La resolución del arrendamiento por expiración del plazo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 15.3.2016.

Se notifica a la inquilina, por correo electrónico certificado, que deberá abandonar la vivienda el 31 de marzo de 2019, fecha en que termina el contrato.

La arrendadora insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

La inquilina recurre esta sentencia en apelación alegando, entre otras cuestiones, que la demandante no ha comunicado oportunamente a la arrendataria su voluntad de dar por finalizado el contrato, porque la comunicación a través de correo electrónico aportada con la demanda no resulta válida ni eficaz a estos efectos y porque ha sido remitido por un tercero que no forma parte de la relación contractual.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de diciembre de 2020, desestima esta alegación y confirma la resolución del arriendo.

Considera la Audiencia que en lo que se refiere a la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, la sentencia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta, comparte y hace suyos, no habiendo sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

Respecto al firmante de la comunicación, lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovarlo, con independencia de que lo haga por si misma, autorizando a un tercero, por medio de mandatario o cualquier otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que no fuese efectivamente firmado por el propietario sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una notificación valida, ya que procede igualmente de la propiedad.

Las comunicaciones electrónicas certificadas son un tipo de comunicación establecida por medios telemáticos en la que una tercera parte, ajena a la comunicación, da fe de que se ha producido. El servicio procesa el mensaje y sella la comunicación. De este modo se certifica, con un sellado de tiempo y una firma digital, que ese mensaje procedente de A con destino B y con ese contenido se remitió ese día a esa hora. Este tipo de comunicaciones son certificadas por los denominados "terceros de confianza", empresas que, ajenas a las partes, ofrecen la forma de obtener una evidencia de esa comunicación. En la actualidad existen empresas que disponen de servicios de firma digital o de certificación de comunicaciones, los prestadores de servicios de certificación. Estas empresas cumplen con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 59/2003 de firma electrónica, según la cual el prestador del servicio deberá tener sus certificados reconocidos y dotados de una serie de elementos. Esta ley establece los certificados reconocidos (artículos 11 y siguientes) y los dispositivos de firma electrónica y sistemas de certificación de prestadores de servicios de certificación y de dispositivos de firma electrónica. Asimismo, esta figura está recogida en la Ley 34/2002 de servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico (art. 24). Es más, la posibilidad de la comunicación por este medio esta incluso reconocida en los arts. 152 y 162 LEC; este último dispone que cuando las partes a comunicarse dispusieran de medios electrónicos de comunicación que permitan el envío y recepción de forma que se garantice el contenido y el momento del envío y recepción, los actos de comunicación podrán efectuarse por estos medios.

Propiedad Horizontal: Anulación de sentencia contra copropietario moroso.

HECHOS

La Comunidad de Propietarios inicia juicio ordinario en reclamación de la cantidad de 40.000 € más los intereses legales y las costas, contra la entidad propietaria del local sito en el bajo del edificio, en concepto de cuotas extraordinarias generadas por obras realizadas en el edificio.

En la demanda se señaló como domicilio de la demandada el del local comercial de su propiedad, donde no se pudieron llevar a cabo las notificaciones ya que la empresa había cerrado hace varios años y en la actualidad el inmueble continuaba en dicha situación.

Ante la diligencia negativa de notificación, por el Juzgado se solicitó a la demandante el señalamiento de otro domicilio, que no se obtuvo y dio lugar a que se hiciera el emplazamiento por edictos y a que, al no comparecer la demandada, se le declarara en rebeldía.

El Juzgado dictó sentencia estimando los pedimentos de la demanda. La sentencia se publicó por edictos y, al no interponerse recurso, se declaró firme.

La demandante instó posteriormente su ejecución y se inició procedimiento ejecutivo en el cual el Juzgado embargó cuentas corrientes de la demandada. Se hizo saber tal embargo al gerente de la empresa por una entidad bancaria en la que tenía abierta cuenta, dando lugar a que se personara ante el Juzgado teniendo conocimiento del procedimiento y de la sentencia dictada.

