HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de septiembre de
2017 cuya duración se fijó en tres años.
En fecha 27 de mayo de 2021, habiendo ya expirado el plazo
contractualmente pactado, y con más de un mes de antelación a la finalización
de la prórroga legal anual, la propiedad remitió un burofax a la inquilina,
mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el
arrendamiento.
Al no abandonar la vivienda se presenta demanda de desahucio
por extinción del arriendo.
La inquilina se opone alegando que nunca ha recibido el
supuesto preaviso al que se refiere la actora en su demanda, ya que lo único
que se aporta es un certificado de una empresa privada en el que se constata un
intento de notificación de un burofax en fecha 31 de mayo de 2021, con el resultado
de "no entregado, dejado aviso", y además debieron haberse realizado
al menos dos intentos de notificación.
El juzgado de primera instancia estima la demanda.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de
abril de dos mil veinticuatro estima el recurso de apelación de la
inquilina y revoca la anterior sentencia.
Considera la Audiencia que es suficientemente conocida la
doctrina legal que reiteradamente ha declarado que, en aquellos supuestos, el
burofax debe desplegar los efectos que le son propios -preceptiva comunicación
al inquilino de la voluntad de la propiedad de poner fin a la relación
arrendaticia-, dado que, por lo general, se entiende que la falta de entrega es
únicamente imputable al destinatario.
Se razona al respecto que, en el contexto de una determinada
relación contractual, incumbe al destinatario de la comunicación el empleo de
la diligencia necesaria para retirarla cuando queda a su disposición en la
oficina postal correspondiente en los supuestos, como el presente, que no es
localizado en la dirección que se ha facilitado y se le deja en ella el aviso
con los datos necesarios para recoger aquella comunicación. Bajo tal hipótesis,
se considera que el requerimiento se ha formulado correctamente y que debe
surtir los efectos que le son propios, pues la efectividad de la comunicación
no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.
Ahora bien, aquellas consideraciones son válidas, como se ha
expuesto, en el contexto de una determinada relación contractual y siempre que
el destinatario disponga de los datos necesarios para conocer que la
comunicación o requerimiento procede de la otra parte contratante, o de un
tercero del que sabe que ostenta poder o representación para actuar en nombre
de esta última, o que de otra forma se halla vinculado con ella. Y ello debe
entenderse así porque la repetida comunicación se configura como requisito
imprescindible para poner fin a la relación arrendaticia y asignar al inquilino
el relevante deber de reintegrar la posesión de la vivienda que ocupa en tal
condición.
Pues bien, en el supuesto que se enjuicia no consta que la
arrendataria destinataria dispusiera de los datos necesarios para conocer que
el burofax pretendía ser remitido por la empresa propietaria de la vivienda
arrendada.
No existe norma legal que obligue al destinatario de una
comunicación, siempre y en todo caso, a recogerla. Lo que se pretende apuntar
con ello es que, con independencia de que la sociedad que figuraba como
remitente del burofax estuviera facultada para intervenir en las relaciones
arrendaticias entabladas por la arrendadora, no se ha probado que la inquilina
fuera sabedora de tal eventual representación, o de que tuviera razones para
relacionar o vincular a la remitente con su arrendadora, y bajo tal hipótesis
resulta desproporcionado asignar a dicha inquilina el deber de adoptar un
comportamiento proactivo en orden a retirar un burofax enviado por una empresa
para ella desconocida, y más aún deducir de tal presunta falta de diligencia
-más bien inexistente- la grave consecuencia de extinguir el contrato de
arrendamiento sobre la vivienda que al menos desde hace cuatro años viene
ocupando en calidad de inquilina.
