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martes, 26 de mayo de 2015

La duración del traspaso de un bar suscrito durante el Decreto Boyer



En otro lugar de este blog hemos afirmado que la Ley de arrendamientos vigentes prácticamente hizo desaparecer los traspasos clásicos, ahora podemos ratificar que antes de "embarcarse" en un traspaso es conveniente contar con asesoramiento correcto, de lo contrario hay riesgo de perder el importe de ese traspaso.

HECHOS:

Fecha del contrato: 16 de noviembre de 1.988

Duración pactada: " El arrendamiento se concierta por tiempo indefinido, si bien los arrendatarios quedan obligados a comunicar a la arrendadora la rescisión del presente contrato, por su parte, con un mínimo de dos meses de antelación ".

El alquiler se pacta por una cantidad anual pagadera por meses.

Se han producido dos traspasos: 15 de octubre de 1992 y 5 de enero de 1996.

En 5 de julio de 2013 la arrendadora notifica que al próximo vencimiento del contrato éste quedará resuelto.

El Juzgado de 1ª instancia declara extinguido el contrato de arrendamiento por finalización del plazo legal de duración, y condena al arrendatario a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte demandante el inmueble arrendado.

La Audiencia Provincial de Madrid s. veintiséis de marzo de dos mil quince, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del Juzgado de primera instancia.

Considera la Audiencia que la  jurisprudencia sobre la temporalidad de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos durante la vigencia del Decreto Boyer se mueve sobre dos pilares esenciales:
UNO,  que el contrato de arrendamiento por naturaleza tiene que tener un plazo determinado como establece el artículo 1.543 CC , y
DOS, que la temporalidad es un elemento esencial de este contrato.

"Según dispone el artículo 1543 del Código Civil , todo contrato de arrendamiento lo es por tiempo determinado de manera que, sin perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57 ) o en los arrendamientos de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato" (STS de 25 de noviembre de 2008).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente el artículo 1581 del Código Civil , ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Es doctrina de esta Sala que: "el alcance que debe darse a la expresión tiempo indefinido consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85 , no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato"( STS 22 de noviembre de 2010 . RC 393/2006) ; a lo que añade que dicha expresión (" tiempo indefinido ") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario

En el presente caso, ninguna cláusula del contrato apunta hacia ese pacto de prórroga forzosa. Como tampoco es deducible del documento contractual por el que el demandado se convirtió en arrendatario por virtud de un contrato de traspaso en fecha 5 de enero de 1996, que le permitió subrogarse en " todos los derechos y obligaciones que correspondan al arrendatario saliente en el contrato de arrendamiento antes citado ". E incluso se pactó que el local seguiría destinado al negocio de taberna típica, con cocina y plancha de cocinar. Lo que da idea de la continuación o mantenimiento de la misma relación contractual que se había iniciado en 1988.

A falta de apoyo documental para su tesis de la prórroga forzosa, intenta el apelante apoyarse datos circunstanciales como el de la cantidad pagada por el traspaso (nueve millones de pesetas), poniendo de relieve que " nadie abona la nada despreciable suma de 9.000.000.- Ptas. si no tiene la garantía de larga duración o de prórroga legal del denominado contrato indefinido porque es obvio que no se paga dicha suma para que un año después, se le pueda rescindir el contrato ". Pero en el documento de traspaso no se dice nada para garantizar la cantidad abonada por el ahora demandado, ni la rescisión se produce al año siguiente, sino diecisiete años después de producido el traspaso y veinticinco años después de firmarse el contrato en el que el demandado se subrogó.

lunes, 18 de mayo de 2015

Propiedad Horizontal: ¿Es necesario solicitar autorización de la Comunidad para instalar toldos en elemento común de uso privativo?



HECHOS:

La Comunidad de Propietarios demanda a una empresa copropietaria por la instalación de un  toldo quitavientos en  suelo común de uso privativo.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y ordena la demolición de esas obras.

La sentencia de la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la sociedad ahora recurrida y revocó la del Juzgado, porque, pese a que no existe autorización por parte de la comunidad, esta resultaba innecesaria atendiendo al contenido del artículo 12 de los Estatutos, que las permitían, sin que las obras contravengan los estatutos, ni alteren la estructura y seguridad del edificio.

El Tribunal Supremo (S. 5/05/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el art. 12 de los Estatutos de la Comunidad dispone: "Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales".
Por lo tanto de la interpretación de esta norma estatutaria se infiere que la sentencia no ha vulnerado ninguno de los preceptos invocados en el recurso de casación.

El Tribunal Supremo sistematiza la jurisprudencia aplicable del modo siguiente:

1.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad.

2.- El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

3.- Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.»

4.- Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso toldos) sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.

miércoles, 13 de mayo de 2015

¿Puede el arrendador de un local entrar en él, si ha comunicado al inquilino la extinción del contrato por subarriendo?



La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de trece de abril de dos mil quince es tajante al respecto, el arrendatario puede impedir esa entrada al local alquilado.

Invoca la AP la STS de 30/09/2005 cuando señala: "la protección interdictal responde a la necesidad de mantener el statu quo y, al fin, la paz social ante actos de propia autoridad, impidiendo que una situación existente, de hecho o aparente, sea atacada ni siquiera por quien puede oponer un derecho contrario; y que, en consecuencia, el objeto del interdicto no es otro que la posesión ( ius possessionis ), como poder de hecho, con independencia de que el poseedor tenga derecho o no a seguir siéndolo ( ius possidendi ). Razón por la que el debate en él queda limitado a determinar si el actor posee, si el demandado ha ejecutado actos de despojo o perturbación de dicha posesión y si la acción se ejercitó oportunamente, con exclusión de toda discusión sobre el derecho a poseer, su existencia y titularidad".