En la demanda de revisión se afirma que se ocultó al juzgado un hecho relevante y nuclear del proceso cual era el medio de comunicación utilizado habitualmente entre la comunidad y la mercantil ahora demandante a través del cual podía haberse comunicado a la demandada la presentación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de junio de 2019, estima la demanda de revisión y declara la rescisión de la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que la parte demandante, Comunidad de Propietarios, estaba obligada a facilitar al Juzgado los medios de localización que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil exige en el caso de que sean conocidos a fin de facilitarla posibilidad del emplazamiento, lo que viene exigido por el artículo 155 de la Ley de Enjuiciamiento civil de modo que, no hacerlo así, tal actuación comporta la maquinación a que se refiere el artículo 510.1.4.º LEC , y debe dar lugar a la estimación de la demanda de revisión.

Tales conclusiones no han de ser distintas en casos, como el presente, en que se trata de relaciones jurídicas derivadas de la propiedad horizontal, para las que la propia LPH (artículo 9.1.h ) establece que el comunero deberá designar domicilio en España para recibir las notificaciones que deba practicarle la Comunidad, entendiéndose realizadas válidamente mediante fijación en el tablón de anuncios cuando se hubieran intentado llevar a cabo sin resultado en el piso o local; situación contemplada por la sentencia de esta sala núm. 108/2016, de 1 marzo , que -en aquél caso- desestimó la revisión solicitada por el comunero que no había dado cumplimiento a dicha obligación legal, sin que, no obstante, concurrieran allí similares circunstancias a las ahora destacadas en que la comunidad demandante, contando con una dirección de correo electrónico mediante la que había mantenido contacto con el comunero, prescindió de ella para la comunicación que podía resultar más gravosa consistente en el traslado de la demanda mediante la que se exigía el pago de determinada cantidad, cuando bien podía haber manifestado al Juzgado dicha dirección de correo como le venía exigido por la propia Ley Procesal.

La importancia del correo electrónico en un juicio de desahucio

El inquilino plantea ante el Tribunal Supremo, demanda de revisión contra la resolución judicial por la que se acordó  la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, en un procedimiento en el que había sido declarado el rebeldía.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de abril de 2019, estima la demanda y acuerda la rescisión de dicha resolución judicial, debiendo expedirse certificación del presente fallo, que se acompañará a la devolución de autos al Juzgado de procedencia para que las partes usen de su derecho, según les convenga, en el juicio correspondiente.

Considera el Supremo que no puede estimarse la alegación de que el demandante de revisión no ha agotado los remedios a su alcance antes de interponer la demanda de revisión por cuanto que, habida cuenta de la fecha en que se dictó el decreto cuya rescisión se solicita y de la fecha en que tuvo conocimiento de la existencia del proceso, había caducado la acción de rescisión de la resolución firme a instancias del rebelde.

La resolución firme que puso fin al juicio de desahucio con reclamación de rentas, en sentido estimatorio de las pretensiones del demandante, fue lograda mediante una maquinación, consistente en no facilitar al juzgado el teléfono y la dirección de correo electrónico que habría permitido localizar al demandado y en ocultar el domicilio real del demandado, que había sido comunicado por el demandado al demandante por correo electrónico, cuando el juzgado dio vista al demandante de la diligencia negativa de citación, pues el demandante solicitó que el acto de comunicación se practicara por edictos cuando ya conocía el nuevo domicilio del demandado.

En el presente caso, la parte demandante del proceso de desahucio y reclamación de rentas tenía conocimiento de cuál era el teléfono y la dirección de correo electrónico del demandado desde antes de iniciarse el litigio, pero no los facilitó ni con la demanda ni en un momento posterior. La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 155.2, párrafo segundo, dispone que "el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax ,dirección de correo electrónico o similares, que se utilizarán con sujeción a lo dispuesto en la Ley 18/2011,de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia".

Asimismo, el demandante tenía conocimiento de que el demandado había abandonado la vivienda arrendada y le había comunicado que la tenía a su disposición para que pudiera volver a arrendarla por un correo electrónico que le remitió en el mes de noviembre de 2016. En él, también le indicaba la nueva dirección en la que podía ser localizado. Sin embargo, cuando el juzgado le dio vista de la diligencia de citación negativa, en vez de comunicar estos datos al juzgado, instó que se citara al demandado por edictos. Esta citación edictal impidió que el demandado tuviera conocimiento de la demanda y pudiera personarse en el proceso.

Respecto del carácter no malicioso de la ocultación, pues no habría reportado ninguna ventaja al demandante del proceso de desahucio, debe recordarse que, de acuerdo con la doctrina de esta sala, basta con que la ocultación del domicilio del demandado sea imputable al demandante, como de forma evidente lo es en este caso.

