reducción del alquiler que viene pagando en un 30%, durante las restricciones acordadas por el gobierno en la pandemia, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda y modificó el contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes el 1 de febrero de 2019 y redujo la renta pactada en un 30%, con carácter retroactivo a abril de 2020 y hasta que cesen las restricciones acordadas.

La Audiencia Provincial estima la apelación del casero y deja sin efecto la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de diciembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que la cuestión controvertida es si, partiendo de la existencia de una alteración de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes al contratar como consecuencia del covid-19, la aplicación de la doctrina de la denominada cláusula rebus sic stantibus debe llevar en este caso a la reducción de la renta arrendaticia.

Según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. (STS 6/03/2020).

En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebus por entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En consecuencia, el recurso de casación se desestima. Si partimos de la ausencia de prueba sobre la concurrencia de los datos económicos que permitirían valorar si en el caso concreto concurrían los presupuestos para la aplicación de la cláusula, la mera reiteración de la invocación genérica de las consecuencias que tuvo la pandemia en el sector de la hostelería no puede justificar la estimación de las pretensiones del recurrente.

Efectos del COVID19 en un arrendamiento suntuario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar de fecha 11 de noviembre de 2019, con efectos desde el 20 de septiembre, por plazo de 7 años y renta de 12.500 euros al mes, destinado a residencia de la inquilina con su marido e hijos.

Se pactó que la arrendataria podría desistir del contrato una vez transcurridos doce meses de duración, siempre que lo comunicase a la propietaria con una antelación de 30 días.

El 13 de marzo de 2020 la inquilina, su esposo y sus hijos marcharon de Barcelona, en avión, con destino a Chipre. La demanda fue formulada porque, según sus alegaciones, no les fue posible regresar a Barcelona, a consecuencia de la situación de pandemia, que motivó la declaración del estado de alarma en España el siguiente día 14. Dada esa imposibilidad y dada la situación creada por la pandemia, con falta de familiares y amigos aquí, la demandante y su esposo decidieron resolver el contrato de arrendamiento, antes de finalizar el plazo de un año de duración que, como mínimo, se había establecido.

La demanda de la inquilina solicita se declarase resuelto el contrato por causa de fuerza mayor y por aplicación de la doctrina de la rebus sic stantibus desde el 14 de marzo de 2020 o, subsidiariamente, desde el 22 de mayo del mismo año, dejando sin efecto la cláusula de obligado cumplimiento hasta el 20 de septiembre. Así mismo se solicita la devolución de las cantidades entregadas en concepto de fianza 25.000 euros, más 37.500 como fianza adicional

La propiedad se opuso a la demanda y formuló reconvención reclamando 75.000 euros por los meses dejados de cumplir y 17.064,98 euros por defectos ocasionados a la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda y estimó íntegramente la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de dos mil veinticinco, desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte el criterio acerca de la inexistencia de fuerza mayor que justificase la terminación anticipada del arrendamiento, ya que no se ha acreditado que se cerrase el espacio aéreo para regresar a España. El Real Decreto que declaró el estado de alarma acordó la disminución del tráfico aéreo (en un cincuenta por ciento), pero no su supresión. La situación sanitaria, en cuanto que obligó a restringir la circulación de personas, comportó una disminución drástica del tráfico aéreo. Pero no hay constancia de prohibición de entrada a personas residentes en España. Por otra parte, las circunstancias personales de la familia, carecer de familiares y de vínculos personales en Barcelona, no constituyen tampoco fuerza mayor que impidiese residir en la vivienda arrendada en la situación de pandemia desencadenada. Nada les impedía esa residencia, aunque debiesen atender a las restricciones de movilidad que se establecieron, que no impedían hacer los desplazamientos necesarios para una residencia normal. Como ocurría con cualquier ciudadano.

La situación creada no permitía tampoco una modificación del contenido del contrato, al amparo de la doctrina "rebus sic stantibus”. Esta doctrina se ha aplicado a los arrendamientos de locales de negocio en los que, como consecuencia de la crisis, se suprimió o redujo la posibilidad de su explotación económica. La disminución o supresión de los ingresos del negocio instalado en un local arrendado permiten disminuir la renta a pagar por ese arrendamiento. Pero esa situación no es comparable al arrendamiento de una vivienda. En una vivienda no se ejerce una actividad profesional que se dejase de realizar y de generar ingresos cuando se desencadenó la crisis sanitaria.

Contra lo pretendido por la arrendataria, no era obligada la aplicación en este caso de las normas sobre arrendamiento de vivienda establecidas en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Era una vivienda de más de 300 metros cuadrados y, además, la renta era obviamente superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En esas condiciones, conforme a lo establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos, el contrato debía regirse, en primer lugar, por lo pactado por las partes y solo supletoriamente por lo establecido en el título II citado.

