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martes, 14 de mayo de 2013

¿Precario o cesión inconsentida de vivienda?



Hechos:

La Empresa Municipal de la Vivienda adjudica a Don XXX, hoy fallecido, en régimen de arrendamiento el día 16 de diciembre de 1976, una vivienda con prohibición expresa de subarriendo o cesión sin autorización escrita previa.
 D. XXX cedió los derechos de uso y disfrute de la vivienda a D. YYY que vive en ella, paga el alquiler y está empadronado en la misma.

La EMV solicita el desahucio por precario de D. YYY, sin embargo el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda al no concurrir los requisitos exigidos para calificar la situación como de precario al existir un contrato de arrendamiento y estar pagando la renta pactada.

Posteriormente la EMV solicita la nulidad de pleno derecho de la cesión inconsentida de la vivienda efectuada a favor de D. YYY.

Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial de Madrid (s. 23/07/2012) declaran la nulidad de pleno derecho de la cesión inconsentida y decretan el desahucio de D. YYY, desestimando los motivos de recurso por considerar que:

I.- No cabe invocar cosa juzgada ya que se ha de resaltar que la doctrina jurisprudencial ha sentado en esta materia los siguientes principios:
a) que para que la cosa juzgada pueda desplegar sus efectos es requisito indispensable que entre los dos procesos se dé una perfecta identidad sobre las cosas, las causas, las personas de los litigantes y la calidad con que lo fueron;
b) que la paridad entre los dos litigios ha de inferirse de la relación jurídica controvertida en ambos pleitos, comparando lo resuelto en el primero con lo pretendido en el segundo, teniendo en cuenta la parte dispositiva de aquel, interpretada si es preciso por los hechos y fundamentos de derecho que sirvieron de apoyo a la pretensión y a la sentencia,
c) que la causa de pedir consiste en el hecho jurídico o título que sirve de base al derecho reclamado, es decir, radica en el fundamento o razón de pedir, y no en la acción ejercitada que constituye una mera modalidad procesal indispensable para lograr su efectividad ante los Tribunales, por lo que la identidad de la causa de pedir se da únicamente en aquellos supuestos en que se produce una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad.

En el caso tratado no existe cosa juzgada ya que el anterior procedimiento ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 se trataba de un desahucio en precario que fue desestimado cuando la demandada probó que abonaba las rentas, por lo que de acuerdo con lo que anteriormente hemos dejado plasmado no existe identidad entre ambos pleitos.

II.- Tampoco cabe admitir la invocación de la doctrina de los actos propios o caducidad de la acción porque la EMV tenía conocimiento de que la demandada vive en la vivienda y le ha seguido aceptando el pago de las rentas, permitiendo una situación de hecho durante más de ocho años.

Recuerda la AP que la jurisprudencia ha señalado que la demostración de la existencia de la cesión o subarriendo inconsentido no exige prueba directa de todos los requisitos que lo integra, destacando la dificultad de probar ambas situaciones, concluyendo que hay que admitir como la más adecuada para la demostración de tal relación jurídica la prueba de presunciones, bastando la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen. En definitiva, la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin título que lo justifique es causa bastante para presumir y tener prueba de la existencia de un subarriendo o cesión, y con ello poder solicitar la resolución del contrato.
 
En el caso tratado y como dice la Sentencia de Instancia la demandada no ha conseguido probar que la EMV conociera la cesión la demandada, ni el fallecimiento del anterior titular: Las cartas genéricas enviadas a todos los propietarios, no suponen prueba alguna. En ningún caso puede entenderse que consintió la situación el simple hecho de que hubiera estado empadronada, ello no puede dar lugar a que se utilice la conocida teoría de los actos propios que presupone un previo conocimiento por la actora. Tampoco existe caducidad de la acción por los mismos motivos reseñados.