La omisión del correo electrónico del inquilino invalida un desahucio

HECHOS.

El 20 de febrero de 2014 se suscribe contrato de arrendamiento de nave industrial donde la arrendataria iba a ejercer su actividad.

Desde el inicio del arrendamiento, los representantes de las partes han mantenido contacto a través de los correspondientes correos electrónicos y también por teléfono.

Por problemas en la nave arrendada, el 1 de febrero de 2016, la arrendataria.  arrendó otra nave próxima a la nave propiedad de la arrendadora. Esta circunstancia fue comunicada a la propiedad mediante correo electrónico de 27 de mayo de 2016, en la que se le indicaba el cambio de nave y la resolución del contrato ante la imposibilidad de seguir ejerciendo en la nave objeto del arrendamiento su actividad profesional.

La arrendadora inició juicio de desahucio por falta de pago, la que se acumuló la acción de reclamación de rentas, haciendo constar en la demanda como domicilio de la sociedad demandada el de la nave propiedad  de la demandante.

La demanda no pudo ser notificada en ese domicilio y el procedimiento siguió adelante mediante edictos, llegando a desahucio y lanzamiento de la arrendataria.

Finalmente, el abogado de la entidad arrendadora remitió  un correo electrónico el 20 de julio de 2016, que se encabezaba como asunto: "desahucio Juzgado" y se acompañaba, entre otra documentación, la diligencia de lanzamiento. Al día siguiente de recibir este correo, la entidad ahora demandante de revisión se personó en el juzgado.

La arrendataria desahuciada interpuso demanda de revisión, por maquinación fraudulenta para la obtención de sentencia injusta,  que fue estimada por el Tribunal Supremo , sentencia de 14/02/2018, dejando rescindido el Decreto del Juzgado de primera instancia dictado en el juicio de desahucio y devolviéndose las actuaciones al mencionado Juzgado de Primera Instancia, para que las partes usen de su derecho, según les convenga, en el juicio correspondiente.

Considera el Supremo que una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que va dirigida, a fin de que se le emplace o cite por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía. Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber cambiado de domicilio.

En el presente caso, la indicación del correo electrónico era muy relevante, porque era un modo habitual de comunicación de las partes. Hecho no contradicho porque durante algún tiempo cesara dicha comunicación, pues la demandada de revisión, una vez dictado el decreto de desahucio, se puso de nuevo en contacto por esta vía con el arrendatario, demandante de la revisión.

En contra de lo sustentado por la demandada de revisión, hay que reiterar que comunicar al juzgado la dirección electrónica del arrendatario, a los efectos de su notificación, no constituye o representa un «plus» o «exigencia desorbitante» para el arrendador, sino el cumplimiento de su deber de colaboración con los órganos judiciales.

Por lo que en el presente caso, hay que apreciar la existencia de la maquinación fraudulenta solicitada.

La importancia del correo electrónico en un juicio de desahucio.

El Tribunal Supremo en sentencia de 15 de noviembre de 2017, estima la demanda de revisión de la inquilina desahuciada y anula el Decreto del Juzgado dictado en juicio de desahucio por falta de pago, que queda rescindido y sin efecto alguno.

Considera el Supremo esta sala ha afirmado en múltiples resoluciones que una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que va dirigida, a fin de que se le emplace o cite por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía.

Esta causa de revisión ha sido relacionada por la jurisprudencia con el derecho a la tutela judicial efectiva y con el carácter subsidiario que, según la jurisprudencia constitucional, debe tener el emplazamiento o citación por edictos, de tal manera que solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero por haber cambiado de domicilio.

La maquinación fraudulenta consistente en la ocultación maliciosa del domicilio del demandado concurre objetivamente no solo cuando se acredita una intención torticera en quien lo ocultó, sino también cuando consta que tal ocultación, y la consiguiente indefensión del demandado, se produjo por causa imputable al demandante y no al demandado.

En el presente supuesto, en la demanda de desahucio no se hizo constar que las partes llevaban prácticamente dos años comunicándose por correo electrónico, ni se facilitó la dirección de email de la demandada, sino que únicamente se indicó como medio de localización la finca arrendada.

El segundo párrafo del art. 155.2 LEC establece que el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax, dirección de correo electrónico o similares. En este caso, la indicación del correo electrónico era muy relevante, porque era el modo de comunicación habitual entre las partes y la arrendadora era consciente de que la arrendataria, por razones de edad, personalidad, desconfianza, etc., no atendía otros medios de comunicación.