Por lo que se refiere a la previsión de indemnización para caso de desistir la arrendataria del contrato antes de transcurrir el plazo mínimo obligatorio, es cierto que el contrato no se refiere a la indemnización por incumplimiento. Pero sí regula la obligación de la arrendataria de mantenerse en el arrendamiento y, por tanto, de pagar la renta durante el período mínimo establecido. Es de eso de lo que se está tratando en este caso. De que la inquilina se obligó a mantenerse en el arrendamiento, pagando por tanto la renta, durante al menos un año, por lo que el pago de la renta durante ese período mínimo ha de considerarse obligado. Puede pensarse que es algo riguroso, pero es que la demandada era libre de no arrendar sin ese pacto de duración mínima. Fue un contrato negociado entre las partes, en el que la arrendataria obviamente contó con asesoramiento, y que también preveía condiciones severas para la propietaria, como el interés del 20 por ciento mensual para caso de retraso en la devolución de la fianza y de la garantía prestadas.

LAU 1994. Reclamación de alquileres y cuotas de comunidad durante la pandemia

 

HECHOS:

En un juicio verbal de reclamación de cantidad el arrendatario de un local de negocio se opone a la demanda solicitando a moderación o condonación de las mensualidades de mayo y junio de 2020 por mor de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme al RDL 15/2020, así como que se considere como cuota extraordinaria, y por tanto a cargo del arrendador, las cantidades que se le reclaman por este concepto.

La clausula sexta del contrato de arrendamiento señala que el inquilino asumirá la cuota anual ordinaria de gastos de comunidad, no así posibles derramas o gastos extraordinarios.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena al inquilino a pagar 3.158,56 euros, con el incremento en el interés legal del dinero a computar desde el 17 de julio de 2020.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de treinta de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que para que pueda repercutirse al inquilino el gasto o no según lo pactado en la cláusula Sexta del contrato, es lo cierto que ello no dependerá tampoco de la calificación que el secretario o presidente de la comunidad hagan de él, denominándole "cuota ordinaria o no", sino de que jurídicamente lo sea. Y es en este punto en el que coincidimos con el juzgador a quo, en el sentido de que tal y como está redactado el acuerdo, y siguiendo la interpretación que de su toma hemos realizado en relación con la suscripción de un seguro del edificio a fin de proveer a necesidades futuras sin solución de continuidad, el gasto merece la calificación de ordinario porque la Comunidad está dispuesto a asumirlo sine die y no para una actuación concreta o puntual. A ello no es óbice que se haya previsto "salvo acuerdo en contrario", dicha previsión es redundante y predicable de cualquier decisión comunitaria que se tome en junta en términos generales.

En cuanto a los alquileres de mayo y junio de 2020, el motivo de oposición no tiene acogida y no lo tiene porque no se dan los presupuestos para su aplicación. Veamos, la parte apelante no solicitó la adopción de la medida de suspensión del contrato en su día tal como prevé el art. 2 del RD ley citado que fue publicado en el BOE el 22 de abril de 2020 y entró en vigor al día siguiente, no ha sido sino hasta la formulación del Juicio Monitorio cuando lo ha opuesto en octubre de 2020.

Por otra parte, lo que autoriza el RD ley es la concesión de una moratoria extraordinaria y temporal, no una condonación, además de sujetar el pago de la fianza exclusivamente a la existencia de "marco de acuerdo" inexistente en el caso. Habida cuenta del tiempo transcurrido, y la ausencia de información fiscal relevante, consideramos que no se han los requisitos necesarios para que, con fundamento en dicha cláusula, proceda la estimación del recurso.

El COVID19 y la cláusula rebus sic stantibus

 

El juzgado de primera instancia nº 6 de Pamplona, en una reclamación de cantidad por impago de alquileres de un local destinado a panadería, ha dictado sentencia de 13 de abril del 2021, en la que se absuelve de esa reclamación a la entidad arrendataria, en rebeldía procesal, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La arrendadora reclama la suma de 2.418,14 euros, en concepto de diferencia entre los 7.523,14 euros adeudados de alquileres, y los 5.100 euros que la demandada le entregó en concepto de fianza y que el actor no le ha devuelto, finalizado el arriendo, dedicando por ello, el importe íntegro de la fianza al abono de dicha deuda.

Argumenta el juzgado: 

A la vista de esta reclamación y de lo acaecido con el contrato de arrendamiento objeto de litigio, es de aplicación al presente supuesto, dado que la pandemia de coronavirus y sus consecuencias sobre el entramado mercantil español, era imprevisible en el momento de suscribir el contrato, la cláusula rebus sic stantibus, cumpliéndose todos los requisitos establecidos en la jurisprudencia para ello.

Así, la pandemia y las limitaciones al normal funcionamiento de los establecimientos comerciales establecidas por las autoridades, han provocado una evidente alteración de las circunstancias en las que las partes celebraron el contrato, ocasionando una pérdida de ingresos en la demandada de gran entidad. No se puede olvidar que la medida de confinamiento de la totalidad de los españoles y la suspensión del comercio, acordada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y que entró en vigor el 14/03/2020 no fue alzada hasta el 4 de junio siguiente.

