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viernes, 28 de noviembre de 2008

AVALISTAS Y FIADORES



Aunque en este blog ya se ha tratado el tema del aval bancario como fianza complementaria en los arrendamientos urbanos, parece interesante examinar la otra cara de la moneda, es decir, desde la posición del avalista cuando una persona o entidad solicita/exige la prestación de un aval personal.

El tema es de la mayor actualidad por cuanto los residentes en Aragón hemos podido conocer recientemente que por decisión unilateral del Excmo. Sr. D. Marcelino Iglesias, Presidente de la Diputación General de Aragón hemos adquirido la condición de avalistas frente a la General Motors Corporation, por importe de DOSCIENTOS MILLONES DE EUROS, afortunadamente solamente “caemos” a unos 150 euros por habitante de Aragón, unas 25.000 de las antiguas pesetas.

En el Libro de Los Proverbios ya se podía leer hace mas de dos mil años: “No seas de los que dan la mano y salen fiadores de un deudor, si no tiene con que pagar te quitarán hasta la cama donde duermes”

Es cierto, porque aunque a veces quien pide el aval, normalmente una entidad bancaria, lo presente como un mero requisito formal carente de riesgo, lo cierto es que el avalista y el fiador se obligan a pagar o cumplir por un tercero en caso de no hacerlo éste. Art. 1822 del Código Civil.

Se puede argüir que si la persona avalada goza de buena solvencia económica el riesgo es mínimo o inexistente puesto que el acreedor se dirigirá contra sus bienes si no atiende la deuda avalada.

A esta consideración hay que oponer dos importantes objeciones:

1.- En los avales bancarios normalmente en la letra pequeña, entendiendo como tal la que nadie suele leer, se hace constar la renuncia del avalista al beneficio de excusión y ello significa que se releva al acreedor de la obligación de dirigirse primero contra los bienes del avalado hasta agotarlos.
2.- Relacionado con lo anterior hay que tomar en consideración que en caso de fallecimiento del avalado, siempre resultará mas cómodo y eficaz para el acreedor dirigirse directamente contra el avalista sin tener que esperar a que se ponga de manifiesto la herencia y sea aceptada por los herederos del deudor avalado.

Sin embargo hay que poner de manifiesto que el fiador que se ve compelido a pagar en virtud de su aval tiene acción para reclamar contra su avalado o sus herederos, tanto la cantidad que se ha visto obligado a pagar, como los intereses legales desde que le comunicó ese pago, mas los gastos ocasionados.

En definitiva y para concluir hay que afirmar que el aval es una bomba de relojería y antes de prestarlo hay que considerar la vieja máxima que dice: “No prestes aquello que no estas dispuesto a ceder gratuitamente y de buen grado”

martes, 25 de noviembre de 2008

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:


1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.

jueves, 20 de noviembre de 2008

EL AVAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

La LAU actualmente vigente faculta para pactar, además de la fianza en metálico obligatoria, cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Como consecuencia de ello, la garantía que se viene utilizando en mayor medida a partir de la entrada en vigor da la LAU ha sido el aval bancario, parece por tanto interesante destacar algunas consideraciones acerca del mismo.

Existe aval o fianza cuando alguien (fiador o avalista) se obliga a pagar por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.

Esta obligación debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

Siguiendo a nuestro Tribunal Supremo hay que decir sin embargo que el aval presenta unas características singulares, distintas de la fianza civil, pues mientras en la última aparece una sola obligación, en el aval surgen dos, debido a que el avalista no asume la prestación del deudor en defecto de éste, sino de modo autónomo; asimismo, en la fianza la responsabilidad es subsidiaria, por lo que el fiador dispone del beneficio de excusión en el patrimonio del deudor, mientras que el avalista se obliga y responde de igual manera que el avalado. Para el Tribunal Supremo es una garantía personal atípica, producto de la autonomía de la voluntad proclamada por el artículo 1255 del Código Civil , que es distinta del contrato de fianza y del contrato de seguro de caución, no es accesoria y el garante no puede oponer al beneficiario, que reclama el pago, otras excepciones que las que derivan de la garantía misma.