Es cierto que antes de interponer la demanda se enviaron tres correos electrónicos a la inquilina que no fueron contestados. Pero ello no relevaba a la demandante de desahucio de su obligación legal de comunicar la dirección de correo electrónico; máxime si en la demanda ni siquiera se hacía mención a esas comunicaciones fallidas y solo se hizo mención al envío de un burofax. Aparte de que, como se puso de manifiesto en el acto de la vista y se comprueba documentalmente, la inquilina había acordado comunicarse por email con el casero y los correos electrónicos fallidos se los envió una empleada, por lo que era el nombre de ésta el que aparecía en la bandeja de correo electrónico.

La validez de una compraventa de inmueble pactada verbalmente

Se demanda a una promotora inmobiliaria con el fin de que sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 287.000 euros a favor de los demandantes sobre determinada vivienda, con fundamento en que dicha compraventa había sido pactada verbalmente con anterioridad. Subsidiariamente, para el caso de imposible cumplimiento por haber devenido el bien irreivindicable, se condene a la demandada a indemnizar a los actores en la suma de 43.000 euros por incumplimiento y frustración.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda con imposición de costas a los demandantes.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de 22 de diciembre de 2016, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia, con costas.

Considera la Audiencia que el artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente, la causa para el comprador es la cosa y para el vendedor el precio, de modo que éste último es su elemento más característico, ya que sin él no existe contrato compraventa.

Es cierto el carácter consensual que tiene en nuestro Derecho el contrato de compraventa, claramente expuesto en el artículo 1450 del Código Civil. Quiere ello decir que la existencia del contrato se produce cuando las partes han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio del mismo. A partir de ahí la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado.

Podemos partir, como se hace en la sentencia de instancia, del hecho acreditado del sistema de venta que siguió la entidad demandada en la promoción en la que se encuentra la vivienda objeto de discusión; su comercialización mediante reservas verbales.

Partiendo de esta base es necesario analizar la prueba practicada para poder determinar si los demandantes suscribieron un contrato de compraventa verbal en relación a la vivienda que ya se ha mencionado.

Con la demanda se aportan unas fotografías que afirma la parte demandante que fueron tomadas en la visita a la vivienda. La parte demandada niega que el demandante haya visitado la vivienda. Las fotografías, tal y como se pudo comprobar en el reconocimiento judicial, sí que se corresponden a la vivienda y, aunque no existe una prueba plena de que los demandantes visitaran la vivienda objeto de discusión, sí que resulta significativo que puedan aportar unas fotografías que se corresponden con la misma, cuando no existe motivo justificado alguno que permita poner en duda la forma en que fueron obtenidas las fotografías.

La parte demandada aporta un acta notarial de transcripción de unas conversaciones a través de la aplicación whatsapp, de uso generalizado hoy en día. No puede entrarse a valorar su contenido como prueba en la medida en que a través del informe pericial aportado a los autos se pone de manifiesto la facilidad en la manipulación, a lo que debe añadirse la particular forma en la que se recogen las conversaciones, sin una reproducción de las pantallas, que hubiera permitido una más clara valoración de las mismas.

La prueba esencial, como se viene a expresar en la sentencia objeto de recurso con un criterio que comparte plenamente este tribunal, la aporta la propia actora con su escrito de demanda. Se trata del correo electrónico que remitió el demandante a la demandada en fecha 2 de noviembre en el que se dice textualmente: Nuestro interés es comprar cualquiera de los dos y a los precios acordados, lo que contradice la versión que ofrece en el escrito de demanda.

El correo fue remitido en fecha 2 de noviembre, en fecha posterior a que la entidad promotora subiera el precio de las viviendas y, esto es más importante en relación a lo que es objeto de debate, en un momento posterior al que se refieren los testigos, que recuerdan conversaciones mantenidas o escuchadas en la piscina del complejo, esto es, en época que es con toda seguridad anterior a la fecha de remisión del correo electrónico.

Pues bien, la literalidad de la comunicación remitida muestra la voluntad de la parte demandante de comprar cualquiera de las dos viviendas a las que se refiere. No puede hablarse de perfección del contrato de compraventa, que iba a ser único, pues restaba por determinar con claridad el objeto sobre el que la misma iba a recaer, la concreta vivienda que iba a ser adquirida.