La reparación de una terraza en edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

En la declaración de obra nueva de un edificio en propiedad horizontal se hace constar lo siguiente: "Está rematada cada una de las casas por una terraza que está dividida en cuatro departamentos, los cuales se adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan".

La terraza aneja a una de esas viviendas estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.

La comunidad tomó el acuerdo de no reparar dichas filtraciones.

El interesado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino que arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 €. y formuló una demanda contra la comunidad de propietarios en la que solicitó que se la condenara al pago de 11.209,46 € por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario tiene cerrada).

El Juzgado de primera instancia desestima la reclamación.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de enero de 2024, estima el recurso de casación y condena a la comunidad a pagar al demandante la suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.

Considera el Supremo que las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Como en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.

Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.

El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. “La tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio". (STS 18/06/2012)

 

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.

Propiedad Horizontal: ¿Es necesario solicitar autorización de la Comunidad para instalar toldos en elemento común de uso privativo?

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios demanda a una empresa copropietaria por la instalación de un  toldo quitavientos en  suelo común de uso privativo.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y ordena la demolición de esas obras.

La sentencia de la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la sociedad ahora recurrida y revocó la del Juzgado, porque, pese a que no existe autorización por parte de la comunidad, esta resultaba innecesaria atendiendo al contenido del artículo 12 de los Estatutos, que las permitían, sin que las obras contravengan los estatutos, ni alteren la estructura y seguridad del edificio.

El Tribunal Supremo (S. 5/05/2015) desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el art. 12 de los Estatutos de la Comunidad dispone: "Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales".

Por lo tanto de la interpretación de esta norma estatutaria se infiere que la sentencia no ha vulnerado ninguno de los preceptos invocados en el recurso de casación.

El Tribunal Supremo sistematiza la jurisprudencia aplicable del modo siguiente:

1.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad.

2.- El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

3.- Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.»

4.- Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división (en este caso toldos) sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.

Propiedad Horizontal ¿Puede usarse de modo privativo el patio de luces comunitario para tareas de lavado de ropa?

La Comunidad de Propietarios demanda judicialmente a los vecinos que por tener acceso al patio de luces comunitario lo utilizan privativamente para tareas de lavado de ropa y concordantes.  

Se solicita, al amparo del art. 7 LPH,  que los demandados cesen en dicha utilización y retiren todas las instalaciones efectuadas, dejándolo libre y limpio de todo el mobiliario, electrodomésticos y enseres de su propiedad allí situados.

La Audiencia Provincial de Murcia (s. 30/12/2014) ratificando la del Juzgado de primera instancia desestima la demanda sin expresa condena en costas.

Considera la AP que si en la escritura constitutiva de la Comunidad de Propietarios se les confiere a quienes sean dueños de ese piso el uso del patio común situado en los bajos, es de suponer que tal uso consista en alojar allí los enseres necesarios para las labores domésticas en realidad llevadas a cabo, el lavado de la ropa y los complementos de tal actividad.

El espíritu social que impregna toda la LPH hace que la convivencia compartida que regula curse por los parámetros del mejor sentido común y del respeto a los demás propietarios, de suerte que no supondrá contravención alguna a sus régimen el hecho de que se opere una normal utilización de los patios de luces existentes en muchas fincas, a los que se puede acceder desde un piso bajo y en los que sus dueños suelen instalar aparatos y elementos fijos para el servicio doméstico, como se ha anticipado.

No ha quedado probado que la tan referida utilización de ese patio del edificio ha deparado serias molestias a los demás vecinos, sin olvidar lógicamente que aquella convivencia en común acarrea siempre inconvenientes para todos que difícilmente surgirían si cada propietario estuviese completamente aislado del resto de titulares del edificio.

Alude la Comunidad apelante a que sí existen molestias, éstas consistentes en ruidos a deshoras, malos olores, tenencia de animales y falta de cuido en la limpieza, pero la realidad de tales eventos, desde luego no acreditados con firmeza, desbordan la petición de demanda, debiendo quedar, por tanto, sin juzgar, pese a la apuntada posibilidad de que en algún momento lo sean.

Terrazas. La responsabilidad por el uso de elementos privativos.

Hechos: Como consecuencia de la lluvia caída sobre una terraza se producen humedades al vecino de abajo. La sentencia del Juzgado condena al inquilino que utilizaba esa terraza a sufragar los daños producidos.

La Audiencia Provincial de Madrid (s. diez de octubre de dos mil doce) confirma la sentencia y desestima el recurso de apelación por entender:

a) No existe circunstancia alguna que permita considerar que la lluvia caída durante esa época (mes de agosto del año 2009) pueda considerarse un supuesto de fuerza mayor, por su carácter extraordinario o excepcional, bastando para negar tal consideración el hecho de que no consta que otras terrazas del edificio sufrieran la inundación de la de autos

b) Es clara la responsabilidad de la parte demandada en tanto que ostenta el uso privativo de la terraza y a ellos compete que la misma se halla en condiciones idóneas y que no sea susceptible de ocasionar daño alguno por una deficiencia de mantenimiento. Conforme a la prueba practicada la obstrucción del sumidero  fue debida a falta de limpieza  que correspondía al propietario a través de su inquilino. Debe insistirse en que es claro que el sumidero no se taponó por residuos que hubiera podido dejar la lluvia caída, lo que corrobora que la limpieza del mismo no pueda catalogarse de eficiente y debida

 
c) No puede apreciarse la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios cuando la terraza tenga carácter común, toda vez que la utilización privativa de la terraza y el hecho de que el suceso de autos ocurriera por un defecto de mantenimiento y limpieza de elementos obstructivos, que corresponde a la parte demandada y no como consecuencia de los elementos estructurales de la finca, determina la ausencia de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios bajo cuya responsabilidad o competencia no se hallan ninguna de aquellas tareas.