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viernes, 28 de junio de 2013

Propiedad Horizontal: Instalación de una chimenea en el patio de la Comunidad.



El Tribunal Supremo (s. 9/05/2013) declara nulo el acuerdo de la Comunidad de Propietarios por el que se concedió autorización para instalación de una chimenea en el patio del inmueble para evacuación de humos de un local situado en planta baja

A.- Considera el TS, en cuanto al plazo de caducidad, que de acuerdo con el art. 18.3 de la LPH será de un año, dado que se infringe, en principio, la prohibición de alterar elementos comunes (parte esencial del título constitutivo)sin autorización unánime de la comunidad -arts. 9 y 17 de la LPH-.En cualquier caso, es evidente que la demandante no tuvo conocimiento de que los tubos pasarían entre sus ventanas, hasta que fueron instalados, pues no consta en el acta de la junta ninguna precisión sobre el trazado, ni tampoco se informó verbalmente, como reconoció el Administrador en el acto del juicio.

B.- En cuanto a exigencia de unanimidad si se ha alterado la configuración del inmueble como consecuencia de la instalación de los tubos de salida de humos, a través del suelo del patio, adosándolos a la fachada hasta superar la azotea, recuerda el TS que esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

En este caso, la alteración de la configuración es sustancial, pues atraviesa el forjado del patio, y eleva una chimenea de aluminio, a lo largo de cinco plantas, que reflecta la luz, produce un fuerte impacto visual e interrumpe el espacio existente entre las dos ventanas del piso de la actora.

El acuerdo cuya nulidad se pretende y a la que accede la Sala, en cuanto afectaba a elementos comunes solo podía adoptarse por unanimidad, y la oposición de la actora es ilustrativa de que esa no se alcanza, unido ello a que a la demandante se le produce un manifiesto perjuicio de carácter objetivo , con la instalación de una chimenea que no consta prevista en el Título constitutivo ni en los estatutos.
 
La cuestión relativa a las chimeneas dentro de la propiedad horizontal , es un tema que suscita gran litigiosidad, salvo cuando el título constitutivo o estatutos recoge tal posibilidad, unido a que para la adopción del correspondiente acuerdo es necesario que se ilustre profusamente a los comuneros expresando las condiciones técnicas y trazado de los tubos, desde su origen, hasta el final del recorrido.

jueves, 20 de junio de 2013

¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de subasta judicial?



Los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden al arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado.


Si bien la Ley al pormenorizar los requisitos para el ejercicio de ese derecho parece referirse exclusivamente al supuesto habitual de un contrato de compraventa, sin embargo si la enajenación de la finca se produce a través de una venta judicial, subasta y adjudicación, también ha de entenderse que el arrendatario tiene derecho de retracto sobre esa venta.


En tal sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de veinticinco de Mayo de dos mil siete cuando considera  que el hecho de que la norma hable de compra, dación en pago o cesión solutoria no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo.


Afirma el TS que: Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala.


Cita la STS de 12/02/1996 cuando declara: Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código Civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33.
 
La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (STS 2/03/1959, 29/01/1971 y 30/06/1994), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964.

jueves, 13 de junio de 2013

¿Qué duración debe consignarse en un contrato de alquiler?



No es una perogrullada la pregunta.

En la definición clásica, art. 1543 del Código Civil, el arrendamiento de cosas es aquel en el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, por lo tanto la duración es un requisito indispensable en el contrato de arrendamiento.

Sin embargo en España se ha producido la paradoja de que durante un larguísimo periodo, no tenía sentido alguno establecer una duración determinada en los contratos de arrendamiento urbano, puesto que con la introducción de la prórroga forzosa a favor del arrendatario habían quedado totalmente desnaturalizados, transformando un contrato temporal en algo perpetuo.

Con la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que permite al inquilino darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días y de modo análogo al arrendador si necesita la vivienda, se vuelve, en cierta medida, a hacer inservible  la determinación de una duración en el contrato de inquilinato.

