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martes, 27 de noviembre de 2012

La cesión inconsentida en viviendas de ‘renta antigua’

Hechos: Se ejerce acción de resolución de contrato de arrendamiento por entender que se había realizado, por la arrendataria, una cesión inconsentida del inmueble a favor de la sociedad codemandada; a lo que se opusieron los litigantes pasivos, con la alegación de que nunca se ha introducido a persona ajena en la vivienda y la explicación de que el hijo  estableció el domicilio social de la sociedad referida en el piso, pero sin ejercer actividad alguna, ni su ocupación en todo o en parte, además el curso de la sociedad terminó en el año 2000, sin embargo, por mera desidia, su denominación ha permanecido en el buzón, sin que exista causa para la resolución del contrato.

El Juzgado desestima la demanda y la AP revoca la sentencia por entender que la mera designación del domicilio del inmueble arrendado como social, produce una serie de efectos en la relación con terceros, que resulta ser suficiente para estimar que se ha verificado una cesión del piso, pese a su declaración de que se desconoce el grado de actividad de la sociedad codemandada en la vivienda en que es inquilina la demandada

El Tribunal Supremo (s. 13/11/2012) casa la sentencia y reitera la doctrina jurisprudencial que no se considera causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real.

Estima el TS que, la adecuada interpretación y aplicación de los arts. 114. 2 º y 5º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

lunes, 26 de noviembre de 2012

La duración de los alquileres de locales conforme al Decreto Boyer

Nuevamente el Tribunal Supremo (s. 12/11/2012) recuerda la reiterada doctrina jurisprudencial en cuanto que aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En el supuesto estudiado las partes han pactado una cláusula del siguiente tenor literal: «La duración del presente contrato será de un año, no obstante el mismo se prorrogará automáticamente y por periodos a su vencimiento o al de sucesivas prórrogas, salvo notificación en contra, de forma fehaciente efectuada al menos con un mes de antelación por parte del arrendatario»

Considera el Supremo, ratificando la sentencia de la Audiencia que del tenor literal de esta cláusula del contrato, se desprende que las partes acordaron de manera implícita el sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

Menciona así mismo el TS la sentencia de 9 de septiembre de 2009 en la que con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil , lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

Local de negocio: Modificación elemento común

La Comunidad de Propietarios demanda al dueño de un local en planta calle para que retire las obras realizadas en la terraza comunitaria, cuyo uso privativo era utilizado por éste, y fueron ejecutadas sin consentimiento de la Comunidad, consistentes en la instalación de múltiples pies de sombrillas anclados en el suelo; carteles publicitarios situados en el sitio de cubierta a la planta de garajes y al peto del muro del cierre exterior de dicho elemento común; una construcción de grandes dimensiones, con puertas y ventanas, que cierra parte de la terraza, con rotura de algunas de sus baldosas; asimismo, reclamaba que se quitaran los extractores de aire y demás instalaciones colocadas en la fachada del edificio sin la preceptiva autorización.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintiuno de Noviembre de dos mil doce confirma las anteriores en cuanto estimaban la demanda por considerar que la válida acomodación de esas obras exigía el consentimiento unánime de los condueños, que no existía.

Desestimando el motivo de recurso recuerda el Supremo que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales.

La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.

No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas.

La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio.

martes, 20 de noviembre de 2012

La mediación, una alternativa a las tasas judiciales.



Por si éramos pocos... se aprueba la Ley de Tasas Judiciales, cuya publicación en el BOE y entrada en vigor es inminente.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos será notable la influencia negativa, casi disuasoria, en los dos temas más conflictivos y frecuentes:
a) El supuesto habitual en que el arrendador decide no devolver la fianza a su inquilino al término del contrato. La reclamación a través de juicio verbal o monitorio podrá hacerse sin abogado ni procurador pero ya no será gratuita en el caso del verbal habrá una tasa fija de 150 euros y en el monitorio 100 euros, más, en ambos casos, un 0,5% de la cuantía reclamada.
b) El  juicio de desahucio contra el inquilino que deja de pagar el alquiler, además de los honorarios de abogado y procurador el arrendador deberá pagar esa tasa, 150 euros   más el 0,5% del importe anual de los alquileres.

Esta circunstancia abona junto con las demás ya existentes la opción mediadora como sustitutiva de la reclamación judicial, ya que como la propia Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, señala en su preámbulo:
Entre las ventajas de la mediación es de destacar su capacidad para dar soluciones prácticas, efectivas y rentables a determinados conflictos entre partes y ello la configura como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral, de los que se ha de deslindar con claridad. La mediación está construida en torno a la intervención de un profesional neutral que facilita la resolución del conflicto por las propias partes, de una forma equitativa, permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes y conservando el control sobre el final del conflicto.

Según el CIS en su Barómetro Febrero 2011, seis de cada diez españoles prefieren resolver sus conflictos por medio de un acuerdo aunque supusiese una pérdida para ellos y sólo dos de cada diez llevarían el asunto a los Tribunales.

La mediación se ha demostrado como un elemento muy importante a la hora de resolver conflictos, entre un 70% y un 80% de los casos que se someten a mediación acaban con un acuerdo positivo sin tener que pasar por tribunales.

Los jueces son cada vez más conscientes de las posibilidades de la mediación en su función complementaria a la justicia, y de en qué situaciones resulta más adecuada para las necesidades de las partes que el proceso judicial.