Señala la Audiencia que no es cuestionable que, en el ámbito de los arrendamientos, habida cuenta de que la posesión o tenencia material corresponde al arrendatario ( arts. 1543 y 1546 del Código Civil ), se admita la posibilidad de que el arrendatario pueda deducir acción de tutela sumaria posesoria frente al arrendador, en la medida en que este está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, prohibiéndosele, por tanto, privar al arrendatario por su propia iniciativa del uso de la cosa arrendada.

Evidentemente el hecho de que el arrendatario hubiere cedido en arrendamiento su derecho, no le privaría de legitimación, en cuanto que, aún careciendo de relación o contacto material con la cosa, en todo caso se trataría de un poseedor mediato, siendo así que además de la dicción amplia del art. 446 del Código Civil , el art. 432 del mismo Cuerpo Legal distingue la posesión en concepto de dueño y la posesión en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlo y disfrutarlo, perteneciendo, el dominio a otra persona, lo que permite diferenciar claramente dos poseedores, el poseedor mediato y el poseedor inmediato, cuyas respectivas posesiones son simultáneas y compatibles entre sí y asimismo el art. 432 del Código Civil admite el supuesto de posesiones espiritualizadas, al establecer que la posesión se admite, o bien por ocupación material de la cosa o derecho poseído, o bien por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, siendo así que finalmente, no cabe olvidar que los actos de perturbación o despojo, pueden afectar no solamente a la posición del poseedor inmediato, sino que generalmente repercuten sobre la misma posición del poseedor mediato que debe defenderse para evitar la consolidación de situaciones de hecho que pueden menoscabar o perjudicar su posesión.

En cuanto al hecho de que se le había comunicado la resolución del contrato por subarriendo considera   la Audiencia que la resolución unilateral del contrato anunciada por parte del arrendador no fue aceptada por el arrendatario y, en consecuencia, la resolución era tributaria de la oportuna sanción judicial que, hasta el momento no consta haberse producido, conforme señala  la STS 22/04/2005: La jurisprudencia de esta Sala viene declarando que la facultad resolutoria del contrato ex art. 1124 del Código Civil puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada aunque es precisa la declaración judicial -postulada por vía de acción (demanda o reconvención), nunca por excepción- de que está bien hecha, por ser conforme a derecho, al concurrir los requisitos exigibles al efecto, cuando existe oposición de la otra parte, lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada.

miércoles, 6 de mayo de 2015

Propiedad Horizontal: La validez de los acuerdos incorporados a un acta sin firmas.



Hechos:

La Junta de Propietarios acuerda la colocación de un ascensor nuevo y la derrama para su financiación.

Varios vecinos impugnan los acuerdos por considerar nula la Junta de Propietarios celebrada.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda de nulidad y la Audiencia  Provincial confirma esa sentencia en apelación, con condena en costas en ambas instancias.

El Tribunal Supremo (s. 20/04/2015) declara no haber lugar al recurso de casación y condena en costas a los recurrentes.

Entiende el Supremo que de las diferentes razones para la pretensión de nulidad de la junta, tan sólo uno de ellos ha llegado a casación. Planteada desde la demanda, fue silenciada en la sentencia de primera instancia, reiterada en el recurso de apelación y resuelta por la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso de casación. Se trata de la pretendida nulidad de la junta por falta de las firmas del presidente y del secretario en el acta en el momento de levantarse ni tampoco en los días siguientes, aunque más tarde si firmaron; lo que es exigencia del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

A lo cual, responde la sentencia de la Audiencia Provincial.
"En cuanto a la nulidad del acta, el artículo 19 LPH regula diversos aspectos formales relacionados con los acuerdos tomados en la Junta de propietarios, y, además de indicar cuál ha de ser el contenido mínimo del acta donde se reflejen aquéllos, dispone cómo habrá de cerrarse (párrafo 3), de modo que se hará con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. La consecuencia del cierre es, como resulta de la propia norma, que, a partir de ese momento, los acuerdos  serán ejecutivos, y es también condición necesaria, entre otras, para posibilitar la subsanación de los defectos y errores. Eso no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Con la documentación se produce la prueba gráfica de esa voluntad declarada y permite demostrar su existencia a efectos de ejecutarla, impugnarla o subsanarla, pero no para dotarla de validez."

Los recurrentes alegan infracción del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con la doctrina jurisprudencial que considera dicha norma de carácter imperativo,por la falta de firmas en el acta.

Ciertamente, el artículo 19.2 exige que el acta exprese unas determinadas circunstancias y el apartado 3 añade que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario .

Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.

La jurisprudencia reciente ha seguido este criterio, como en general actualmente ha prescindido de los excesos del formalismo que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Es de advertir que en la demanda, ni tampoco en este recurso, se discute la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo tomado sobre el ascensor, ratificada en juntas posteriores.

Tanto más cuanto en este momento el acta ya está firmada, lo que se corresponde con la realidad social, que es cotidiano el hecho de firmarse con posterioridad e incluso en la junta siguiente. Y tanto más también cuanto no consta protesta e impugnación de los acuerdos tomados en la misma.