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martes, 28 de octubre de 2014

¿Es aconsejable hoy coger un traspaso?



En otro lugar de este blog ya hemos dicho que el traspaso, como lo concebía la vetusta Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no aparece en la actual Ley arrendaticia, sin embargo se pueden encontrar en las calles de nuestras ciudades carteles con los siguientes anuncios: "Traspaso por jubilación", "Traspaso, pero no me jubilo" o simplemente "Se traspasa este local".

Como quiera que en cualquiera de los casos al aspirante a "coger un traspaso" se le va a pedir una cantidad de dinero por ello, puede ser conveniente, para evitar desagradables sorpresas, clarificar algunos conceptos, examinado los tres principales casos que puede haber y subrayando que no se trata de meras cuestiones terminológicas.

a) Traspaso clásico: Supuesto de un inquilino de local de los llamados de "renta antigua" que cede sus derechos arrendaticios sobre ese local.

Antes de decidirse a quedarse con ese traspaso conviene saber que este caso está regulado por la antigua Ley de Arrendamientos de 1964 que exige toda una serie de requisitos cuyo incumplimiento puede significar la pérdida del local alquilado y consecuentemente del dinero entregado. No conviene por lo tanto dar ningún paso sin contar con el asesoramiento de alguien experto en este tema.

b) Dueño de un negocio instalado en local alquilado después de 1995, que lo 'traspasa'.

Quien  esté interesado en ese 'traspaso' debe saber que el titular  del negocio puede 'traspasarlo'(cederlo), sin necesidad de contar con la autorización del  dueño del local, salvo que el contrato de alquiler que tiene se lo prohíba. El dueño del local no tiene derecho a percibir cantidad alguna sobre el precio de esa cesión ('traspaso') pero puede incrementar la renta en un veinte por ciento. Conviene conocer previamente ese contrato de alquiler cuyos derechos se traspasan ya que la duración del mismo será la que figure en el contrato y quien se quede con ese negocio por cesión/traspaso no tendrá derecho a mayor duración. Es preferible que una vez consumada la cesión del negocio, el nuevo titular y el dueño el local pacten otro contrato de alquiler.

c) Dueño de un negocio instalado sobre local propio que decide 'traspasarlo'

En realidad lo que ocurre es que el dueño vende su propio negocio conservando la propiedad del local que alquila al comprador del negocio. En este caso conviene pactar por un lado las condiciones de esa compra y por otro las clausulas del contrato de arrendamiento del local en el que será del máximo interés no consentir la prohibición de ceder o subarrendar el local alquilado.