Sin embargo la realidad es que no existe en España una auténtica cultura de la mediación en los términos antedichos y se hace absolutamente necesaria la adquisición de un formación específica en la materia para las personas interesadas en actuar como mediadores.


lunes, 19 de noviembre de 2012

Daños al local alquilado procedentes de elementos comunes de la finca.

La sentencia del Tribunal Supremo de veintinueve de Febrero de dos mil doce, reitera como doctrina jurisprudencial: Que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes

Parte el TS del hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua.

En consecuencia casa y anula la sentencia de la Audiencia que infringe la doctrina jurisprudencial antes citada cuando estima que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos.

Cita las sentencias del mismo Tribunal de de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 cuando señalan que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado.

domingo, 18 de noviembre de 2012

El Decreto Ley antidesahucios hipotecarios



La lectura de el vigésimo séptimo decreto ley de este año, que intenta  aliviar la situación de los deudores hipotecarios, produce alguna perplejidad.

Crea una situación jurídica nueva: El poseedor temporal de un bien inmueble, que constituye su vivienda habitual, a título de encontrarse en  una situación de especial riesgo de exclusión.

El Decretoley define las características y requisitos que debe reunir quien pretenda acogerse a ese título posesorio de nueva creación, a ellas nos remitimos.

Aun cuando se afirma el carácter excepcional y temporal de esta medida, la redacción no parece muy acertada. Se afirma:  "Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento..."

Quiere decir ello que los beneficiarios que a día de hoy tengan señalado desahucio (lanzamiento) disfrutarán gratuitamente de su vivienda durante el  plazo íntegro de los dos años, con lo cual el resto de los deudores hipotecarios, incluidos en una situación de especial riesgo de exclusión, lo que parece interesarles es obtener cuanto antes una orden judicial de desalojo, que luego se suspenda hasta 16 de noviembre de 2014, lo que les permitirá disfrutar de esa vivienda sin problemas.

Se me ocurre discurrir si este título posesorio es transmisible.  

Hace algún tiempo y aún se habla de ello, corrió como la pólvora, sobre todo en los medios digitales,  una propuesta para evitar estos desahucios: Alquilar la vivienda a precio simbólico y por un plazo prácticamente ilimitado, es evidente que  eso es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil.
Sin embargo quien haya utilizado este ilegal camino ahora puede resultar beneficiado, ya que la norma que estamos comentando señala exclusivamente  que se paralizará el desahucio cuando se trate de la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el RDL.

En la Exposición de Motivos se señala: 

A estos efectos se aprueba este real decreto-ley, cuyo objeto fundamental consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.


En virtud del principio 'lex non distinguet' es evidente que esas personas pueden ser los demandados/ejecutados pero también los arrendatarios de esa vivienda y deberá bastar que acrediten ante el Juez el cumplimiento de los requisitos que demuestran su condición de encontrarse en  una situación de especial riesgo de exclusión, para paralizar el lanzamiento.

Al hilo de todo esto cabe preguntarse en qué va a quedar la tan cacareada Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ya que una de sus medidas era acortar los trámites del desahucio.

viernes, 16 de noviembre de 2012

La ignorancia de la ley


La ignorancia de las Leyes no excusa de su cumplimiento, esto no es un refrán, ni siquiera un brocardo o principio jurídico, es una norma imperativa contenida en el artículo 6.1 del Título Preliminar del Código Civil.

La sentencia de veintiséis de junio de dos mil doce de la Audiencia Provincial de Barcelona hace una sugestiva  interpretación acerca del fundamento de esta norma, que se resume a continuación:

La legislación vigente es abundante, y no digamos el volumen alcanzado por la producción jurisprudencial. ¿Cómo es posible presumir ese conocimiento que sólo se produce cuando el cuerpo de normas o de leyes responde a una tradición, a una traducción normativa de viejas costumbres y hábitos jurídico-sociales?
A lo largo de la historia el problema ha sido resuelto de distintas maneras. En este sentido, la Constitución dada por Jaime I en Barcelona el año 1251 resolvió a su modo la cuestión, suprimiendo de una vez por todas las fuentes de Derecho que no fuesen las creadas por los miembros de la sociedad. Efectivamente, cuando Jaime I, en las Cortes de Barcelona de 1251, prohibió las leyes romanas, visigodas y canónicas, permitió sólo el uso de los Usatges y de las Costums, decretándose que, en defecto de una norma aplicable, se debía acudir al "sentido natural (seny)" del juzgador.
Lo que sí está fuera de toda duda es que hoy ya no se puede sostener como fundamento de la regla "ignorantia legis nemine excusat" una especie de presunción de conocimiento de las normas por parte de todos sus destinatarios.
Sin embargo, el legislador en todo momento se ha decidido por salvaguardar el valor de la seguridad jurídica, hoy constitucionalizado en el art. 9.3 de nuestra Carta Magna.
Y sin embargo, si se profundiza en el argumento de la seguridad veríamos que no es del todo exacto; en efecto, si está fundado en la igualdad de trato, bastaría para advertir su incongruencia comprobar que esa igualdad no se produce, ya que más bien favorece al conocedor en perjuicio del ignorante. Pero, sin embargo, ya en el derecho romano, así como en nuestro Código de Partidas, se señalaron aquellas famosas excepciones o exenciones de conocer las leyes a favor de los soldados, de los aldeanos alejados, de los pastores y de las mujeres.
En última instancia, el principio de inexcusabilidad del cumplimiento de la Ley está en función de argumentos de seguridad jurídica y de orden público, en el sentido de que la ignorancia de las leyes y su incumplimiento no guardan la debida coherencia, pues la realidad del Derecho es independiente de su conocimiento.