Por lo tanto y siguiendo siempre la interpretación jurisprudencial hay que decir no se trata de una simple fianza, sino que avanzando más, se comprueba que nos hallamos ante una garantía independiente (garantía a primera demanda o simple demanda); que integra un contrato atípico, producto del principio de autonomía de la voluntad (artículos 1255 y 1258 y 1091 del Código Civil). En tal contrato el fiador viene obligado a realizar el pago cuando el beneficiario de la garantía se lo reclama. Y es que la obligación asumida por el garante integra una distinta, autónoma e independiente de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento garantiza (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1983). De este modo, y como expone la sentencia del Tribunal Supremo . de 14 de noviembre de 1989, que se cita en la de 27 de octubre de 1992, de dicho Tribunal: "Toda interpretación que trate de dar a la palabra garantía, el sentido de la obligación accesoria de fianza o de aplicar la excusión que le es característica, desvirtúa la naturaleza jurídica de la relación a que nos estamos refiriendo".

En cuanto a la vigencia del aval ha de entenderse coincidente con todo el período durante el cual produjese efectos el contrato, susceptible de generar en el arrendador un derecho de crédito exigible y la correlativa obligación en el arrendatario, lo que acontece hasta la entrega efectiva de la posesión de la cosa arrendada al arrendador.

Por último habría que decir en favor del aval bancario que el hecho de que una entidad de crédito conceda un aval significa como garantía adicional para el arrendador que esa entidad de alguna manera ha comprobado la solvencia de la persona por la que responde y por lo tanto cabe presumir que será un buen inquilino.

viernes, 14 de noviembre de 2008

LA DEDUCCION FISCAL A INQUILINOS NO RESPETA EL PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE IGUALDAD.

Es difícil encontrar una explicación no ya jurídica sino de pura lógica a la existencia de distintos tratamientos fiscales con base exclusiva en el domicilio del contribuyente, sobre todo cuando la Constitución Española en su artículo 14 señala que todos los españoles son iguales ante la Ley y no puede prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cualquiera otra condición o circunstancia personal o social.

Pues bien la condición o circunstancia de residir en según que Comunidad Autónoma viene generando para el inquilino una sensible discriminación en la carga fiscal que debe soportar, aunque el resto de sus circunstancias personales, principalmente las económicas sean en todo idénticas a otro inquilino residente en distinta Comunidad Autónoma.

Contemplemos un supuesto bastante generalizado, persona soltera, nacida en 1976, con ingresos de 18.000 euros y que pague 300 euros mensuales de alquiler.

Si vive en el País vasco, solamente por esta circunstancia, tendrá una deducción fiscal de 900 euros en su declaración de IRPF de 2007.

Si vive en la Comunidad Autónoma de Madrid, 720 euros

Si vive en la CA de Valencia: 600 euros

Si vive en Andalucía o Canarias: 500 euros

Si vive en la CA de Castilla y León: 459 euros

Si vive en Cantabria, Cataluña, Extremadura o Galicia: 300 euros

Si vive en la Islas Baleares: 200 euros

Si vive en Asturias: 180 euros

Si vive en Aragón, Castilla La Mancha, Murcia o La Rioja: NADA

Parece que a la vista del aumento del número de ciudadanos que con motivo de la crisis deben abandonar la idea de comprar vivienda y acogerse al alquiler, esta situación debiera corregirse en aras de cumplir el principio constitucional de igualdad y de capacidad económica para soportar las cargas fiscales.

martes, 11 de noviembre de 2008

LA REPARACION DE DAÑOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA


El tema de los daños producidos en la vivienda durante la vigencia de un contrato de arrendamiento constituye casi siempre una fuente de conflictos entre el arrendador y el arrendatario, partiendo de la dificultad, rayana en lo imposible, de dar solución válida con carácter general para esos conflictos hay que intentar proporcionar alguna luz que permita al menos enfocarlos.

