La nulidad de un contrato de arrendamiento por error en el consentimiento

 

HECHOS:

La inquilina de un arrendamiento de vivienda, ya terminado, demanda al arrendador solicitando la declaración de nulidad de éste por vicio en la prestación del consentimiento del contrato y el reintegro por el demandante de las sumas abonadas por tal arriendo ascendentes a 7.800.- € con sus intereses.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintidós de febrero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que lo esencial en este litigio es determinar sin la demandante dispuso de toda la información precisa para poder emitir una declaración de voluntad consintiendo tomar en arriendo esa vivienda o si la falta de esa información hizo que el consentimiento prestado se realizara sobre una información no completa determinante de su prestación viciada por error.

Para ello han de manifestarse las condiciones del error propio invalidante del contrato, es decir que recaiga sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele con claridad su esencialidad; que no sea imputable a quién lo padece; que se dé un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular.

Pues bien, es evidente que cuando se va arrendar una vivienda que se ha visitado previamente, no puede fundarse un ulterior error en el consentimiento prestado para alquilarla en la existencia de defectos que eran apreciables en el momento de contratar, defectos que en su caso deberán ser reparados por el arrendador sin derecho a elevar la renta al tratarse las manifestadas en la demanda de reparaciones que pudieran ser necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. El hecho de que faltaran enchufes, hubiera un cristal roto, existiera un supuesto riesgo de caída de un calentador, o no funcionara la vitrocerámica correctamente daría derecho al arrendatario a exigir su reparación o a resolver en contrato en otro caso pero en modo alguno puede sustentar una acción de nulidad por error en la prestación del consentimiento en base a la doctrina antes dicha. Como tampoco el hecho de que los fusibles estuvieran en un lugar solo accesible con intervención del arrendador o que existieran perros en la parcela cuya presencia se ignora si la conocía o no la demandada antes de contratar.

El hecho, aunque fuera así, que administrativamente no tuviera la condición de tal vivienda o careciera de la legalización administrativa precisa en el momento del arriendo, determinaría una infracción administrativa sin efectos en esta litis y sin que el supuesto error sobre tal extremo pueda entenderse que vicie la voluntad de la demandante como fundamento de la nulidad del contrato. Es claro que en este supuesto no consta que se informara a la demandante de la inexistencia de esa legalización administrativa, estando claro sin embargo que el inmueble estaba acondicionado para utilizarse como vivienda, con lo necesario para ello.

Por lo tanto el contrato civil no es nulo porque concurren sus requisitos de consentimiento, objeto y causa.

La notificación defectuosa del fin de contrato.

 

No siempre el rechazo de un burofax implica que éste sea considerado como recibido por quien lo rechaza.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 10 de abril de 2018, en el que se pacta una duración de tres años.

Con fecha 8 de febrero de 2022 la nueva propietaria de la vivienda comunica por burofax el fin del arriendo y restitución del inmueble el siguiente 9 de abril, lo que no había tenido efecto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora, solicitando el desahucio por finalización del contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de marzo dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia la cuestión del idioma es, en efecto, discutible, en particular si se tiene en cuenta que el segundo burofax, relativo a la posibilidad de formalizar un alquiler social y que se presentó también con la demanda, fue gestionado por la misma empresa y lo relativo a las vicisitudes de la entrega va en castellano, siendo así que una somera comparación con la parte que va en inglés en el otro burofax permite comprender que ambas partes significan lo mismo.

Aunque se acepte, como se alega, que la comunicación fue rechazada, tal comunicación no puede producir efectos como si hubiera sido entregada.

En los casos en que se rechaza una comunicación o, dejado aviso al destinatario, después no acude a recogerla, se acepta que la comunicación produzca efectos como si hubiese sido entregada si el remitente es el arrendador, o es fácilmente identificable con el arrendador. Se produce un efecto riguroso: tener por entregado el escrito remitido, aunque no lo fuese realmente. Pero para que ese efecto se produzca es preciso que el envío sea del arrendador, o fácilmente identificable con él. De lo contrario, se impondría a todos los ciudadanos la obligación de aceptar todo envío postal que se les dirija, so pena de padecer efectos jurídicos tan graves como el de la pérdida de la vivienda.

