La reparación de daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de un local es condenada a pagar 43.267,18 € a la sociedad arrendataria en concepto de devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio terminado.

Se recurre la sentencia invocando error en la valoración de la prueba, así como en cuanto al momento de comprobación del estado del local; valoración de la prueba ilógica o absurda.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 21 de octubre 2025, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que la devolución de la cosa arrendada en el mismo estado en que se entregó no significa que deba entregarse en perfecto estado. Pues no puede exigirse al arrendatario que repare aquellos menoscabos que se hayan producido por el uso ordinario o por causa inevitable.

Pero, además, en este caso, debe tenerse en cuenta que la entrega de la posesión al arrendador tuvo lugar el día 21 de diciembre de 2021 y en ella se firmó un acta por la arrendataria y por la persona que acudió en nombre de la parte arrendadora, el cual no ha sido propuesto como testigo por ninguna de las partes, él fue la persona que firmó el documento donde se recoge que no existen disconformidades.  Así como que la posterior visita de inspección se hizo 14 de enero de 2022.

La valoración conjunta de la prueba lleva a esta Sala a concluir que no pueden tenerse por acreditados los daños evidentes y que exceden del uso ordinario sean imputables al arrendatario. Lo mismo respecto a los desperfectos que se encuentran en el muelle de carga. Ya que, al ser todos ellos elementos claramente visibles, de existir al tiempo de la entrega de la posesión, el arrendador no debería haber utilizado la expresión sin disconformidad. De este documento junto a la testifical , unido al transcurso de veinticuatro días, nos llevan a no tener por acreditada la existencia de nexo causal entre los daños y el comportamiento del arrendatario. Pues, como señala la juzgadora de primera instancia, dado el tiempo transcurrido entre la entrega de la posesión y la visita del perito, pueden achacarse a terceros esos daños, pues se trata de daños que tanto porque han sido negados por el testigo como porque se trata de desperfectos evidentes y que debieron ponerse de manifiesto bien al tiempo de la entrega de la posesión o al menos en una fecha muy próxima a este acto. Reiterando una vez más que dada su visibilidad no resulta compatible con la declaración documentada: sin disconformidades.

En el informe pericial se declara que es necesario sanear y repintar todas las paredes interiores de todo el edificio, se trata de un deterioro imputable al uso ordinario del inmueble y por tanto su reparación no es exigible al arrendatario.

Por último, llegados a este punto, procede analizar si el deterioro de la fachada debido a la colocación, y su posterior retirada, de carteles y rótulos pueden considerarse como un uso ordinario o excede del mismo. resulta que es normal que los locales comerciales precisen la instalación de elementos externos que los identifiquen y atraigan a los clientes. Ahora bien, su uso no debe dañar o exceder de lo tolerable. En este caso no se dice que afecte a la estructura o seguridad del edificio. De manera que cabe exigir al arrendatario que lo retire correctamente pero no que pinte completamente la fachada, eso resulta excesivo. A la vista de presupuesto que se contiene en la pericial no puede desglosarse el concepto retirada de anclajes de la reparación de fachada por lo que no podemos compensarlo.

La compensación de la fianza con daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 4.000 euros, en concepto de devolución de la fianza, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendador recurre la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de daños en la nave arrendada.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia adecuada la valoración de la prueba realizada por la juez.

No acredita la parte que pretende alegar la existencia de deudas a compensar la realidad de las mismas.

No acredita que en el momento en el que se produce la entrega de las llaves por parte del arrendatario se reclamen daños o desperfectos en la nave que impliquen que la misma no se entregó en las mismas condiciones que cuando se firmó el contrato y se entregó la fianza. Aduce y alega el demandado para no proceder a la devolución de la fianza conforme al contrato que él mismo firmó, la existencia de deudas y daños anteriores a la firma del contrato y a la relación contractual entre las partes que generó la entrega de la fianza, sin acreditar ninguno de los extremos.

No realiza reclamación alguna de las deudas tras la producción del siniestro y la realización de las obras (tampoco queda acreditado que existiera obligación de pago), no realiza reclamación de las mismas en el momento en el que las partes deciden formalizar el contrato de arrendamiento, no realiza reclamación de las deudas en el momento en el que entrega las llaves la parte arrendataria a la extinción del contrato, y es, en el momento en el que se le reclama la devolución de la fianza judicialmente cuando alega para la no entrega de la misma la existencia de deudas.

Al plantear el recurso la apelante aduce que la demanda se ha presentado con manifiesto abuso de derecho y vulneración de la buena fe, si bien dicha alegación no puede prosperar a la luz de la prueba planteada, siendo que la parte actora ha ejercido el derecho que le reconoce la Ley de reclamar la devolución de la fianza de conformidad al contrato firmado entre las partes, sin que exista conculcación alguna de las reglas de la buena fe, y sin que este Tribunal entre a valorar las afirmaciones vertidas respecto de las obras realizadas conforme al siniestro y las reclamaciones efectuadas al seguro.

 

La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).

Arrendamiento de una finca rústica para aparcamiento de vehículos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, consistente en la utilización de un terreno para el aparcamiento de camiones.