Ello ha provocado una desproporción inusitada y exorbitante acontecida entre las prestaciones de las partes contratantes, que supone la ruptura del equilibrio entre dichas prestaciones, pues a la parte arrendataria, de repente el cumplimiento del pago de la renta pactada se le torna inviable o muy costosa desde el punto de vista económico.

Además, dicha alteración de las circunstancias ha sido radicalmente imprevisible, pues desde hace 100 años no se repetía en el mundo una pandemia de tales proporciones.

 Por otro lado, la relación contractual carece de otros mecanismos para restablecer el equilibrio, previstos por el contrato de arrendamiento.

Dado que la parte actora ya ha descontado de la suma inicialmente debida en concepto de rentas y cantidades asimiladas el importe de 5.100 euros de la fianza, que constituye la mayor parte de esa deuda, se puede considerar que ya ha cumplido la arrendataria con todas sus obligaciones contractuales, y que en virtud de la cláusula rebus sic stantibus ya no debe más al arrendador, por lo que, no procede condenar a la parte demandada a abonar cantidad alguna en concepto de renta adeudada total o parcialmente, ni tampoco a abonar la suma reclamada en concepto de cantidad asimilada, pues no se le puede imputar incumplimiento contractual alguno que justifique tal condena.

¿En un alquiler de larga duración puede el arrendatario reducir la renta por la crisis económica?

HECHOS

Una importante cadena hotelera asume, con fecha 1 de diciembre de 2002, el alquiler de un inmueble destinado a hotel, con una duración de 18 años,  comprometiéndose a pagar una renta variable, basada en los resultado de la explotación hotelera, pero con un mínimo garantizado de  841.416,95 euros anuales, equivalente a 70.118,08 euros mensuales, revisable al 1 de diciembre de cada año conforme al índice de precios al consumo.

Se pacta así mismo la posibilidad de desistimiento anticipado de la arrendataria, transcurridos diez años, con una cláusula penal de tres anualidades de alquiler.

Con fecha 18 de julio de 2011, la arrendataria notificó a la propiedad que como 

consecuencia de la crisis económica y la pérdida de expectativas había decidido ajustar el alquiler a los precios de mercado, dejándolo en 759.000 euros anuales.

La arrendadora inició demanda de juicio verbal reclamando los importes pendientes de pago.

La arrendataria presenta demanda de juicio ordinario en la que solicitó, en lo sustancial, la resolución del contrato de arrendamiento y, subsidiariamente, la reducción de la renta.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la arrendataria.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de instancia.

La arrendataria interpuso recurso de casación fundamentado en la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus".

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2019, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia recurrida.

Considera el Supremo que el recurso se desestima porque, por lo que se dice a continuación, la sentencia recurrida explica de manera convincente las razones por las que en el caso no es de aplicación la regla "rebus".

Debe tenerse en cuenta que, si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la regla "rebus", con posterioridad esta sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato:

i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".

 ii) La sentencia 64/2015, de 24 febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".

iii) La sentencia 237/2015, de 30 abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla "rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador".

La introducción en el contrato de un sistema combinado de retribución, variable según ingresos junto a un mínimo garantizado, muestra precisamente que las partes tuvieron en cuenta que mediante la aplicación del porcentaje variable en función del nivel de ocupación del hotel era posible que no se alcanzase en todos los ejercicios a lo largo de la vida del contrato los ingresos mínimos para satisfacer al propietario arrendador. Esta previsión es perfectamente coherente con la celebración de un contrato en el que el arrendamiento iba a durar diecisiete años, a lo largo de los cuales previsiblemente el nivel de ingresos podía ser variable. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra, precisamente, que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria.

Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta. Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel.

El lucro cesante en un arrendamiento de local

En un arrendamiento de local de negocio, pactado en 2007 con una duración de diez años el arrendatario decide darlo por terminado a los tres años, no existe clausula de desistimiento anticipado y ofrece pagar un mes por año restante a lo que el arrendador no accede y reclama la totalidad de los alquileres correspondientes al plazo pendiente.

La Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 19/03/2013) parte de la consideración de que la cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión de naturaleza jurídica, la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble, para lo que no existe una norma específica al respecto, por tanto la solución ha de bascular entre el antiguo art. 56 T.R.A.U de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U de 1994.

La fijación de una indemnización por  lucro cesante ha de hacerse mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, (STS 9/04/2012) requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 1/07/2002) que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( STS 27/07/2006).

También considera que en este caso la arrendataria fue la que incumplió el contrato que, como tal le obliga (Arts. 1089, 1091 y 1255 CC), salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la arrendataria debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un "rebus sic stantibus", simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, (Art 1124 CC), estamos calculando la justa indemnización.

La  jurisprudencia  declara que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario (STS. 18/03/2010 y 30/10/2007), en tal sentido la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.

Sin embargo no se estima que tenga derecho a la diferencia en menos entre las rentas pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad.