Sometimiento a arbitraje de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 28 de agosto de 2015, con una duración de un año prorrogable hasta cinco.

En dicho contrato se estipulaba que: “ambas partes acuerdan someter cualquier discrepancia o litigio derivado de este contrato a los tribunales arbitrales, de acuerdo con lo establecido en la Ley 36/1968, de 5 de diciembre."

Con fecha 26 de mayo de 2020, la arrendadora requirió fehacientemente a la inquilina, advirtiéndola de que no se le renovaría el contrato de arrendamiento y de que le adeudaba las rentas correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo, debiendo sumársele las correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, previstas en el contrato y la de septiembre del presente año.

Llegado el vencimiento del contrato, la inquilina manifestó su voluntad de no someterse a lo pactado en el contrato y seguir habitando la vivienda arrendada sin pagar la renta.

La arrendadora, al no concretar la corte de arbitraje, entendió que nos encontrábamos ante una cláusula patológica, que invalidaba la misma, permitiendo concluir la inexistencia de "cláusula de arbitraje", siendo competente para conocer del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual el Juzgado de Primera Instancia de los de Madrid, al que por turno correspondiera.

Presentada demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia, éste admitió a trámite la demanda y formulada declinatoria por la parte demandada, dictó Auto de fecha 24-1-2022, estimando la declinatoria.

Ante ello se presenta demanda ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, solicitando el nombramiento judicial de un árbitro, de entre el listado de la Corte de Arbitraje del ICAM, especializado en derecho civil.

El TSJ de Madrid dicta sentencia de diez de mayo de dos mil veintitrés, estimando la demanda de designación de un árbitro en derecho, para cuya elección se estará a lo expuesto en el fundamento cuarto de esta sentencia, confeccionando la consiguiente lista para el posterior nombramiento entre ellos, por sorteo, de un árbitro titular y de dos suplentes, a presencia de las partes y del Letrado de la Administración de Justicia de esta Sala.

Impugnación de un arbitraje en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Laudo arbitral dictado en un arrendamiento de vivienda por el que se declara la resolución de un arrendamiento de vivienda, por extinción del plazo pactado, condenando a la inquilina a las costas del arbitraje.

La inquilina presenta demanda solicitando se declare la nulidad del pacto arbitral de conformidad con el artículo 41.1 a) de la Ley 60/2003, de Arbitraje, invocando distintos motivos que se especifican a continuación.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia de veintiocho de marzo de dos mil veintitrés, desestima la demanda, con costas a la demandante.

Con respecto al primero de los motivos de nulidad planteados, en ninguno de los escritos presentados en el arbitraje ni en ninguna de las comunicaciones intercambiadas ni intervenciones orales se cuestionó absolutamente nada acerca de la validez de la cláusula arbitral ni del carácter voluntario, consciente y querido de aceptación de tal cláusula, por lo que no cabe ahora, cuando el laudo que se dicta no le es favorable, suscitar reactiva y extemporáneamente la invalidez de la cláusula arbitral, la cual obra en la condición decimonovena del contrato, donde las partes renuncian a la jurisdicción ordinaria- y acuerdan someter cuantas diferencias puedan surgir como consecuencia de la interpretación del contrato al Tribunal Arbitral que finalmente dicta el laudo ahora impugnado, y no puede tildarse ni de ilegible, ni de oscura, ni de ambigua, ni de incomprensible, toda vez que su dicción es suficientemente clara: las partes han convenido la jurisdicción arbitral para dirimir sus controversias como foro único.

Por otra parte, si dudaba de la legalidad de tal cláusula compromisoria, muy bien podría haber pedido al árbitro su nulidad.

En el caso que nos ocupa, en ningún momento de la tramitación del expediente arbitral, la ahora demandante alegó excepción alguna respecto a la citada cláusula compromisoria, por lo que se entiende que aceptó la competencia del Tribunal Arbitral para las cuestiones ventiladas en el pleito.

Por último, y en cuanto a la condición de abusiva de la cláusula compromisoria, pretendida por la actora, tenemos que señalar que tanto la arrendataria, como la arrendadora, son personas físicas, y ambas ostentan la condición de consumidor, y por ello no procede enjuiciar la validez del convenio arbitral desde la perspectiva del control de abusividad, ni del control cualificado de transparencia, reservados a la contratación entre profesionales y consumidores, y el contrato de arrendamiento no puede ser calificado de ninguna manera como un contrato de adhesión, en el que las cláusulas hayan sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta haya tenido posibilidad de negociarles.

En cuanto a la alegación de que el laudo es contrario al orden público, ya que en el contrato de arrendamiento, se afirma, se contienen cláusulas que contradicen a lo indicado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que es eminentemente imperativa, atendido el alcance y función revisora que otorga a esta Sala el recurso de anulación en el que nos encontramos, al no ser esta Sala una segunda instancia revisora de los hechos y los derechos aplicados en el laudo, ni un mecanismo de control de la correcta aplicación de la jurisprudencia, y fijado el alcance jurisprudencial del concepto acuñado de orden público, debe ser desestimado este motivo de impugnación del laudo, en la demanda formulado, pues lo que pretende la actora es que esta Sala revise el laudo dictado en cuanto a la prueba practicada en el procedimiento arbitral y la motivación de su valoración, como si esta Sala fuera una verdadera segunda instancia.

La Sala entiende que el convenio arbitral es válido, pues ha respondido a una verdadera e inequívoca voluntad de las partes de someter la solución de las cuestiones litigiosas a la decisión de árbitro, ha existido igualdad de armas entre ambas partes, personas físicas que no se dedican a la actividad empresarial de arrendamiento de viviendas, en todo el procedimiento arbitral, y en modo alguno se ha vulnerado el orden público, por no ser causa de anulación el desacuerdo o discrepancia con el criterio particular que se haya podido seguir para valorar la prueba o declarar probados determinados hechos.

 

El listado de inquilinos morosos (2)

Hace aproximadamente cuatro meses saltó a los medios la posibilidad de que se produjera la creación de un Registro de Inquilinos Morosos, y como tal fue objeto de comentario en este blog.

Por fin ha salido publicado en el BOE, dentro de las medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, estableciéndose sus principales parámetros legales:

I.- Tiene como finalidad ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento.

II.- Constituye precedente haber sido condenado por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artículo 250.1.1.° o del artículo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Nota: No se hace referencia a los supuestos previstos en esta misma ley de los casos de desahucio como consecuencia de un Decreto del secretario judicial.

III.- El Registro se nutrirá de las sentencias remitidas por los Secretarios judiciales, así como por los laudos remitidos por los Órganos de arbitraje.

IV.- Podrán conocer la información de ese Registro los propietarios que deseen alquilar un inmueble y presenten una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario.

V.- Los inquilinos morosos incluidos en el Registro podrán solicitar la cancelación de su inscripción cuando hubieran satisfecho su deuda y en todo caso esa inscripción será cancelada transcurridos seis años.

VI.- Toda inscripción estará sujeta a lo previsto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y se anuncia un Real Decreto para su organización y funcionamiento.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Arbitraje en alquileres

Arbitraje en alquileres: De acuerdo con la ley reguladora las partes (arrendador y arrendatario) pueden dejar sometida a arbitraje la resolución de los conflictos que surjan durante la vigencia del arriendo, con objeto de obtener con mayor rapidez esa solución.

El convenio arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada al contrato o de acuerdo independiente, deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de esa determinada relación contractual.

Es conveniente que en el propio convenio se designe el árbitro teniendo en cuanta que si se trata de un arbitraje en Derecho debe ser un Abogado en ejercicio, el árbitro nombrado.

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