Ante todo hay que considerar que existe la obligación del arrendador de realizar en la vivienda arrendada las obras de conservación necesarias lo que incluye, de forma amplia, todas las obras de reparación, cualquiera que sea su origen. Por ello, habrá de entenderse incluidas en las mismas las necesarias para mantener al arrendatario en el uso útil de la vivienda en cuestión, las originadas por caso fortuito, fuerza mayor, o simplemente, por el mero paso del tiempo. Pero también es cierto que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad la necesidad de las reparaciones. El incumplimiento de la obligación de reparación faculta al arrendatario para resolver el contrato y para reclamar los daños y perjuicios que se le hayan producido, pues la ley especial se remite al artículo 1124 del Código Civil .

El estado de la vivienda en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución
En cuanto al primero ha de estarse a los términos del contrato y en defecto de pacto se presume “iuris tantum” que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregarla de tal modo, por tanto, la prueba del “estado” corresponde al arrendatario, pudiendo hacerlo a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho, es claro que recibir en buen estado no es recibirla nueva sino que se halle en condiciones de habitabilidad (artículo 1562 ). En cuanto al segundo igualmente se presume “iuris tantum” (artículo 1563 ) que el deterioro o perdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de ausencia de culpa o negligencia, produciéndose una inversión de la carga de la prueba.


Conforme a esto el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada al tiempo de su devolución, esta norma que contempla como excepción la prueba por parte del arrendatario de que el deterioro no ha sido por su culpa, hay que entenderla en relación con los arts. 1561 que prescribe que no responderá tampoco de los deterioros ocasionados por el tiempo o por causa inevitable.

No obstante es de vital importancia lo prescrito en el art. 1562 que señala que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Por otra parte a tenor de lo dispuesto en los artículos 21 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos , el arrendador está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.


Con estos datos vamos a reseñar la interpretación que los Tribunales han dado a los mismos en algunos supuestos.

En primer lugar es de subrayar que la obligación del arrendador de reparar los daños tiene un límite absoluto, la ruina de la finca y se entiende que existe ruina o estado ruinoso cuando los daños suponen la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables por medios normales, lo que también se evidencia cuando el coste de las obras de reparación necesarias es superior al 50% del coste de la construcción de nueva planta de características similares a la existente, máxime si fuera preciso ejecutar obras imprescindibles, para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas.

Daños procedentes de falta de reparación o mantenimiento de elementos comunes de la finca en tal caso es la Comunidad de Propietarios la obligada a llevar a cabo las precisas reparaciones en ellos pero es preciso distinguir entre la posibilidad de actuar individualmente el arrendador respecto a elementos comunes y la obligatoriedad de compeler el citado arrendador a la Comunidad para la reparación de esos elementos comunes, pues frente al arrendatario ha de responder no la Comunidad sino el arrendador, por obvias razones de los limitados efectos subjetivos de los contratos. A ello ha de unirse la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, que señala en su Sentencia de 15 de junio de 1955 que el concepto de reparaciones necesarias abarca aquellos a efectuar incluso fuera de lo arrendado refiriéndose a los que afectan a elementos comunes o a la seguridad del edificio.

Ausencia de culpa del arrendatario: Tratándose de una vivienda muy antigua con precarias instalaciones de agua y electricidad, auto instaladas por su dueño, es perfectamente factible la sucesión de averías sin negligencia del demandante, aunque quizás vista la edad de éste y características de la vivienda, no fuera el arrendatario más idóneo. En consecuencia ha de estimarse este motivo del recurso y condenar al arrendador al abono de la reparación de la avería eléctrica.

