martes, 16 de julio de 2024

Arrendamiento de una vivienda en copropiedad

 

HECHOS:

Se presenta demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contra el inquilino.

Éste se opone a la demanda alegando falta de legitimación activa del demandante, el cual es titular únicamente de un tercio de la vivienda, sin que conste acuerdo de los restantes condueños para el planteamiento de la demanda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticuatro de abril de dos mil veinticuatro estima la apelación del demandante y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el demandante tiene legitimación activa en este pleito, conforme a abundante jurisprudencia: “En tal sentido, esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (…) así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad” (STS 30/10/2014)

En el presente litigio, en la demanda consta expresamente que el demandante manifiesta que actúa en beneficio de la comunidad, y dicho beneficio se desprende indiscutiblemente en un supuesto como en el presente en el que se trata de un contrato de arrendamiento concertado en el año 1989 por el que el arrendatario abona una renta que en la actualidad es de 734,04 euros, tratándose de un inmueble cercano al Paseo de la Castellana de Madrid, zona en la que el precio del alquiler es notorio que es muchísimo más alto, lo que evidencia una continuado perjuicio económico para la comunidad demandante.

En lo que hace referencia a la oposición expresa de una copropietaria, no debemos olvidar que el arrendamiento es un acto de mera administración que no requiere la unanimidad entre los comuneros para adoptar las medidas que estimen oportunas para la gestión del inmueble, y en el caso presente son mayoría los copropietarios que han estimado necesaria la acción ejercitada para recuperar el inmueble.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, y entrando en el fondo del asunto, consta acreditada la existencia de requerimiento previo al demandado para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del término, así como la finalización del período de duración del contrato de arrendamiento, que ha venido prorrogándose tácitamente por períodos de un año, por lo que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a tenor de lo establecido en la disposición transitoria primera, y apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda de dicha ley.

miércoles, 10 de julio de 2024

El desistimiento anticipado del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de junio de 2.020

El inquilino sólo atendió el pago de los 15 días de junio y el mes de julio de 2.020, y desistió del contrato sin respetar el plazo mínimo de 6 meses, entregando la posesión de la finca el 1 de septiembre de 2.020.

El casero reclama judicialmente 9.445,66 euros, correspondientes a las rentas hasta completar los seis meses de cumplimiento obligatorio, las pendientes de pago, daños y desperfectos.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de abril de 2024, estima en parte el recurso del casero, revoca la sentencia de instancia y condena al inquilino a abonar al demandante la suma de 5.696,88 euros.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la arrendataria dejó la vivienda cuando sólo habían transcurrido dos meses y medio desde el inicio del contrato, y el arrendador solicita la indemnización equivalente al plazo que restaba del mínimo establecido, tanto en el art. 11LAU, como en la cláusula cuarta del contrato, esto es, por los perjuicios derivados de dejar de percibir las rentas de los meses que faltaban hasta el cumplimiento de los seis meses mínimos, de manera que finalizando ese plazo mínimo de cumplimiento el 8 de diciembre de 2020, sin que conste acreditado ni haya sido objeto de controversia que la vivienda se alquilara de nuevo en ese período, se concluye que la arrendataria ha de indemnizar al arrendador en el importe de las rentas hasta la referida fecha que, a razón de 900 euros mensuales da la suma total de 2.940 euros.

En cuanto al estado en que se devolvió la vivienda, es cierto, como alega la demandada, que en el documento de entrega de llaves no se hizo constar la existencia de daños, pero también es cierto que tampoco se hizo constar que la vivienda se encontrara en correcto estado, por lo que el documento no tiene valor probatorio acerca de la situación de la vivienda al término del arrendamiento.

Análisis de los daños, reclamados por el arrendador:

En cuanto a la partida de pintura, es lo cierto que en la documentación gráfica aportada por el arrendador no se detecta un deterioro especialmente significativo, ni agujeros o desperfectos que excedan de un normal uso, dándose la circunstancia de que en el contrato de arrendamiento no consta que la vivienda se entregara recién pintada, por lo que no era exigible que la arrendataria la devolviera de tal modo.

En relación con las puertas, existen distintos testimonios, no desvirtuados, de la existencia de daños en las mismas que sí se estiman exigibles a la arrendataria al exceder de lo que es un uso ordinario, cuyo importe asciende a 1.335,58 euros.

Lo mismo cabe decir respecto a la placa de inducción, que estaba rajada, siendo necesario sustituirla, ascendiendo su importe a 785 euros. Y también en cuanto a la mosquitera/estor por importe de 157,80 euros.

Por último, respecto a la limpieza, se reclaman 500 euros que comprenden "limpieza de toda la casa, vaciado de piso, gestión de residuos y desinfección por existencia de pulgas", no podemos estimar acreditado que al momento de la devolución de la posesión existiera una plaga de pulgas en el garaje imputable a la arrendataria, desconocemos a qué corresponde la partida de "vaciado de piso y gestión de residuos", pues no consta ni se ha alegado que la arrendataria hubiera dejado útiles o enseres en la vivienda que debieran ser retirados, queda únicamente el concepto de "limpieza de toda la casa", pero dado que todos los conceptos se valoran unitariamente, nos encontramos con la misma situación de falta de prueba de lo que correspondería a la partida concreta de limpieza, por lo que no puede admitirse importe alguno, reiterando la misma argumentación que antes se ha expuesto en relación con la pintura.

 

lunes, 1 de julio de 2024

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 14 de marzo de 2016, el mismo fue renovado para elevar la renta, en fecha 29 de marzo de 2019.

En el contrato se pacta lo siguiente: "Si el desistimiento se produce antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y la comunicación previa tiene lugar con la antelación y la forma establecidas, se conviene expresamente el pago por la parte arrendataria a la arrendadora de una indemnización por desistimiento anticipado, conforme a lo que determina el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización"

Con fecha 16 de julio de 2021 los inquilinos notifican el desistimiento del contrato, solicitando la devolución de la fianza y de la garantía adicional

Con fecha 31 de agosto de 2021 se hace la entrega de llaves.

EL inquilino formula demanda reclamando 2.200 euros en concepto de devolución de la fianza. El arrendador se opone y formula demanda reconvencional por importe de 6.000 euros (2.200 euros con cargo a la fianza, más 3.800 euros) que se deberá abonar a la arrendadora para hacer frente a los daños que presenta la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda del inquilino

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cuatro de abril de dos mil veinticuatro, estima en parte la apelación del arrendador, condenando al inquilino a la suma de 3.344,18 euros (2.200 euros con cargo a la fianza más 1.144,18 euros que deberá abonar).

Considera la Audiencia, por una parte, que el desistimiento de los inquilinos se produce cuando restan siete meses de la segunda prórroga del contrato, por lo que deben abonar los arrendatarios una indemnización por la parte proporcional, que asciende a la suma de 647,50 euros.

En cuanto a los daños a la vivienda debemos estar a las facturas aportadas que incluye una factura por reparación de 1.452 euros, factura por sustitución de la puerta de importe 268,62 euros, reparación del frigorífico por importe de 66,55 euros, más 42,59 euros y 37,75 euros de las facturas de IBERDROLA, así como lo relativo al cambio de rodapié y el acuchillado, lijado y barnizado del parqué, por importe respectivamente de 294,68 y 534,49 euros, ya que no tiene justificación tal deterioro del mismo durante una ocupación de solo seis años.