Desahucio por precario en un local de negocio.

 

HECHOS:

El propietario de un local de negocio, cuya propiedad había obtenido mediante adjudicación en una subasta promovida por la tesorería general de la Seguridad Social, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el poseedor del inmueble y demás ignorados ocupantes de éste.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y declara el desahucio del demandado e ignorados ocupantes, condenándoles a dejarlo libre, expedito y a disposición del demandante, apercibiéndole que si no verificara el desalojo de forma voluntaria, en el caso de que adquiriera firmeza la presente resolución y se cumplieran los restantes requisitos legales establecidos en el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se procederá a su inmediato lanzamiento.

El demandado apela la sentencia invocando la existencia de título que justificaba la posesión del inmueble. En concreto, afirmó que tiene arrendado el local a su hijo, propietario del inmueble, con anterioridad a la adjudicación de éste en el procedimiento de apremio de la TGSS.

La Audiencia Provincial desestima el recurso con los siguientes argumentos:

1. La demandada no esgrime título que justifique su posesión, circunstancia que conduce a su consideración como precarista pues su ocupación lo es por la simple o mera liberalidad de su titular

2. En lo que respecta a la inadecuación de procedimiento, el procedimiento desahucio por precario implica, dentro de su propio objeto, el examen del título que pueda invocar la parte demandada para justificar su posesión y concluir - como hace la sentencia de primera instancia - que tal título no justifica la posesión de la finca

3. La sentencia de primera instancia pone de manifiesto, en atención a lo dispuesto en los arts. 1571 CC y 29 LAU que el pretendido contrato de arrendamiento, título que esgrime el codemandado para justificar su posesión, no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no puede ser oponible a terceros que de buena fe adquieren en procedimiento de ejecución la finca en cuestión;

4. El nuevo adquirente, rematante o adjudicatario que adquiere a título oneroso de quien figuran el Registro de la Propiedad como titular de la finca e inscribe su adquisición, no vendría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador;

5. Sin que por tanto quepa apreciar ni la inadecuación de procedimiento ni incongruencia, pues en ningún momento la sentencia de primera instancia declara la resolución de un contrato arrendamiento, pretensión que no es ejercitada en la demanda deducida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de julio de 2023, desestima el recurso de casación por inadmisibilidad.

Considera el Supremo que en el encabezamiento del recurso no se identifica como infringida ninguna norma legal y “Constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos de casación, como hemos recordado recientemente en el acuerdo sobre los criterios de admisión de los recursos de casación, que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara". (STS 27/06/2017)

¿Puede el arrendador de un local entrar en él, si ha comunicado al inquilino la extinción del contrato por subarriendo?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de trece de abril de dos mil quince es tajante al respecto, el arrendatario puede impedir esa entrada al local alquilado.

Invoca la AP la STS de 30/09/2005 cuando señala: "la protección interdictal responde a la necesidad de mantener el statu quo y, al fin, la paz social ante actos de propia autoridad, impidiendo que una situación existente, de hecho o aparente, sea atacada ni siquiera por quien puede oponer un derecho contrario; y que, en consecuencia, el objeto del interdicto no es otro que la posesión ( ius possessionis ), como poder de hecho, con independencia de que el poseedor tenga derecho o no a seguir siéndolo ( ius possidendi ). Razón por la que el debate en él queda limitado a determinar si el actor posee, si el demandado ha ejecutado actos de despojo o perturbación de dicha posesión y si la acción se ejercitó oportunamente, con exclusión de toda discusión sobre el derecho a poseer, su existencia y titularidad".

Señala la Audiencia que no es cuestionable que, en el ámbito de los arrendamientos, habida cuenta de que la posesión o tenencia material corresponde al arrendatario ( arts. 1543 y 1546 del Código Civil ), se admita la posibilidad de que el arrendatario pueda deducir acción de tutela sumaria posesoria frente al arrendador, en la medida en que este está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, prohibiéndosele, por tanto, privar al arrendatario por su propia iniciativa del uso de la cosa arrendada.

Evidentemente el hecho de que el arrendatario hubiere cedido en arrendamiento su derecho, no le privaría de legitimación, en cuanto que, aún careciendo de relación o contacto material con la cosa, en todo caso se trataría de un poseedor mediato, siendo así que además de la dicción amplia del art. 446 del Código Civil , el art. 432 del mismo Cuerpo Legal distingue la posesión en concepto de dueño y la posesión en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlo y disfrutarlo, perteneciendo, el dominio a otra persona, lo que permite diferenciar claramente dos poseedores, el poseedor mediato y el poseedor inmediato, cuyas respectivas posesiones son simultáneas y compatibles entre sí y asimismo el art. 432 del Código Civil admite el supuesto de posesiones espiritualizadas, al establecer que la posesión se admite, o bien por ocupación material de la cosa o derecho poseído, o bien por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, siendo así que finalmente, no cabe olvidar que los actos de perturbación o despojo, pueden afectar no solamente a la posición del poseedor inmediato, sino que generalmente repercuten sobre la misma posición del poseedor mediato que debe defenderse para evitar la consolidación de situaciones de hecho que pueden menoscabar o perjudicar su posesión.

En cuanto al hecho de que se le había comunicado la resolución del contrato por subarriendo considera   la Audiencia que la resolución unilateral del contrato anunciada por parte del arrendador no fue aceptada por el arrendatario y, en consecuencia, la resolución era tributaria de la oportuna sanción judicial que, hasta el momento no consta haberse producido, conforme señala  la STS 22/04/2005: La jurisprudencia de esta Sala viene declarando que la facultad resolutoria del contrato ex art. 1124 del Código Civil puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada aunque es precisa la declaración judicial -postulada por vía de acción (demanda o reconvención), nunca por excepción- de que está bien hecha, por ser conforme a derecho, al concurrir los requisitos exigibles al efecto, cuando existe oposición de la otra parte, lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada.