LPH: Quórum necesario para prohibir el alquiler turístico

 

Ahora que se acerca la temporada de verano parece interesante volver a tratar este tema.

HECHOS: 

La Comunidad de propietarios de un edificio de Orense, reunida en junta general extraordinaria, aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios, "la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en ese edificio”

A demanda de los propietarios afectados la juez de primera instancia acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para su aprobación.

La Audiencia Provincial de Orense sentencia de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la comunidad de propietarios.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la comunidad (art.3 LPH).

No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art.17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo "prohibir", sino los verbos "limitar" o "condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en otros preceptos.

Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la comunidad.

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos por un copropietario moroso.

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble.

Uno de los copropietarios, invocando el art. 17.6 de la LPH, impugna el acuerdo, por considerarlo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, solicitando que cesase la sostenida perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y que se condenara a la demandada a clausurar la puerta de nueva apertura, reponiendo la tabiquería a su situación preexistente.

La comunidad se opone, invocando el art. 18.2 de la LPH, puesto que el demandante era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

El Juzgado de primera instancia declara la nulidad del acuerdo adoptado.

La Audiencia provincial desestima el recurso de la comunidad y confirma la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de febrero de 2022, estima el recurso de la comunidad, revoca las sentencias anteriores y dicta otra, en su lugar, en virtud de la cual se desestima la demanda formulada por el copropietario.

Considera el Supremo que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado. La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH.

Propiedad Horizontal. El valor del voto de los ausentes.

 

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios acuerda en junta extraordinaria la construcción de una piscina con el voto favorable de 3/5 partes de los asistentes a la junta.

Un copropietario disconforme con este acuerdo, que no asistió a la junta, no votó en contra, al pensar que, al no haber votado a favor, no tendría que contribuir a los gastos, fue  incluido como votante a favor de la resolución, por lo que demanda a la Comunidad, solicitando la declaración de nulidad del acuerdo y subsidiariamente que se declare que no tiene obligación de asumir el coste de construcción ni mantenimiento de la citada piscina comunitaria.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el acuerdo.

La Audiencia Provincial revoca esa resolución y desestima la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de noviembre de 2020, estima en parte el recurso de casación y declara que los demandantes no deberán hacer frente a los gastos de construcción ni tampoco a los de mantenimiento de la piscina, si bien no podrán hacer uso de la misma.

Considera el Supremo que aunque el recurrente entiende que el acuerdo debió aprobarse por unanimidad, dado que la mayoría de los 3/5 solo está prevista legalmente para los servicios comunes de interés general, y opone que una piscina no lo es, esta sala declaró en sentencia 586/2018, de 18 de octubre, que nada obstaba a que la construcción de una piscina, dentro de una comunidad de propietarios, pudiera entenderse como un servicio común de interés general, aprobable por una mayoría de 3/5 (art. 17.3 LPH).

Sin embargo, aunque entiende la Audiencia Provincial que debe computarse como voto favorable, al no oponerse al acuerdo, una vez que se notifica el mismo, no puede considerársele disidente y no puede exonerarse del pago de los gastos de construcción de la piscina. Este planteamiento es contrario al art. 17.8 LPH, en cuanto la no demostración de discrepancia, en el término de 30 días, solo supone que su voto puede favorecer la consolidación de la mayoría exigible, al computarse como voto a favor, pero nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. Esta es la interpretación que armoniza la opción del legislador, tendente a la modernización de las comunidades, con el respeto a los comuneros disidentes.

Propiedad Horizontal: Quórum para variar el servicio de calefacción y agua caliente.

 

HECHOS:

En una agrupación de Comunidades de propietarios la empresa que venía prestando el servicio de calefacción y agua caliente a todas ellas, a través de una central térmica de su propiedad,  les manifiesta que va a cesar en ese servicio y les plantea como única opción la compra de las instalaciones para continuar disfrutando del mismo.

En una de la Comunidades que aprueban esa compra, un grupo de propietarios impugna el acuerdo de compra por considerar que debió tomarse por unanimidad y no por mayoría de tres quintas partes de las cuotas de propiedad.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la cuestión central que se suscita es si se ha aplicado indebidamente el art. 17 LPH, concretamente, por no aplicar el art. 17.6 LPH que exige unanimidad para la adopción de un acuerdo comunitario en el que se acuerda la compra del sistema de agua caliente y calefacción central con sus inmuebles e instalaciones y considerar suficiente que lo sea por mayoría de tres quintas partes, en aplicación del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por la parte recurrente (comuneros disidentes) se entiende que el acuerdo impugnado modifica el título constitutivo pues se incorpora un nuevo patrimonio a la comunidad, alterando la aportación de los comuneros, por lo que se debió exigir unanimidad.