Al su término, la arrendadora reclama 23.421,72 euros, correspondiente al coste de dejar el terreno en el estado originario tras retirar los restos de construcción (hormigón, cerámicas, y otros) que consideraba indebidamente acumulados en su terreno en forma de taludes y en el subsuelo fruto de la actividad de la arrendataria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que no resultaron acreditados los daños por los que se reclamaba.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, en primer lugar, si bien en este caso la finca arrendada tenía la consideración catastral de rústica, el contrato no tenía por objeto el desarrollo de actividades agrícolas, lo que conduce inexorablemente al régimen del Código Civil y excluye la aplicación, en este caso, del Codi Civil de Catalunya.

Los principios básicos que han de regir la materia relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 CC).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

Es por cuanto antecede que se debe concluir que no se ha producido ninguna infracción de los arts. 1562 y concordantes del Código Civil, ya que ninguna indebida inversión de la carga de la prueba resulta de la sentencia apelada, en la medida en que, según se desprende de su lectura, la misma se limita a constatar la ausencia de prueba sobre los concretos daños por los que acciona la parte actora, lo que lleva a la desestimación de la demanda.

En el contrato ni siquiera se hace referencia a que la finca arrendada es un terreno rústico y no se incluye una cláusula específica sobre el estado en que tenía que restituirse el inmueble, con lo que solo cabe acudir a la genérica previsión del art. 1561 CC. De todo ello se deduce que el hecho de que la finca arrendada fuese rústica no significa que debiese restituirse en estado cultivable, sino en el que lo había recibido.

Para contextualizar la contienda también es necesario subrayar que el arrendatario no era el primero que destinaba esta finca formalmente rústica a usos industriales, había estado arrendada para esa finalidad desde 1978.

Sin perjuicio de que las serias dudas sobre la antigüedad de los taludes y los restos de construcción hallados en el subsuelo podrían bastar para rechazar las pretensiones de la parte apelante, se debe señalar que los peritos de la parte demandada concedieron en juicio que es posible que parte de los escombros hallados en los taludes tuviesen un origen reciente, con lo que podrían provenir, si bien no de una actividad de acumulación de materiales de construcción, del propio desmantelamiento del planché de hormigón que el arrendatario erigió para poder estacionar camiones. No obstante, la valoración del daño que efectúa la parte demandante en el informe del perito es manifiestamente genérica, escueta y poco rigurosa, con lo que no es posible identificar ni cuantificar, siquiera de forma parcial, un eventual daño parcial causado al apelante.

 

 

 

La responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, de fecha 1 de julio de 2012, en el que se excluye la aplicación de los artículos 30, 31, 32 y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994 de 24 de noviembre, en lo referente a conservación, mejora y obras; derecho de adquisición preferente; cesión y subarriendo; e indemnizaciones al arrendatario.

Resuelto el contrato de común acuerdo, en el momento de ser restituida su posesión, el inmueble arrendado presenta una serie de daños (en el firme interior y en la acera perimetral, vados y zonas de acceso, en la nave y en la cubierta exterior trasera).

El arrendador reclama judicialmente la reparación de esos daños.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena al arrendatario a pagar 208.364,88 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a 23.378,53 euros.

El Tribunal Supremo, sentencia de 8 de julio de 2021, desestima el recurso de casación del arrendador y confirma la sentencia de la Audiencia.

Entiende el Supremo que, aunque el arrendador considera que el reconocimiento de los conceptos indemnizatorios rechazados por la sentencia recurrida procede de acuerdo con lo pactado en el contrato por lo que, al no entenderlo así, la sentencia no respeta el amplio margen de la autonomía privada que se reconoce en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de viviendas.

Sucede sin embargo que la sentencia recurrida no prescinde del contenido del contrato, sino que, lo analiza y, a la vista del mismo y de su interpretación, concluye razonablemente que la arrendataria no debe responder de los daños en el aparcamiento-zona de maniobra y en las soleras de acera perimetral, lavadero y vados de acceso.

En el caso que juzgamos, la demandante ahora recurrente imputó en su demanda el deficiente estado de los terrenos y los daños en las soleras de hormigón adosadas (y al lavadero y los vados de acceso) al trasiego de la maquinaria pesada empleada por la demandada y al apilamiento excesivo de los contenedores. Basó su reclamación en los arts. 1561, 1563 y 1564 CC, que consideraba aplicables tal y como se recogía en el contrato. Pero la sentencia recurrida, al valorar la prueba, concluyó que ni el tránsito ni el apilamiento excesivos han quedado acreditados y que, por el contrario, los daños cuya indemnización no estima proceden de que la instalación no era apta para el desarrollo de la logística de almacén de contenedores, dada la ineptitud del firme de la parcela para la actividad desarrollada.

