lunes, 10 de junio de 2024

Es muy perjudicial no recoger un burofax

 

Está muy extendida la opinión de que, si no se recibe una notificación, ésta no surte efecto. Esto puede ser cierto, pero conviene matizarlo.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 1 de septiembre de 2013, en el que se pactan tres años de duración, con fechas 21 de abril y 10 de mayo de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, la arrendadora remitió a la parte arrendataria sendas comunicaciones por medio fehaciente, en virtud de las cuales le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2021, y le instaba a abandonar la vivienda con anterioridad a dicha fecha.

Llagada esa fecha el inquilino continuó en el uso de la vivienda, por lo que se instó demanda de desahucio por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por considerar que ninguna de las antedichas comunicaciones, pese a haber sido dirigidas a la vivienda objeto de arrendamiento, llegó a ser entregada al destinatario, y por ello fueron devueltas a origen por sobrante.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de quince de marzo de dos mil veinticuatro, estimó el recurso de apelación de la arrendadora, revocó la sentencia de instancia y ordenó el desahucio del inquilino, condenándole a abonar la suma de 2.206,40 euros en concepto de indemnización por ocupación hasta el mes de julio de 2022, inclusive, más, en su caso, los importes devengados desde entonces y hasta el efectivo reintegro de la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Considera la Audiencia que es cierto que ninguna de tales comunicaciones llegó a conocimiento efectivo del inquilino -pese a ser dirigida, como se dijo, a la dirección de la vivienda arrendada-, pero no lo es menos que tal circunstancia únicamente es imputable al propio destinatario, quien, pese a ser notificado de que el burofax se encontraba a su disposición en la oficina de Correos, no promovió actuación alguna para recogerlo -en los respectivos reportes de los burofaxes enviados por la arrendadora se refleja la observación "devuelto a origen por sobrante (no retirado en oficina)", lo que permite dar por correctos los requerimientos, pues su efectividad no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

"La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (Sentencias del Tribunal Constitucional 27/03/2000, 29/05/2000, y 20/01/2003)

lunes, 3 de junio de 2024

Obras del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11 de octubre de 2018.

El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años

En dicho contrato se pacta lo siguiente: "En el supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar la propiedad en el mismo estado que se les alquiló (..)".

Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que el coste de dicha restitución suponga.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de ocho de abril de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que en las fotografías aportadas en la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín anejo ha sido pavimentado.

El art. 1561 CC sienta la regla general de aplicación al supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La expresión "tal como se recibió" debe ser interpretada en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la devolución (STS de 2 de marzo de 1963). Como expresó también la antigua STS de 9 de julio de 1887, la obligación del arrendatario de devolución debe de hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o por medio de terceras personas.

Por último, el art. 23.2 LAU, en el mismo sentido, señala que "Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.".

En consecuencia de lo expuesto, las obras realizadas por el arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra.

Además, cuando el art. 23.1 LAU expresa que el arrendador no podrá realizar sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de la propiedad debe ser expresa y escrita.