Daños causados por incendio responde de ellos el arrendatario siempre que incurra en negligencia que se aprecia cuando la causa del siniestro fue la inflamación de una sartén en el fogón de la cocina, que se propagó a la campana extractora y muebles contiguos, esto es, una negligencia de quien utilizó la vivienda, no cabe sino concluir con la responsabilidad del demandado aun cuando se encontrase en Senegal, ya que el origen del daño estaba bajo la esfera de su control cuando fue él quien permitió la utilización de la vivienda por terceros y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil.
Sin embargo no se puede imputar la responsabilidad de los hechos a la arrendataria por no haber comunicado a la arrendadora la existencia de los posibles daños cuando no hay ningún dato que avale que la arrendataria conociera la existencia del problema hasta que se produjo el incendio, por lo que difícilmente podía pedir al Ayuntamiento su reparación. Por tanto en este caso no podemos hablar de conducta omisiva a los efectos de la responsabilidad establecida en el artículo 1.902 del Código Civil
El Tribunal Supremo viene declarando que no todo incendio es por caso fortuito y que no basta para llegar a tal conclusión que el siniestro se hubiera producido por causas desconocidas (SSTS, entre otras, de 9 de noviembre de 1993, 29 de enero de 1996, 13 de junio de 1998, 11 de febrero de 2000, 12 de febrero de 2001 ), de modo que generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa -propietario o quién está en contacto con ella- hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (SSTS, entre otras, de 13 junio de 1998, 22 de mayo de 1999; 31 de enero y 11 febrero de 2000; 12 de febrero y 27 de abril 2001; 24 de enero de 2002 -acreditado el incendio causante del daño, no importa que no esté probada la causa del mismo-; 20 de abril de 2002 -no es suficiente expresar que no se ha acreditado cual fue la causa del siniestro-; 27 de febrero y 26 de junio de 2003 -debe probarse el incendio, no el hecho, normalmente imposible, que constituye la causa concreta que lo provocó-)". Como refiere la de 3 de febrero de 2005: "Por último, como ya se explicó, sirve también para la repulsa del motivo la doctrina jurisprudencial relativa a que, cuando se ha generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa, bien sea su propietario o quién esté en contacto con ella, hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

Daños en el edificio: Con relación a la falta de legitimación activa del demandante para reclamar daños en el continente de la vivienda de que es arrendatario, el criterio es que tratándose de daños en la vivienda y no ser el demandante propietario de la misma, sino únicamente arrendatario, en principio carece de legitimación activa al no tener la condición de real perjudicado, pues conforme al art. 1554 núm. 2 de Código Civil . es al arrendador al que le corresponde realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en el estado de servir para el uso a la que está destinada; y no se opone a ello que el art. 1561 del Código Civil obligue al arrendatario a devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, ya que este precepto hace referencia a la reparación de aquellos desperfectos causados por el propio arrendatario, pero no a los derivados de actuaciones imprudentes sobre las que no se le puede responsabilizar, salvo, claro está, que el arrendatario hubiera asumido realizar por su cuenta tales obras y las hubiera satisfecho, lo que no consta se haya producido en el caso debatido.

viernes, 7 de noviembre de 2008

LA NECESIDAD DEL ARRENDADOR EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS



Tanto en la normativa actualmente vigente como en la anterior LAU 1964, se configura la necesidad del arrendador como causa de extinción de un arrendamiento urbano en prórroga forzosa.

Sin entrar a analizar la profunda diferencia entre la prórroga forzosa ilimitada en el tiempo de la LAU 1964 y la quinquenal de la actual normativa, es conveniente poner de manifiesto las diferencias de tratamiento de dicha causa de excepción a la prórroga, máxime cuando aún subsisten contratos sujetos a uno u otro de los sistemas:

1ª.- En los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 es requisito indispensable hacer constar en el contrato de forma expresa la necesidad del arrendador. En la normativa anterior bastaba una necesidad sobrevenida durante la prórroga del arrendamiento.

2ª.- En los arrendamientos actuales solamente se contempla la necesidad de la vivienda para el arrendador. A partir de la Ley 19/2009 también para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. En los anteriores puede solicitarse para el arrendador, sus descendientes y/o ascendientes legítimos y naturales.

3ª.- Anteriormente la extinción del arrendamiento por necesidad se extendía a viviendas y locales de negocio, en la actualidad solo cabe para viviendas.

4ª.- Si la vivienda no es ocupada en tres meses por quien invocó la necesidad, en ambos casos se concede al inquilino el derecho a retornar, sin embargo en la normativa actual deberá ser indemnizado de los gastos causados y puede optar a abandonar definitivamente la vivienda con indemnización.

