El derecho de retracto del arrendatario sobre un local subarrendado

La empresa arrendataria de un local que tiene subarrendado  demanda a la adjudicataria judicial de ese local solicitando para que se reconozca a su favor el derecho de retracto sobre el mismo, situándose en lugar de la demandada y en las mismas condiciones y precio en que ésta había adquirido la citada finca en subasta judicial.

El Juzgado de Primera instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia anterior por considerar:

a) La demandante carece de legitimación ad causam para el ejercicio de la acción de retracto pues siendo innegable la cualidad de arrendataria no concurre en ella el requisito de ser ocupante de la finca objeto de arrendamiento ya que la tiene subarrendada

b) Ha transcurrido el plazo de treinta días para el ejercicio de la acción de retracto.

El Tribunal Supremo s. 21 de noviembre de 2016 estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia que casa, confirmando la dictada en primera instancia en todos sus pronunciamientos.

Estima el motivo alegado por el recurrente de que aunque el arrendatario no ocupe físicamente el inmueble arrendado al tiempo de ejercitarse el derecho de retracto arrendaticio, ello no implica la pérdida de la condición de ocupante del mismo, pues detenta la posesión mediata y por ello tiene derecho a ejercer tal derecho como cualquier otro arrendatario, máxime cuando el mismo se le reconoce por el arrendador en el contrato de arrendamiento aunque el citado arrendatario no vaya a poseer la cosa arrendada porque la va a subarrendar con consentimiento del arrendador.

En tal sentido considera el Supremo que aun cuando el artículo 47 de la LAU 1964 exigía la ocupación efectiva de la vivienda o local para poder ejercer el derecho de retracto arrendaticio y así se reconoció por esta sala, siempre en referencia a contratos celebrados bajo la vigencia de aquella ley, no ha sido así a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 que no se refiere expresamente a la ocupación por el arrendatario de la vivienda o local a retraer, como condición necesaria para poder ejercer tal derecho.

Así la STS 2/11/2006 señala que es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

Lo mismo la STS 18/03/2010 que reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la posesión propia del arrendamiento, ya sea de forma mediata o inmediata, lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

En cuanto al agotamiento del plazo para retraer, establecido en el art. 25 de la LAU, el TS considera que de esa norma se desprende la exigencia al adquirente de una conducta activa a efectos de consolidar su adquisición una vez transcurra el plazo apto para el ejercicio del retracto, de modo que está obligado a notificar fehacientemente al arrendatario todas las condiciones de la venta cuyo conocimiento resulta necesario para poder decidir sobre el ejercicio del retracto y sólo a partir de ese momento comienza a correr el plazo de caducidad de treinta días establecido en la ley. En el presente caso tanto la sentencia dictada por el Juzgado como la de la Audiencia Provincial ponen de manifiesto una actuación insuficiente de la adquirente en este sentido, siendo la propia parte demandante la que hubo de realizar las actuaciones propias ordenadas a conocer las condiciones de la venta y, desde que las conoció hasta el ejercicio de la acción de retracto, no había transcurrido el plazo de caducidad de treinta días del artículo 25 LAU.

No basta por ello a la adquirente -hoy demandante- con afirmar, como hace en su escrito de contestación a la demanda, que es evidente que la actora ha tenido la posibilidad de conocer de manera directa toda la información al respecto (...)Por el contrario, para que comience a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, es necesario que la adquirente cumpla escrupulosamente la exigencia contenida en el artículo 25.3 LAU o que acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la información necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente que estaba en condiciones de obtenerla.

Las vicisitudes judiciales de la espada Tizona del Cid

Al parecer la Tizona del Cid llegó a Navarra de la mano de su hija D.ª Ana María y que, tras figurar inventariada en la armería de distintos reyes, fue regalada por Fernando el Católico a Monsen Pierres de Peralta el Joven, en recompensa por los servicios prestados a la Corona de Aragón.

A través de distintas herencias y legados, quedó vinculada a un Marquesado, cuyo titular la dejó depositada, conservando la propiedad y la posesión mediata, en el Museo del Ejército en 1944.

Al fallecimiento de éste, sus hijos y herederos, varón  y mujer, comparecen el día 29 de Octubre de 1980, en el Museo del Ejército, dejando constancia escrita de la ratificación del depósito de la espada Tizona.

El heredero varón fallece soltero sin hijos, en 1987, dejando herederos universales de sus bienes a quienes le atendieron en vida.En su testamento no se hacía referencia alguna a bienes concretos y, en consecuencia, nada se decía sobre la espada Tizona

Su hermana pasa a ostentar el Marquesado que cede, en 1998, a su hijo señalando en la escritura de cesión, que era tradición desde tiempo inmemorial que el titular de ese Marquesado conllevaba la transmisión de la referida espada que se encontraba depositada en el Museo del Ejército desde que en el año 1944 su padre, la había depositado allí.

El titular actual del Marquesado deposita la Tizona en el Museo de Burgos y la vende en 2007 a un grupo de empresas, por 1.500.000 euros, con el fin de ser donada posteriormente a la Comunidad Autónoma de Castilla y León.

