La prórroga extraordinaria de los alquileres con motivo del COVID

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del término contractual y condenando al inquilino al desalojo de la misma.

El inquilino apela la sentencia invocando la prórroga extraordinaria por el plazo de seis meses con fundamento en el art. 2 del real decreto 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al SARS CoV-2.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecisiete de marzo de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, para la aplicación del citado decreto ley es presupuesto inexorable que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del respectivo real decreto-ley hasta la fecha que en el mismo se disponía, finalizara el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

El arrendamiento objeto del presente procedimiento, en el momento de dictarse la norma de aplicación ni finalizaba el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 ni el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, sino lo que finalizaba era su duración fijada contractualmente, circunstancia que no solo ya conocía perfectamente el demandado desde su propio otorgamiento, sino que, además, conocía ya la voluntad de la parte arrendadora de extinguirlo una vez finalizado el de la duración contractual cuando propone la prórroga extraordinaria.

Desde un primer momento el arrendatario era perfecto conocedor de que el contrato tenía una duración acorde con el máximo legal. También fue perfecto conocedor, con cuatro meses de antelación a la fecha de expiración, de la voluntad de los arrendadores de no querer prorrogar la relación arrendaticia. Tal comunicación, asimismo, reveló la ausencia de cualquier clase de prórroga tácita ni de tácita reconducción alguna sobre el meritado contrato.

De ahí que el presente contrato no se hallase en situación de prórroga que se refiere el art. 9.1 de la LAU vigente en el momento de celebrarse el contrato de autos, en redacción dada por el Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, atendido que la duración contractualmente pactada fue la mínima establecida en ese precepto por lo tanto, la petición extemporánea efectuada por el demandado de la prórroga extraordinaria resultaba improcedente.

El delito de usurpación de vivienda

 

HECHOS:

Como consecuencia de una sentencia de desahucio por falta de pago, la comisión judicial, en la diligencia de lanzamiento, hace constar que no hay nadie en la vivienda y hace entrega de la posesión de la casa al propietario.

Una vez que la comisión judicial abandona el lugar, mientras se está produciendo el cambio de cerradura por el propietario, se persona allí una mujer oponiéndose al cambio de cerradura y al abandono de la vivienda y requiriendo la presencia de la policía local.

Los agentes de la policía local, a requerimiento de esta persona, que muestra un certificado de empadronamiento, proceden a permitir que ocupe  la vivienda, al no poder el propietario de la misma entregar una copia de la diligencia de lanzamiento a los agentes, ya que no suele hacerse entrega de copia, remitiendo al propietario a la interposición de la correspondiente denuncia.

La ocupante es condenada por el delito leve de usurpación de vivienda, recurre la sentencia invocando:

Que la citada vivienda había sido objeto de un juicio de desahucio por falta de pago contra su padre, inquilino de la misma, que por lo tanto ella en ningún momento puede haber incurrido en un delito de usurpación al desconocer la voluntad contraria del propietario a la permanencia en la misma por parte de la ocupante.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 30 de diciembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia que en este caso concurren todos los elementos del tipo delictivo, toda vez que cuando se recupera la posesión de la vivienda, tras la realización de la diligencia de lanzamiento, por parte de la ahora recurrente, tal vivienda acababa de ser recuperada en su posesión por el propietario aunque, obviamente, en ese preciso momento en el que la recurrente recupera la posesión perdida tras la práctica de la diligencia de lanzamiento dicha vivienda no constituía morada de persona alguna.

La ocupante y ahora recurrente carecía de título alguno que justificara la posesión. Conocimiento no equivale a consentimiento sobre la cesión sobrevenida del arrendamiento.

En cuanto al tercer elemento, la voluntad contraria a la ocupación de la vivienda es palmaria desde el punto y hora en que la recurrente consiguió reocupar la vivienda careciendo de título alguno que lo justificara una vez que ya se había ejecutado el lanzamiento por la comisión judicial y ello se produjo con la oposición del propietario allí presente. Voluntad contraria que también se ha puesto de manifiesto desde el mismo momento en que fue citada en calidad de denunciada al juicio penal, permaneciendo en la vivienda, ocupación que aún se venía manteniendo al momento del dictado de la sentencia de instancia.

