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martes, 16 de abril de 2019

Propiedad Horizontal: Ascensor a cota cero, contribución de los locales


HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda la instalación de un nuevo ascensor a cota cero.

Los propietarios  de los locales comerciales del edificio impugnan judicialmente ese acuerdo por considerar que sería suficiente para superar las barreras arquitectónicas la instalación de una plataforma salva escaleras con un coste de unos 6000 euros, mientras que las obras proyectadas afectarían a uno de los locales de los demandantes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por apreciar falta de legitimación de los demandantes, en aplicación del art. 18.2 LPH por falta de consignación previa de la deuda comunitaria.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender la obra proyectada no se trata de un gasto extraordinario, sino de la modificación del trazado y trayectoria del ascensor para su prolongarlo hasta la cota 0, para la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble con discapacidad física y de edad superior a 70 años. Asimismo, considera la sala que al tratarse de un gasto destinado a eliminar barreras arquitectónicas no se trata de un gasto ordinario, del que estarían exentos los actores de acuerdo con los estatutos, por lo que deben de contribuir todos los propietarios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de abril de 2019, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad de propietarios, con base en lo siguiente:

La sentencia recurrida efectúa una valoración de la prueba practicada, y opta por admitir la solución votada por la mayoría de la comunidad que no es la deseada por la parte demandante, pues entre la posibilidad de instalar un salvaescaleras o la bajada del ascensor a cota 0 opta por esta última, sobre lo cual no hay motivación alguna.

En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.

Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.

martes, 9 de abril de 2019

Propiedad Horizontal :¿Puede la Comunidad demandar a la promotora por defectos en las viviendas?


HECHOS
La Comunidad de propietarios, representada por su presidente, demanda a la sociedad vendedora -promotora del edificio solicitando que realice a su costa las obras necesarias para la eliminación de los defectos existentes conforme informe pericial, en plazo de dos meses, y en caso no ejecutarse, se condenara al pago de la cantidad equivalente al coste de las operaciones que según informe, alcanza a los 36.353,50 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda.

La Audiencia Provincial, en apelación, absuelve a la demandada porque en este caso se accionó exclusivamente en base al art1101 del Código Civil.

La Comunidad recurre en casación por un solo motivo, desconocimiento de la doctrina jurisprudencial sobre legitimación activa del presidente de una comunidad de propietarios para ejercer la acción de responsabilidad contractual ex art 1101 CC frente a al sociedad vendedora -promotora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de marzo de 2019, estima el recurso de casación y asume y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que del contenido de las actas de la Comunidad se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos.

En cuanto  la legitimación activa del Presidente trae a colación la STS 16/06/2017, cuando señala: .Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen "según ley". Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).
Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.
El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.

A la vista de la referida doctrina jurisprudencial debemos declarar que en la sentencia recurrida se restringe indebidamente la legitimación del presidente de la comunidad, en cuanto que debemos declarar que ostentaba un amplio mandato de los comuneros para reclamar por los daños en los elementos privativos.

Alega la recurrida que los acuerdos de las juntas, mencionaban a la constructora y no a la promotora, pero del tenor de los mismos debemos declarar que el acuerdo facultaba para cualquier tipo de acción, debiendo concretarse que las acciones por responsabilidad contractual solo cabían contra la promotora, que es la demandada.

lunes, 1 de abril de 2019

Propiedad Horizontal: Las costas judiciales de pleitos entre Comunidad y copropietario.


HECHOS:

Un copropietario interpone demanda contra la Comunidad de propietarios en dos pleitos, en el primero la Comunidad se allana a la demanda y en el segundo el juzgado estima parcialmente la demanda. En ningún caso se produce condena en costas.

La Comunidad acuerda incluir como gasto general las minutas del abogado y del procurador que han intervenido en defensa de ésta, en los pleitos presentados por dicho copropietario contra la comunidad.

Este acuerdo es impugnado por el interesado y tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo en sentencia de 06/03/2019, estima parcialmente el recurso de casación contra dichas sentencias en el sentido de que la comunidad no puede cargar al demandante los gastos procesales habidos en los procedimientos judiciales antes descritos, procediendo, en su caso, la restitución de lo indebidamente cobrado por la Comunidad de Propietarios.

Invoca el Supremo la sentencia de esa sala de 24 de junio de 2011, cuando dice: "Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Igualmente declaró en sentencia 146/2012, de 26 de marzo :"Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se ha reconocido parcialmente al recurrente su derecho (en dos procedimientos previos), lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.