Por último cabe decir que en cuanto al tratamiento en los tribunales de la causa de necesidad conforme a la LAU 1994 son escasos los supuestos resueltos en sede judicial de los que se puede extraer la siguiente doctrina:

Sentencia AP Barcelona 2/04/2008:
No cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que por el desahucio quedará el inquilino, pues la función social de la propiedad sirve con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio supeditándose, por lo tanto, las del arrendatario a las del arrendador (SSTS de 13 de mayo de 1963 y 12 de marzo de 1965) sin que la Ley de Arrendamientos Urbanos permita una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino, en cuanto que apoyada la acción en precepto legal que avala su viabilidad, el perjuicio que puede ocasionar al arrendatario no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho

SAP Madrid 20/04/2007:
No podemos hablar de perjuicios por no atender los requerimientos de resolución por necesidad de una hija de la arrendadora, y la razón es mas que evidente. El contrato de arrendamiento que nos ocupa es de fecha de 1-9-2000, o lo que es lo mismo esta sometido a la LAU de 1994, y el Art.9.3 L.A.U. de 1994 nos dice: "3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí", y en el contrato se comete el error de no hacer mención a esa posibilidad.

SAP Murcia 7/12/2005:
Que este motivo debe desestimarse, pues no existen razones para sostener que la única finalidad de la cláusula pactada en el contrato de arrendamiento, relativa a la necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso del plazo de cinco años, fuera la de vulnerar el derecho de prórroga obligatorio, pues la parte recurrente voluntariamente aceptó la fecha de terminación del contrato sin posibilidad de prórroga por razón de la necesidad invocada, necesidad que en principio puede considerarse seria y razonable a la vista del domicilio de la recurrente y del tratamiento que pueda precisar su hija afectada de graves enfermedades, por lo que no puede predicarse que la acción ejercitada, basada en la cláusula contractual, sea contraria a las exigencias de la buena fe.

SAP Vizcaya 29/06/2004:
Por tal razón, como aprecia la juzgadora a quo, en presencia de un contrato con una vigencia que ya se ha dado de cinco años, y en que además se convino a fecha 1 de junio de 2000 y también 1 de junio de 2001 sobre la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí en el plazo de un año a contar desde su fecha, momento en que el contrato había de quedar concluso, extinto y resuelto sin necesidad de ninguna clase de preaviso,y cuando no se cuestiona por la recurrente esta necesidad, no procede sino concluir confirmando la sentencia de instancia dando lugar a la estimación de la demanda, con íntegra desestimación el recurso contra la misma interpuesto.

miércoles, 5 de noviembre de 2008

LA FIANZA OBLIGATORIA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos la fianza obligatoria se constituye como una obligación del arrendatario de depositar en poder del arrendador una o dos mensualidades de renta, según el contrato sea de vivienda o de uso distinto (art. 36.1), siendo su falta de pago motivo de resolución del arrendamiento (art. 27).

Llamamos obligatoria a este tipo de fianza porque la actual LAU permite la existencia de otras formas de afianzar sin determinar su naturaleza y contenido.

La cuestión que se suscita con mayor frecuencia es la determinación de la finalidad de esa fianza, en relación con la obligación del arrendador de restituir el saldo de la fianza en metálico al final del arriendo (art. 36.4).

En ese sentido un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad evitar no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también garantizar otros derechos del arrendador, como puede ser el pago de las mensualidades vencidas, lo cual se desprende de la norma que ordena la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, que implica de suyo una previa liquidación de cuentas entre las partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 5/11/2004, decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Código Civil) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era mientras estuvo vigente el art. 105 de LAU de 1964, que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza obligatoria, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss Código Civil ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. En la LAU vigente, el art. 36 , tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de -todas- las obligaciones del locatario. En esta norma, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art.36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

Lo que en modo alguno permite la fianza es una retención íntegra de su importe a pretexto de existencia de obligaciones arrendaticias debidas por el arrendatario a favor del arrendador. La fianza sirve para, a través de ella, efectuarse el cobro de lo debido, no para retenerla hasta que por otro medio se cobre. Sin embargo cuando se insta en procedimiento judicial la devolución de la fianza arrendaticia el arrendador demandado puede oponer en compensación la existencia de créditos locativos contra el arrendatario a fin de que se minore o extinga el importe de tal fianza y con ello de su devolución.