Por la comunidad recurrida se insiste en que el acuerdo impugnado pretendía el mantenimiento de un servicio común de interés general, mediante la creación de una agrupación de comunidades y la compra de unos inmuebles e instalaciones existentes dentro de la urbanización, sin cuya adquisición se dejarían de prestar los servicios de calefacción y agua caliente.

Esta sala en sentencia 230/2016, de 8 de abril, exigió un acuerdo unánime para la adquisición de una parcela, en cuanto se ampliaba el número de comuneros y la cuantía de las cuotas de participación.

No consideraba causa justificada que fuera para un "servicio común, cuando no consta el plan concreto del fin de la compra de la parcela...".

Esta sala en sentencia 429/2015, de 7 de julio, declaró que la adquisición de un club social de 16.000 metros cuadrados, como finca independiente, por la comunidad, no suponía un servicio de interés general, por lo que se requería unanimidad.

De dicha doctrina se puede extraer la conclusión de que es posible la adopción de un acuerdo con los votos de los 3/5 de los comuneros, cuando se pretende la creación o mantenimiento de un servicio o de interés general, pues como declara la mencionada sentencia 429/2015, "el legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros".

En el presente caso hay que concretar que:

1. No se trata de la creación de un servicio, sino de mantenerlo.

2. Para ello se pretende la compra a una sociedad de unos inmuebles y sus instalaciones, que suministran calefacción y agua caliente a 22 comunidades de propietarios, de las que 15 decidieron integrarse en la Agrupación de Comunidades, una de ellas la comunidad demandada. Por el contrario siete comunidades decidieron desvincularse de la Agrupación y no participar en la compra.

3. La totalidad de la inversión estimada era de 1.100.000 euros.

4. Se calculaban 436 usuarios, abonando cada uno la cantidad de 3.242 euros en un total de 108 meses.

5. La alternativa era la instalación de sistemas de agua caliente y calefacción individuales.

A la vista de lo expuesto debemos declarar que en la sentencia de la Audiencia Provincial se ponderan adecuadamente los intereses en litigio, de tal manera que la Comunidad de Propietarios actuó legítimamente al intentar mantener un sistema de suministro de agua caliente y calefacción, que había venido desarrollándose sin incidencias, para ello aprovechaban las instalaciones existentes, que serían adquiridas por esta Comunidad y por el resto que se integraron en la Agrupación de Comunidades, con un monto total importante pero abonando los comuneros las cuotas correspondientes en cómodos plazos, gracias a la financiación obtenida.

Por ello el art. 17.3 de la LPH autoriza la creación de servicios comunes de interés general, supongan o no la modificación del título constitutivo con el voto favorable de los 3/5.

En el presente caso, ni tan siquiera se pretende crear un servicio, sino mantenerlo, siendo de indudable interés general y para ello adquirieron las instalaciones que preexistían y que se encontraban dentro de la comunidad, y para cuyo funcionamiento se contrataría una empresa de mantenimiento.

Propiedad Horizontal: Quórum necesario para la construcción de una piscina

HECHOS:

Dos copropietarios demandan a la Comunidad de propietarios, ejercitando contra esta última acción de nulidad del acuerdo adoptado por la misma para la construcción de una piscina. Consideran que dicho acuerdo no es válido por cuanto para la instalación de una nueva piscina en un espacio común es necesaria la unanimidad de los copropietarios por afectar al título constitutivo.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso y revocó la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar la demanda y declarar la nulidad del acuerdo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de octubre de 2018, estima el recurso de casación contra la sentencia recurrida y confirma la sentencia de primera instancia.

Destaca el Supremo una cierta ambigüedad en la formulación de la demanda, pues mezcla aspectos de la regla3.ª con la 4.ª, no queda la menor duda que tiene presente a ésta última como causapetendi.

En el fundamento de derecho IV sobre el fondo de la acción se cita especialmente el art. 17.4. in fine, y este párrafo prevé que "No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso".

Y esta cita se encuentra estrechamente ligada a la afirmación que se hace en el número cuatro de los hechos de la demanda en el sentido de que se les priva de espacios con los que en origen contaban por su propiedad, así como que los vecinos disidentes dejarían de utilizar un espacio que les pertenece como patio de recreo de uso común.

No obstante, y ahí la ambigüedad, se hace mención a sus economías precarias y a la sentencia de esta sala de 9 de octubre de 2008, esto es, a suponer que se estaría sometiendo a acuerdo la creación de un servicio de interés general, que ahora se prevé en la regla 3.ª del art. 17 -redacción por Ley 8/2013- y que coincide con el párrafo 1.1 del art. 17 en la redacción dada por la Ley 51/2003, vigente al tiempo de dictarse la sentencia citada de la sala.

Por tanto, podemos concluir que hay que soslayar la regla3.ª del art. 17 LPH y la interpretación del concepto jurídico indeterminado del interés general, cuestión sumamente interesante para la doctrina y en íntima relación con la realidad social y condiciones de tiempo y lugar, como sugiere la sentencia de primera instancia(concepto dinámico y variable), por no ser de esta clase el acuerdo impugnado.