El Real Decreto Ley del COVID-19 y los alquileres

Resumen esquemático de las medidas adoptadas por el gobierno para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

MEDIDAS:

1.- Suspensión del plazo de desalojo en los desahucios por falta de pago

2.- Suspensión de la vista en los juicios de desahucio por falta de pago

3.- Ampliación de la prórroga obligatoria para el arrendador.

4.- Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

5.- Reducción del alquiler en un 50%

6.- Préstamos bancarios hasta un importe máximo de seis meses de alquiler, con un plazo de devolución de hasta seis años.

7.- Ayudas de hasta 900 €/mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o del préstamo bancario antedicho.

Las medidas 4 y 5 son alternativas a elección del inquilino.

AMBITO OBJETIVO:

Estas medidas se refieren a los arrendamientos de vivienda, en el sentido descrito en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo tanto no se aplican a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, descritos en el artículo 3 de la citada ley o a los arrendamientos excluidos de la repetida ley, con la excepción de las personas físicas usuarias de vivienda militar sujetos a la Ley 26/1999.

ÁMBITO SUBJETIVO:

Arrendatarios o inquilinos en situación de vulnerabilidad económica, entendiéndose por tal quienes reúnan los siguientes requisitos:

a) Disminución del conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior  hasta el límite máximo de tres veces el IPREM. Este límite se incrementa por circunstancias familiares: Personas mayores, discapacitados, etc.

b) Renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, que resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Se entenderá excluido de esta situación de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Acreditación de las condiciones subjetivas

Las distintas circunstancias antes descritas habrán de acreditarse ante el arrendador por medio de lo siguientes documentos:

I. Certificado de desempleo en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

II.- Certificado de cese de actividades

III.- Declaración de cese de actividades

IV.- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho

V.- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores

VI.- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

VII: Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

VIII.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

DURACION

-Seis meses máximo para la suspensión de desalojos y vistas en los juicios de desahucio

-Seis meses máximo para el aplazamiento del pago de la renta

-Cuatro meses para la prórroga forzosa del alquiler.

Nota: Hay que destacar la premura de lo anteriormente escrito, dada la inmediata entrada en vigor de tan farragosa norma, se agradecerá  por tanto cualquier rectificación, aclaración o ampliación debidamente fundada.

El precario en una adjudicación mediante acto administrativo.

HECHOS:

La demandante insta el desahucio por precario contra su ex-pareja que ocupa la vivienda, ostenta como título de adquisición, certificación de la Tesorería General de la Seguridad Social, acreditativa de la adjudicación en subasta celebrada el 21 de junio de 2011.

El supuesto precarista se opone alegando que ha recurrido el acto administrativo de adjudicación con anterioridad a la presentación de la demanda de precario.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron demanda y recurso de apelación, respectivamente, al entender que el acto administrativo de adjudicación no era firme, al estar impugnado.

El Tribunal Supremo (s. uno de Octubre de dos mil catorce) casa la sentencia  y estima la demanda de la propietaria en el sentido de haber lugar al desahucio por precario del demandado, condenando al demandado al desalojo en término legal, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa.

Entiende el TS:

El orden jurisdiccional civil ha de partir de la presunción de legalidad de los actos administrativos, mientras no sean anulados por el orden jurisdiccional contencioso administrativo (S. 26 febrero 1.998).

 ...porque en este punto y orden jurisdiccional civil habrá de partirse del principio de que los actos administrativos que así lo acordaron, gozan de la presunción de legalidad, desplegando sus efectos mientras los mismos no sean anulados por el Orden Jurisdiccional Contencioso Administrativo al que la L.O.P.J., en su art. 24 atribuye en exclusiva la competencia de su control de legalidad; (STS, 17 de marzo de 2004)

Aplicada la doctrina mencionada al caso de autos debemos convenir que en la sentencia recurrida se infringe la doctrina jurisprudencial, al entender la misma que la presunción de legalidad de los actos administrativos no es aplicable en este caso, al no ser firme la resolución de la Administración.