La aceptación solo es obligada si el destinatario puede ver que la comunicación la envía la parte con quien mantiene una relación contractual. Y es obligada porque es una palmaria exigencia de la buena fe, de la cual no puede prescindirse porque la buena fe es obligatoria. Lo dice claramente el artículo 111-7 del Código Civil de Catalunya y lo ha dicho desde hace mucho el 7 del Código Civil estatal. Todos los ciudadanos han de actuar conforme a las exigencias de la buena fe. Cuando hay un contrato con alguien y se recibe una comunicación de ese alguien, es obligado aceptarla. Lo contrario es de mala fe y debe ser sancionado considerando entregada la comunicación.

En este caso, los dos burofaxes fueron remitidos por Altamira Asset Management, que no era la arrendadora ni los arrendatarios tenían por qué identificarla con la arrendadora. En consecuencia, los demandados no pueden ser perjudicados por haber rechazado esa comunicación. Si es que la rechazaron, lo cual, una vez expuesto lo anterior, es irrelevante.

Es muy perjudicial no recoger un burofax

 

Está muy extendida la opinión de que, si no se recibe una notificación, ésta no surte efecto. Esto puede ser cierto, pero conviene matizarlo.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 1 de septiembre de 2013, en el que se pactan tres años de duración, con fechas 21 de abril y 10 de mayo de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, la arrendadora remitió a la parte arrendataria sendas comunicaciones por medio fehaciente, en virtud de las cuales le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2021, y le instaba a abandonar la vivienda con anterioridad a dicha fecha.

Llagada esa fecha el inquilino continuó en el uso de la vivienda, por lo que se instó demanda de desahucio por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por considerar que ninguna de las antedichas comunicaciones, pese a haber sido dirigidas a la vivienda objeto de arrendamiento, llegó a ser entregada al destinatario, y por ello fueron devueltas a origen por sobrante.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de quince de marzo de dos mil veinticuatro, estimó el recurso de apelación de la arrendadora, revocó la sentencia de instancia y ordenó el desahucio del inquilino, condenándole a abonar la suma de 2.206,40 euros en concepto de indemnización por ocupación hasta el mes de julio de 2022, inclusive, más, en su caso, los importes devengados desde entonces y hasta el efectivo reintegro de la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Considera la Audiencia que es cierto que ninguna de tales comunicaciones llegó a conocimiento efectivo del inquilino -pese a ser dirigida, como se dijo, a la dirección de la vivienda arrendada-, pero no lo es menos que tal circunstancia únicamente es imputable al propio destinatario, quien, pese a ser notificado de que el burofax se encontraba a su disposición en la oficina de Correos, no promovió actuación alguna para recogerlo -en los respectivos reportes de los burofaxes enviados por la arrendadora se refleja la observación "devuelto a origen por sobrante (no retirado en oficina)", lo que permite dar por correctos los requerimientos, pues su efectividad no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

"La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (Sentencias del Tribunal Constitucional 27/03/2000, 29/05/2000, y 20/01/2003)

Obras del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11 de octubre de 2018.

El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años

En dicho contrato se pacta lo siguiente: "En el supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar la propiedad en el mismo estado que se les alquiló (..)".

Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que el coste de dicha restitución suponga.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de ocho de abril de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que en las fotografías aportadas en la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín anejo ha sido pavimentado.

El art. 1561 CC sienta la regla general de aplicación al supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La expresión "tal como se recibió" debe ser interpretada en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la devolución (STS de 2 de marzo de 1963). Como expresó también la antigua STS de 9 de julio de 1887, la obligación del arrendatario de devolución debe de hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o por medio de terceras personas.

Por último, el art. 23.2 LAU, en el mismo sentido, señala que "Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.".

En consecuencia de lo expuesto, las obras realizadas por el arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra.

Además, cuando el art. 23.1 LAU expresa que el arrendador no podrá realizar sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de la propiedad debe ser expresa y escrita.