El desistimiento anticipado del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 08/06/2020.

Mediante escrito de fecha 19/06/2020, la arrendataria comunicó a los arrendadores que, por problemas personales, procedía a rescindir el contrato con efectos de 1 de julio siguiente.

La arrendadora reclama el pago de las mensualidades correspondientes a los seis primeros meses, así como la indemnización por desistimiento anticipado que se contempla en el mismo contrato (media mensualidad al restar un semestre), de modo que, siendo así que la arrendataria abonó la primera mensualidad y otros 720,00 € en concepto de fianza, la suma adeudada asciende a 3.240 €.

La inquilina se opone alegando que la vivienda fue alquilada nuevamente a los pocos días de abandonarla, de forma que no se ocasionaron daños y perjuicios susceptibles de justificar la indemnización pretendida.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintidós de mayo de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la inquilina.

Considera la AP que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, por tanto, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento. Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

Pero en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento, y, por consiguiente, en el caso de que el arrendatario desista antes de que finalice, incurre en un incumplimiento contractual que legitima al arrendador para reclamar los daños y perjuicios causados, que se concretan en lo que hubiera percibido de haberse acatado el expresado plazo.

De ahí que, como se razona en la sentencia de instancia, el hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado. Nos encontramos ante una determinación de los daños y perjuicios que realiza el propio legislador por razones de interés general y que se impone en defecto de pacto más favorable al arrendatario.

Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

Los intereses de demora en la devolución de la fianza

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 4 de marzo de 2014, que, tras sucesivas prórrogas se da por terminado el día 1 de febrero de 2021, suscribiendo las partes un documento en donde se acordaba que quedaba pendiente la liquidación de la fianza (y garantía adicional) entregada, por importe de 3.900 euros, a expensas de la existencia de posibles suministros pendientes o desperfectos de los que debiera responder el arrendatario, que no se hacen constar en dicho documento.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de la fianza con intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de junio de 2024, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la factura que aporta el casero por el concepto de repaso zócalos, reparación persiana, reposición tela mosquiteras , reparación guía armario, sustitución embellecedor cisterna, cambio flexo de ducha , reparación guía cajón fregadero, repasos muebles cocina y baños, repaso luces, grifos y baños, techo tejadillo barbacoa y cambio de cerradura no acredita suficientemente  la realidad de los desperfectos que se tratan de reparar, pues el daño no se justifica con la factura aportada (no adverada) y, en consecuencia, tampoco la necesidad de su reparación.

Pero es que, incluso de admitirse, siquiera a efectos dialécticos, la realidad de los desperfectos cuya reparación se factura, consideramos que, en puridad, se trataría de repasos necesarios derivados del uso normal de la vivienda después de casi ocho años de contrato, repasos que deben ser acometidos por el arrendador por resultar necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que puedan englobarse dentro de la pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario.

En segundo lugar, por lo que se refiere a las sumas reclamadas en concepto de limpieza en profundidad de la vivienda, este tribunal viene considerando, manteniendo un criterio que esta sala ha expuesto en muchas resoluciones anteriores, que la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato que no consta en el contrato de autos, los trabajos de limpieza.

En cuanto a los intereses, una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

¿Se devenga el alquiler por meses completos?

Cuando el pago del alquiler se efectúa por meses naturales y el contrato se da por terminado transcurridos tan solo unos días del mes, suele suscitarse la controversia acerca de si el arrendatario está obligado a pagar el mes completo, habida cuenta que habitualmente se pacta el pago por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes.

La Audiencia Provincial de Gijón (s. 30/10/2012) declara que  habiendo quedado resuelto el contrato por Sentencia de fecha 4 de abril de 2.007 , por haberse entregado las llaves del local el día 3 de abril de 2.007, es obvio que el actor tuvo el local a su disposición ya desde esta última fecha, y que solo tiene derecho a percibir renta por los días de efectiva ocupación, pues, sin perjuicio de las indemnizaciones que el arrendador pueda tener derecho a reclamar por otros conceptos, no pueden reclamarse rentas, en sentido estricto, por días en que el contrato ya no estuvo en vigor, y ello por más que la renta fuese mensual y el pago hubiese de hacerse por meses anticipados.