En este orden de ideas y referido solamente a la imputación de daños en la fina arrendada hay que tener en cuenta que para determinar el incumplimiento de las obligaciones de conservación de la finca arrendada por parte del inquilino por actuación negligente y dolosa del mismo, hemos de atender a lo establecido en el art.1563 del Código Civil, aplicable a los arrendamientos de viviendas, norma que contiene un régimen especial de responsabilidad del arrendatario, por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo en su contra una presunción "iuris tantum" de culpabilidad, justificada por ser el arrendatario quien se halla en mejor posición probatoria y ser el creador de los riesgos.
Esta responsabilidad encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable conforme al art. 1561, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada. Dicha regulación que impone al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, se encuentra complementada por la presunción del art. 1562, de que la finca se hallaba en buen estado al tiempo de recibirla, y por otra parte, no exime al arrendador, como es evidente y resulta de la aplicación del principio general contenido en el art. 1214 del mismo texto legal, de probar cumplidamente los presupuestos de su aplicación, especialmente la existencia de los daños que reclama.

martes, 4 de noviembre de 2008

ALGUNOS CRITERIOS JUDICIALES SOBRE EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

Según la Real Academia de la Lengua desahucio es la acción y efecto despedir al inquilino o arrendatario mediante una acción legal. Y el Juicio de desahucio es: Sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto. A ello podemos añadir la siguiente definición judicial ”El juicio de desahucio tiene por finalidad especifica obtener la restitución o recuperación de la cosa arrendada cuando concurra alguna de las causas de resolución del contrato previstas en la Ley, entre las que se encuentra la falta de pago de la renta”. (Audiencia Provincial de Asturias 1/10/2007)

La primera pregunta que se plantea es determinar cual es la falta de pago que tiene como consecuencia el desahucio, evidentemente parece que la respuesta es la renta o merced arrendaticia, sin embargo hay otros conceptos, cuya falta de pago, pueden originar el desahucio:

La fianza: La falta de pago de la fianza por el arrendatario constituye causa de resolución del contrato de acuerdo con el artículo 27.2.b) de la LAU “En consecuencia, no es posible entender que el arrendador renunció tácitamente a que el arrendatario prestara la fianza correspondiente, por lo que habiendo incumplido el arrendatario esta prestación inicial y no habiendo subsanado posteriormente su falta de pago, no obstante haber sido requerido para ello, en dos ocasiones, por burofax de fechas 31 de julio de 2.006 y 20 de octubre de 2.006, tal circunstancia justifica que la acción de desahucio debe prosperar” (AP Barcelona 14/02/2008).

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Sobre este tema es terminante el criterio: “No debemos olvidar que la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles debe determinarse anualmente por los respectivos ayuntamientos y, en consecuencia, es un concepto, asimilable a la renta, y, según la sentencia de 12 de enero de 2.007 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo , su impago es susceptible de ser causa de desahucio por falta de pago, que debe determinarse anualmente”.(AP de Zamora 20/12/2007). “La Sentencia del Tribunal Supremo de 12/01/2006 (...) la que declaró como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos vigentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, debe considerarse como causa de resolución comprendida en el art.114.1 de la LAU 1964”.(AP Zaragoza 4/12/2007).

Los gastos de Comunidad, respecto a ellos es interesante conocer que “Es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente a parte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se de un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita” (AP Baleares 27/09/2007).