La atribución prevista en el contrato de responsabilidad al arrendatario por los daños causados en el inmueble no comprende el desgaste y deterioro natural conforme a los usos propios de la actividad pactada en el mismo contrato. En el contrato de arrendamiento celebrado por las partes expresamente se contemplaba el destino del local a la actividad de la arrendataria, que se recogía de forma detallada. Contra lo que alegó la demandante, ha quedado acreditado en la instancia que el deterioro del suelo procede de la ineptitud del firme de la parcela para el uso propio de la actividad para la que se celebró el contrato. Si partimos, como debemos en casación, de estos hechos probados, es correcto concluir que los daños discutidos no son daños imputables a la arrendataria y al ejercicio de su actividad, pues su causa es la inaptitud del firme para la actividad para la que la arrendadora cedió voluntariamente su uso, y por tanto deben ser asumidos por ella, conocedora del destino para el que arrendaba la finca.

¿Es exigible un preaviso de cuatro meses pactado en contrato, para desistir de un alquiler?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio pactado por diez años.

Se incluye a favor del arrendatario, la facultad de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, y siempre y cuando esté al corriente de pago de las rentas devengadas hasta la fecha. La resolución anticipada del contrato deberá ser comunicada fehacientemente a los arrendadores con CUATRO MESES de antelación, pudiendo el arrendador, colocar un letrero de SE ALQUILA, tan pronto reciba la comunicación de renuncia anticipada del contrato.

El arrendatario comunica con TRES DIAS de antelación su voluntad de dar por terminado el contrato, durante la vigencia del mismo procediendo a la entrega de las llaves del local a la parte arrendadora.

El arrendador reclama y obtiene del Juzgado de 1ª Instancia una indemnización de 20.134,15 euros, correspondientes a las rentas de dichos cuatro meses, a razón de 4.000.-€ mensuales, más la renta impagada del mes de octubre de 2013, desperfectos del local, y cantidades menores por consumos pendientes de pago, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, con costas.

Apelada la sentencia, la Audiencia Provincial de Baleares, s. dieciséis de junio de dos mil quince, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado, condenando al recurrente a las costas de la apelación.

Considera la Audiencia que no es admisible la invocación de la arrendataria de que no existía en el contrato previsión de indemnizar en caso de desistimiento anticipado, puesto que se observa que se produjo el desistimiento del contrato por parte de la arrendataria, sin cumplir la previsión contenida en el contrato, la cual exigía el preaviso fehaciente con un plazo de cuatro meses. Preaviso que, sin duda, iba destinado a otorgar al arrendador dicho periodo para la búsqueda de un nuevo arrendatario y, en cualquier caso, le aseguraba el cobro durante ese incierto ínterin de cuatro mensualidades de renta. Por lo que el comportamiento de la parte arrendataria de desistir sin preavisar más que con tres días, supuso un incumplimiento de los términos literales del contrato suscrito de mutuo acuerdo por las partes y, en consecuencia, dicho incumplimiento genera en la parte cumplidora (parte arrendadora) un derecho indemnizatorio consistente en la reclamación de los daños y perjuicio causados (art. 1.101 del Código Civil).

En tal sentido, y como se recuerda en la sentencia y no discute la parte apelante, la jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento ha referido la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1.254 CC ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley (art. 1.258 CC), y teniendo también en cuenta, como dice el art. 1.091, siempre de dicho texto legal , que las obligaciones derivadas del contrato tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes, no cabe sino concluir como algo obvio que las mismas deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (art. 1.256 CC). Por lo que, si en el citado contexto contractual, por un lado, el arrendador no puede obligar al arrendatario a desalojar el local antes del término pactado, por el otro lado, tampoco éste podía dar por finalizado el arrendamiento entregándole el local antes de la fecha final sin cumplir las condiciones estipuladas para tal desistimiento anticipado. Por lo que el proceder de la parte arrendataria hacer surgir un derecho del arrendador a resarcirse del perjuicio sufrido.

Por otra parte el hecho de que la arrendataria entregue las llaves no supone una exclusión de su responsabilidad, ya que si no existe conformidad del arrendador en la resolución unilateral, la entrega de las llaves no tiene efectos jurídicos concluyentes. Y el hecho de que la parte arrendadora reciba las llaves entregadas no supone, por si mismo, una aceptación de la resolución. De modo que es la parte arrendataria, en tanto que anticipó la finalización de un contrato bilateral y oneroso, quien deberá aportar la prueba del pretendido consentimiento del arrendador. No siendo bastante el hecho de que no exista negativa a aceptar las llaves, no pudiendo ello considerarse, por si mismo, como una renuncia a los derechos de la parte arrendadora, ya que la negación de tal recepción podría acarrearle todavía mayores perjuicios al no tener, además, disponible el local para tratar de arrendarlo a un tercero.

Aunque la arrendataria alega que los supuestos daños materiales no resultan justificados ya que no había constancia fehaciente del estado inicial del local al ser arrendado, considera la Sala que, como recuerda adecuadamente la sentencia de instancia, no puede obviarse el contenido del artículo 1.562 del Código Civil en relación con el artículo 1.561 de dicho texto legal , es decir, la presunción legal, en defecto de prueba en contrario, de que el local arrendado se entregó y recibió en buen estado. Por lo que la obligación de la arrendataria era la devolución en el mismo estado que se recibió.