En sentido contrario la Audiencia Provincial de Alicante (s. 16/06/2020), siguiendo el criterio establecido por la sentencia de 21/11/2012, señala que: el contrato preveía que la renta se pagara anticipadamente dentro de los cinco primeros días del mes, y por tanto, independientemente de que el arrendatario por decisión propia no hubiera disfrutado de la posesión todo el mes, la renta ya se había devengado en su integridad, criterio que la Sala comparte, y en el mismo sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ª del 22 de Mayo del 2012, en la que frente a similares alegaciones se indica lo siguiente: "Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011. Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc. 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes. Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia", debiendo, por tanto desestimarse este primer motivo". En el caso que nos ocupa se pactó en el contrato (cláusula quinta) que el pago de la renta mensual debía efectuarse en los 5 primeros días de cada mes, por lo que debe acogerse el mismo criterio de condena al pago de la renta entera del mes de enero de 2018.

LPH: Alquiler de habitaciones y contrato de hospedaje

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios existe la siguiente norma: "queda especialmente prohibido destinar los pisos o locales a consultorías o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios, o a academias, hospedería o fines ilegales o inmorales, desarrollo de actividades dañosas para la finca y aquellas que de modo notorio resulten peligrosas, inmorales o insalubres."

Con base en la misma la comunidad demanda a la sociedad propietaria de una vivienda en el edificio y a sus inquilinos por ejercer actividades prohibidas consistentes en el alquiler de las viviendas por habitaciones y en la prestación de servicios asimilados al hospedaje. Se añadía que dichas actividades suponen unas molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad, que el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciocho de diciembre de dos mil veintitrés desestima la apelación de la Comunidad.

Considera la Audiencia que se ha venido entendiendo que la nota diferenciadora entre el subarriendo parcial y el contrato de hospedaje se encuentra en que en el primero, el inquilino o arrendatario cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, mientras que en el hospedaje, además de ceder ese uso y disfrute, se presta al inquilino algún servicio más, como son los de limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención total o solo desayuno, etc. Además, otras notas diferenciadoras son en el hospedaje que las personas a quienes se les cede ese uso son indiscriminadas y por tiempo también indeterminado, es decir, el público no suele estar seleccionado por ninguna cualidad específica y la relación con él es poco estable, justo el tiempo que la persona que acude a la pensión quiere, sin que esté obligado a permanecer un tiempo concreto.

La Sala discrepa del planteamiento de la Comunidad al considerar que la actividad de "hospedería" prohibida en los estatutos  es el equivalente, hoy en día, a la de alquiler de la vivienda litigiosa por habitaciones, porque cabe distinguir entre el alquiler de habitaciones, por un lado, y el alquiler de uso turístico, de otro y que es la actividad a la que se refieren las sentencias invocadas en el recurso de apelación y que identifican con el hospedaje. En nuestro caso no se trata de viviendas de uso turístico, pues no ha resultado acreditado que se hayan comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos como alojamiento turístico, sino que los contratos que se han aportado por parte de la demandada con su contestación acreditan la contratación de una habitación por periodos de 3, 4, 7 meses o de un año para servir de residencia durante esos periodos. Y tampoco puede considerarse estrictamente como hospedaje con las características antes expuestas, por cuanto no se prestan servicios adicionales los cuales están expresamente excluidos en los contratos aportados y los inquilinos se obligan a permanecer en la vivienda durante el plazo pactado.

En cuanto a las molestias invocadas no se ha llegado a practicar ninguna sonometría para medir los niveles de ruido ni, tampoco, como señala la sentencia, se ha acreditado ninguna intervención de la policía por tales motivos. Por tanto, no se ha acreditado la intensidad y gravedad de las molestias denunciadas por la Comunidad. En este sentido se puede citar la SAP de Madrid, de 13/03/2018 que, en un supuesto semejante, declara que el mero hecho de alquilar una vivienda, por habitaciones, a unos estudiantes no puede calificarse en abstracto como una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.