Otras cuestiones que suscita el juicio de desahucio son:

¿Cabe oponer la excepción de litis pendencia en un juicio de desahucio? En sentido afirmativo se pronuncia la AP de Barcelona (11/02/2008): “Al respecto, conviene recordar de entrada que, en principio, esta Sección ha expuesto que, aun cuando en este tipo de procesos no pueda hablarse de cosa juzgada o litispendencia, por su carácter sumario o por venir referidos los impagos a distintos momentos, es lo cierto que se viene manteniendo que no cabe la simultaneidad de litigios al concurrir un abuso de jurisdicción y por las dificultades que ello entraña, dada la posibilidad de una única enervación y que pudieran dictarse resoluciones contradictorias (rollo núm. 953/99, entre otros).Cierto es que la especial situación que tiene lugar cuando quien interpone el recurso de apelación contra la sentencia dictada en un juicio de desahucio es únicamente el arrendador, hace que la previsión legal de estar el arrendatario al corriente de la renta para mantener el recurso no produzca el efecto de impedir que pueda existir una situación de impago antes de que esté definitivamente resuelto dicho juicio, y se vea el arrendador en la necesidad de presentar otra demanda para no verse desprotegido Ahora bien, en el supuesto que nos ocupa, las particularidades que concurren, pues se ha llegado a escindir el contenido de los recibos, de forma que determinados conceptos son objeto del anterior juicio, repercusión por obras y suministros y servicios, mientras que el presente se ciñe a renta e IBI, pero de un periodo de tiempo en parte coincidente con el reclamado en el anterior procedimiento, hace que se introduzcan dudas e imprecisiones que podrían generar soluciones contradictorias, por lo que, entiende este tribunal que todo ello puede dar lugar a la reclamación de cantidad ahora ejercitada, pero no a la acción de desahucio por falta. de pago.”

Requisitos para impedir la enervación del desahucio: “No basta para impedir el beneficio de la enervación, junto con el transcurso de dos meses, el simple requerimiento de pago de las rentas devengadas dirigido al arrendatario, sino que es necesario que se le advierta de una manera clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación” (AP Barcelona 6/11/2007).
Estos requisitos aparecen prolijamente enumerados en la sentencia de la AP de La Coruña de 24/09/2007:
A) Debe ser un auténtico requerimiento o intimación al pago, con la advertencia de las consecuencias en caso de impago. Es por ello que no se ha considerado que reúna esa cualidad las misivas en las que: a) la reclamación no es el objeto principal de la notificación, sino que se introduce de forma marginal y poco clara, en medio de un conjunto de comunicaciones; b) si no permite al arrendatario saber que la intención del arrendador es resolver el contrato si no le abona las rentas adeudadas dentro de los dos meses siguientes; c) incluso algunas Audiencias exigen que expresamente se indique que si no se paga en ese plazo no podrá el arrendatario enervar la acción de desahucio; ha de ser una advertencia clara y terminante de todas las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación; d) no es equiparable al requerimiento la mera comunicación de las cantidades que, a juicio del arrendador, adeuda el arrendatario; e) tampoco constituye el requerimiento al que se refiere el precepto comentado una mera invitación a abonar las rentas pendientes, aunque contenga referencias genéricas a formular demandas o a ejercitar acciones legales.
B) Ha de ser fehaciente, es decir, que debe realizarse por un medio que permita tener constancia tanto del contenido íntegro del requerimiento como de que llegó a conocimiento del arrendatario.
C) Debe referirse exclusivamente a rentas vencidas e impagadas, no a futuras rentas que aún no se han devengado.
D) Debe transcurrir el plazo de dos meses desde la efectiva recepción hasta la presentación de la demanda, debiendo computarse en la forma establecida en el artículo 5 del Código Civil, es decir de fecha a fecha, al ser un plazo sustantivo aunque se enmarque dentro de una ley procesal.
Y E) Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad adeudada hasta ese momento cuando se presenta la demanda
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¿Puede enervarse (paralizarse) dos veces el desahucio pagando las rentas adeudadas?, la AP de Barcelona considera que no (11/01/2008): “Por lo tanto, en este caso, habiéndose producido el pago de las rentas adeudadas después de la presentación de la demanda, habiendo una enervación anterior, la resolución no puede ser sino estimatoria de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, sin que proceda la enervación, procediendo en consecuencia la estimación del recurso de apelación de la parte demandante”.