Una vez que la sala ha decidido que la sentencia recurrida, por las razones expuestas, ha errado al no aplicar la regla 4.ª del art. 17 LPH, la consecuencia es casar la citada sentencia y asumir la instancia.

Al asumir la instancia se aprecia que el régimen de mayorías para la validez del acuerdo se ha respetado, sin que ni siquiera sea objeto de debate, una vez desechada que fuese precisa la unanimidad. La cuestión a decidir ha de ser, pues, por haberla introducido en el debate la parte actora, según hemos expuesto, si concurre o no la prohibición prevista en el art. 17.4.ª in fine LPH .Esto es, si la innovación, objeto del acuerdo, hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en concreto del patio como espacio de uso común, a efectos de patio de recreo.

A tal fin, se ha de traer a colación que si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietarios obre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderarla concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios.

Para llevar a cabo esa labor de ponderación y de armonía tan necesaria para quienes conviven en régimen de propiedad horizontal, se habrá de estar a la prueba obrante en autos y colegir si, a salvo el espacio que ocupa la cubeta de la piscina, los comuneros disidentes se ven privados de modo relevante y sustancial del uso y disfrute de un elemento común, como en este caso es el patio.

El documento n.º 7 contiene el estudio previo de piscina comunitaria y aseos de la Comunidad, y en el plano se aprecia claramente que fuera de la cubeta de la piscina, único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.

Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común.

Propiedad Horizontal: Ascensor y barreras arquitectónicas

En un litigio suscitado entre un copropietario y su Comunidad acerca del quórum necesario para instalar ascensor en una finca en régimen de Propiedad Horizontal, la sentencia  de la Audiencia Provincial de La Coruña de diez de marzo de dos mil dieciséis, declara que conforme al art. 17.2  de la Ley de Propiedad Horizontal  requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Desarrolla la sentencia una interesante argumentación de orden práctico exponiendo además la evolución histórica de la norma, cuyo resumen nos parece interesante:

Uno de los problemas más actuales en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal es el relativo a la instalación de aparatos elevadores en aquellas casas que no estaban dotadas de este sistema. El progresivo envejecimiento de la población, la mayor esperanza de vida (con el consiguiente incremento de personas que sufren deterioros físicos más o menos importantes con el paso de los años), y obviamente las exigencias de una mejor calidad de vida, nos muestra una realidad social que está revisando los conceptos urbanísticos y la habitabilidad de los edificios. Una de las primeras exigencias es que, en edificaciones más o menos antiguas, que en su momento se construyeron sin aparato elevador, hoy se desea instalar, al haberse convertido en una necesidad básica para conseguir una mínima confortabilidad en nuestros hogares. Y no sólo pensando en las personas mayores, sino también los jóvenes lo demandan para usos tan elementales como subir la compra o el cochecito del niño.

a) El texto original de la Ley de Propiedad Horizontal , en su artículo 16.1 ª, exigía la unanimidad, el consentimiento prestado de forma expresa o presunta por parte de todos y cada uno de los miembros de la comunidad en división horizontal. Sin embargo, jurisprudencialmente se advirtió que una exigencia rigurosa de la unanimidad podía desembocar en situaciones fácticas manifiestamente injustas (dura lex, sed lex):STS 13/07/1994: en atención a la minusvalía de algunos de los comuneros y que el opositor no estaba obligado al pago de los gastos de mantenimiento, consideró suficiente la mayoría, porque el aparato elevador era una mejora general para los propietarios de la finca. STS 22/091997: Mantuvo ese criterio añadiendo que la no obligación de abonar los costes (al superar el importe de tres cuotas mensuales ordinarias) no era aplicable a este tipo de supuestos, porque la instalación del ascensor no puede considerar como una innovación no exigible... sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble.

b)Una segunda etapa, que tendría su inicio en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, norma que, curiosamente, no suele tenerse en consideración, cuando afecta de forma muy importante al régimen de la propiedad horizontal en el ámbito de la jurisdicción civil. Período que culminaría con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal efectuada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, que en el artículo 11.1 de la Ley de Propiedad Horizontal introduce añade la mención de «seguridad» a «conservación» y «habitabilidad». Y en el articulado, si bien se mantiene el principio de la unanimidad para la validez de acuerdos que supongan modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, introduce a renglón seguido notables excepciones: 1)El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes «de interés general». 2)La realización de obras o instauración de servicios comunes con el fin de suprimir barreras arquitectónicas.

c) Otra etapa la marca la reforma que introduce la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, titulada «Minusválidos», que tiene una gran repercusión en los conceptos manejados hasta ese momento en la Ley de Propiedad Horizontal, además de agregar el concepto de «accesibilidad».

d) El camino legislativo marcado se continúa con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, y actualmente por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.