Es doctrina reiterada que el acto administrativo no pierde su ejecutividad, aún cuando se interponga recurso contra el mismo, salvo que la jurisdicción lo suspenda cautelarmente y ello en aplicación del art. 111 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre de Régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo.

La propiedad se adquirió en virtud de subasta y habiéndose emitido el certificado de adquisición de acuerdo con el art. 122 del Reglamento 1415/2004 General de Recaudación de la Seguridad Social, la adjudicataria gozaba de título bastante para inscribir por lo que la adquisición de la propiedad estaba perfeccionada y consumada (art. 1462 C. Civil), ( TS de 21 de enero de 2014).

En conclusión el certificado de adquisición emitido por la Tesorería de la Seguridad Social, tras la subasta de inmueble es título suficiente para representar la adquisición de la propiedad, pese a estar recurrido el acto administrativo, al ser el mismo ejecutable y no estar suspendido cautelarmente por la jurisdicción contencioso administrativa, lo que facultaba a la demandante para instar con éxito la demanda de desahucio por precario, la que ha de estimarse al no constar que el ocupante (demandado) ostentara título legítimo para oponerse (art. 250.1 , 2º de la LEC).

Abundante jurisprudencia define el precario como: Una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho y que el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga.

El Decreto Ley antidesahucios hipotecarios

La lectura de el vigésimo séptimo decreto ley de este año, que intenta  aliviar la situación de los deudores hipotecarios, produce alguna perplejidad.

Crea una situación jurídica nueva: El poseedor temporal de un bien inmueble, que constituye su vivienda habitual, a título de encontrarse en  una situación de especial riesgo de exclusión.

El Decretoley define las características y requisitos que debe reunir quien pretenda acogerse a ese título posesorio de nueva creación, a ellas nos remitimos.

Aun cuando se afirma el carácter excepcional y temporal de esta medida, la redacción no parece muy acertada. Se afirma:  "Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento..."

Quiere decir ello que los beneficiarios que a día de hoy tengan señalado desahucio (lanzamiento) disfrutarán gratuitamente de su vivienda durante el  plazo íntegro de los dos años, con lo cual el resto de los deudores hipotecarios, incluidos en una situación de especial riesgo de exclusión, lo que parece interesarles es obtener cuanto antes una orden judicial de desalojo, que luego se suspenda hasta 16 de noviembre de 2014, lo que les permitirá disfrutar de esa vivienda sin problemas.

Se me ocurre discurrir si este título posesorio es transmisible.  

Hace algún tiempo y aún se habla de ello, corrió como la pólvora, sobre todo en los medios digitales,  una propuesta para evitar estos desahucios: Alquilar la vivienda a precio simbólico y por un plazo prácticamente ilimitado, es evidente que  eso es ni más ni menos que un contrato celebrado en fraude de acreedores y por lo tanto rescindible conforme al art. 1291.3º del Código civil.

Sin embargo quien haya utilizado este ilegal camino ahora puede resultar beneficiado, ya que la norma que estamos comentando señala exclusivamente  que se paralizará el desahucio cuando se trate de la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en el RDL.

En la Exposición de Motivos se señala: 

A estos efectos se aprueba este real decreto-ley, cuyo objeto fundamental consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

En virtud del principio 'lex non distinguet' es evidente que esas personas pueden ser los demandados/ejecutados pero también los arrendatarios de esa vivienda y deberá bastar que acrediten ante el Juez el cumplimiento de los requisitos que demuestran su condición de encontrarse en  una situación de especial riesgo de exclusión, para paralizar el lanzamiento.

Al hilo de todo esto cabe preguntarse en qué va a quedar la tan cacareada Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ya que una de sus medidas era acortar los trámites del desahucio.