Sin embargo con amparo en la propia norma antedicha es posible en cierto modo adoptar medidas que, al tiempo que proporcionan una deseable estabilidad a la vivienda en alquiler, disuadan al inquilino de ejercer ese derecho de desistimiento que le concede la reforma de la LAU, que cabe considerar irrenunciable, conforme al artículo 6 de esta ley.

Se trata de pactar una duración amplia del alquiler,  diez o quince años, con lo cual si el inquilino decide ejercer esa facultad de desistimiento deberá pagar una importante indemnización , un mes por año que falte por cumplir, que ejercerá un efecto disuasorio, en los supuestos que el desistimiento no sea por imposibilidad de pagar el alquiler, puesto que en tal caso, antes y ahora, lo más indicado es llegar a un acuerdo con el inquilino para que se marche con el menor daño posible a ambas partes.

En justa reciprocidad el arrendador debiera renunciar expresamente a su facultad de dar por terminado el arriendo en caso de necesitar la vivienda para sí o para sus familiares.
 
Teniendo en cuanta que esa larga duración puede resultar perjudicial para el arrendador por la depreciación del alquiler, también debe acogerse a otra reforma de la LAU y pactar expresamente un sistema de actualización de los alquileres que evite ese efecto desfavorable de la inflación.

miércoles, 12 de junio de 2013

¿Cómo puedo obtener el Certificado de Eficiencia Energética -CEE-?



Desde el día 1º de junio de 2013 todo propietario de una vivienda o local comercial que encuentre un inquilino o un comprador deberá proveerse del CEE para alquilar o vender esa vivienda.

No obstante como consecuencia de la dispersión normativa y de la improvisación a la que tan acostumbrados estamos,  la respuesta a esta pregunta no es nada fácil.

En primer término se plantea la primordial cuestión ¿Quién puede expedir el CEE?

Conforme al Real Decreto regulador de la materia un Técnico competente que aparece definido como: El  que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o haya acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética según lo que se establezca mediante la orden prevista en la disposición adicional cuarta.

En esa disposición adicional se expresa: Mediante Orden conjunta de los titulares de los Ministerios de Industria, Energía y Turismo y de Fomento, se determinarán las cualificaciones profesionales requeridas para suscribir los certificados de eficiencia energética, así como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá en cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la complejidad del proceso de certificación.
Está claro por tanto que mientras no se publique esa Orden no está determinado el técnico competente para la expedición de estos certificados.

La segunda duda, no menos importante, que se plantea el interesado es ¿Cuánto me va a costar ese certificado?

Si no se sabe quién puede expedir los certificados, menos todavía puede saberse ‘a priori’ el costo de los mismos.

Sin embargo, lo que no se ha dejado el poder político en el tintero  es la facultad sancionadora y recuerda a los interesados que:  El incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico, se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación.
Además, el incumplimiento de los preceptos contenidos en este procedimiento básico que constituyan infracciones en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados k) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, se sancionará de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado.

A la vista de ello para responder a la pregunta que da título a este trabajo, cabe considerar dos opciones:

A.- Personas obligadas a cumplir un requisito administrativo más, obtener ese ‘papelito’': Deben indagar hasta encontrar el procedimiento más barato, la web puede ser un buen  ámbito para esa búsqueda.
 
B.- Personas que deseen conocer la eficiencia o ineficiencia energética de los inmuebles de su propiedad: Deben esperar hasta que se clarifique la situación y sea posible saber quiénes son los técnicos competentes y profesionalmente solventes.

lunes, 10 de junio de 2013

La duración de los arrendamientos urbanos hoy.



Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.

A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.


B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador debe respetar su duración:
          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación
          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014

C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)
     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.
     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.

D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013
      1.- Si no se pactó duración determinada:
            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.
            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.
      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla

E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995
     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.

F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.
     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.

G.- Alquileres de vivienda firmado a partir de 6 de junio de 2013
     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.
     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.