Los herederos de su tío le ponen pleito solicitando se declare que la espada pertenecía proindiviso a su madre y su tío y por tanto ahora, como herederos de dicho familiar,  les pertenece el 50% de la misma, por lo tanto si se ha vendido debe pagarles la mitad de su valor con intereses.

El Tribunal Supremo decide en casación (s. 16 de noviembre de 2016) desestimar la demanda interpuesta.

Considera el Supremo que El artículo 609 CC incluye la prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquisición de la propiedad que tiene lugar por la posesión de la cosa durante el tiempo marcado por la ley, con la concurrencia de los demás requisitos que se exigen en cada supuesto. Concretamente, en el caso de los bienes muebles el artículo 1955 CC dispone que el dominio de tales bienes se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe y también por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición; aunque lógicamente dicha posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño en el sentido a que se refiere el artículo 436 CC , pues el siguiente artículo 447 dispone que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir para adquirir el dominio.

La possessio ad usucapionem no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata. Esta última es la del sujeto que detenta materialmente la cosa, y la posesión mediata es, sin embargo, una posesión sin contacto material pero reconocida por el detentador o poseedor inmediato. En este caso se ha de afirmar la existencia de posesión mediata, por parte del demandado y su madre, mientras la espada estuvo depositada en el Museo del Ejército

Por todo ello resulta que el demandado devino propietario exclusivo de la espada Tizona pues, sin necesidad de cualesquiera otras consideraciones y atendiendo a la justificación más evidente de su dominio, le pertenecía por donación de su madre que a su vez era titular de tal derecho, en cualquier caso, al haberlo obtenido por prescripción adquisitiva o usucapión en cuanto había sido poseedora exclusiva de la espada en concepto de dueña durante más de los seis años que al efecto exige el artículo 1955 CC.

¿Puede el arrendador de un local entrar en él, si ha comunicado al inquilino la extinción del contrato por subarriendo?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de trece de abril de dos mil quince es tajante al respecto, el arrendatario puede impedir esa entrada al local alquilado.

Invoca la AP la STS de 30/09/2005 cuando señala: "la protección interdictal responde a la necesidad de mantener el statu quo y, al fin, la paz social ante actos de propia autoridad, impidiendo que una situación existente, de hecho o aparente, sea atacada ni siquiera por quien puede oponer un derecho contrario; y que, en consecuencia, el objeto del interdicto no es otro que la posesión ( ius possessionis ), como poder de hecho, con independencia de que el poseedor tenga derecho o no a seguir siéndolo ( ius possidendi ). Razón por la que el debate en él queda limitado a determinar si el actor posee, si el demandado ha ejecutado actos de despojo o perturbación de dicha posesión y si la acción se ejercitó oportunamente, con exclusión de toda discusión sobre el derecho a poseer, su existencia y titularidad".

Señala la Audiencia que no es cuestionable que, en el ámbito de los arrendamientos, habida cuenta de que la posesión o tenencia material corresponde al arrendatario ( arts. 1543 y 1546 del Código Civil ), se admita la posibilidad de que el arrendatario pueda deducir acción de tutela sumaria posesoria frente al arrendador, en la medida en que este está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, prohibiéndosele, por tanto, privar al arrendatario por su propia iniciativa del uso de la cosa arrendada.

Evidentemente el hecho de que el arrendatario hubiere cedido en arrendamiento su derecho, no le privaría de legitimación, en cuanto que, aún careciendo de relación o contacto material con la cosa, en todo caso se trataría de un poseedor mediato, siendo así que además de la dicción amplia del art. 446 del Código Civil , el art. 432 del mismo Cuerpo Legal distingue la posesión en concepto de dueño y la posesión en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlo y disfrutarlo, perteneciendo, el dominio a otra persona, lo que permite diferenciar claramente dos poseedores, el poseedor mediato y el poseedor inmediato, cuyas respectivas posesiones son simultáneas y compatibles entre sí y asimismo el art. 432 del Código Civil admite el supuesto de posesiones espiritualizadas, al establecer que la posesión se admite, o bien por ocupación material de la cosa o derecho poseído, o bien por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, siendo así que finalmente, no cabe olvidar que los actos de perturbación o despojo, pueden afectar no solamente a la posición del poseedor inmediato, sino que generalmente repercuten sobre la misma posición del poseedor mediato que debe defenderse para evitar la consolidación de situaciones de hecho que pueden menoscabar o perjudicar su posesión.

En cuanto al hecho de que se le había comunicado la resolución del contrato por subarriendo considera   la Audiencia que la resolución unilateral del contrato anunciada por parte del arrendador no fue aceptada por el arrendatario y, en consecuencia, la resolución era tributaria de la oportuna sanción judicial que, hasta el momento no consta haberse producido, conforme señala  la STS 22/04/2005: La jurisprudencia de esta Sala viene declarando que la facultad resolutoria del contrato ex art. 1124 del Código Civil puede efectuarse extrajudicialmente sin sujeción a forma determinada aunque es precisa la declaración judicial -postulada por vía de acción (demanda o reconvención), nunca por excepción- de que está bien hecha, por ser conforme a derecho, al concurrir los requisitos exigibles al efecto, cuando existe oposición de la otra parte, lo que significa que la decisión pronunciada en vía judicial no causa la resolución sino que se limita a proclamar la procedencia de la ya operada.