La arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento
suscrito el 1 de abril de 2013, formula demanda de retracto frente a la
sociedad propietaria actual de su vivienda y garaje.
Manifiesta que estando vigente dicho arrendamiento, un banco las adquirió, mediante escritura de compraventa de fincas subastadas el 28 de noviembre de 2014, y que posteriormente, el 5 de
abril de 2017, las transmitió a la actual propietaria, sin que ninguna de
dichas transmisiones le fuera comunicada en cumplimiento del art. 25 de la LAU.
Que no tuvo conocimiento de la venta con todas sus condiciones
esenciales, y en particular del precio, hasta el 28 de junio de 2019.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la
demanda.
La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso de
apelación, “en el único extremo de establecer que la inquilina dispone del
plazo máximo de 30 días para la consignación del importe correspondiente para
el retracto de las fincas arrendadas”.
El Tribunal Supremo sentencia de 12 de diciembre de 2025,
desestima el recurso de la sociedad demandada.
Considera el Supremo que el Tribunal Constitucional no solo
ha declarado: (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o
caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el
contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos;
(iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo
para el ejercicio del retracto, opera “una vez obtenida sentencia estimatoria”.
La tesis de la recurrente ignora esta tercera declaración y
presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la
consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia
estimatoria. Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el
fundamento del motivo.
Así mismo ni el art. 25.7 LAU -en la redacción
cronológicamente aplicable- ni la doctrina de esta Sala excluyen el ejercicio
del derecho de retracto por el arrendatario en los supuestos de venta en globo
o transmisión de carteras inmobiliarias.
Como hemos afirmado, la «venta conjunta» no puede operar
como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente (STS
17/06/2025).
Para apreciar la excepción del art. 25.7 LAU es necesario
verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta» que el precepto
contempla: (i) que el objeto de la transmisión comprenda todas las fincas o
unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o (ii) que se enajenen
conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a
distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el tanteo y el
retracto (STS 21/04/2025).
Al no concurrir esta excepción, rigen los párrafos
anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas generales del
retracto.
