Desahucio por impago de un solo alquiler

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda se presenta demanda de desahucio por impago de los alquileres correspondientes a los meses octubre de 2022 y abril de 2024, por importe de 2.193 euros.

El inquilino se opone al desahucio alegando que la renta de abril 2024 ya está pagada y la de octubre 2022 está compensada por la adquisición de una nevera.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de 04 de febrero del 2025, desestima el recurso de apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la renta de abril de 2024 se abonó, el 2 de junio de 2024, fuera de la fecha prevista de abono (en los 5 primeros días de cada mes según el contrato), y con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, 27 de mayo de 2024.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el pago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. (STS 23/07/2024)

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. (STS 18/03/2014)

Así mismo, pese a las alegaciones de la parte demandada y a la factura aportada de fecha 22 de octubre de 2022, no se ha practicado prueba suficiente que permita sostener la existencia de un acuerdo de compensación, que ambas partes se pusieran de acuerdo en que la adquisición de esa lavadora sustituía a la renta del mes de octubre de 2022.

La devolución de la fianza en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago, el juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a desocupar la vivienda y a pagar a la arrendadora la suma de 6.237,33 euros en concepto de rentas y consumos vencidos.

La arrendadora apela la sentencia alegando que la cantidad adeudada se eleva a la cuantía de 7.337,33 euros a la que se ha deducido incorrectamente la compensación de la fianza depositada, 1.100 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de diciembre de 2023, estima en parte el recurso y condena a los inquilinos a pagar la suma de 7.337,33 euros

Considera la Audiencia que el art.1196 CC dispone: "Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.

El art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses.

De hecho, en la cláusula 11ª del contrato objeto del procedimiento, ambas partes pactaron que "El arrendatario entrega en este acto la suma de MIL CIEN EUROS (1100 €), en concepto de fianza que serán devueltos al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que no exista responsabilidad a la que queda afecta y se hayan cumplido las obligaciones del contrato."

Distinto es el caso en que el arrendador, al presentar la demanda, voluntariamente, ofrece al arrendatario demandado la compensación con la fianza entregada. Pero ese no es el supuesto general.

En este concreto supuesto, en que no se ha ofrecido la compensación con la fianza -sí la enervación-, se desconoce cuál será el estado del inmueble al tiempo de la entrega de llaves, por lo que, en relación con la fianza,  únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso.

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada (2)

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia desestimando el desahucio por falta de pago del inquilino, por considerar que las cantidades de renta que faltaban por pagar debían compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veintitrés, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el arrendamiento, por falta de pago.

Considera la Audiencia que aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU, por esta sala ya se dijo: Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación.

Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

 Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble. (SAP 17/01/2007)

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario " los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.

El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendadora.

El juzgado de primera instancia concluyó que los arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del arrendador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.

Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.

Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.

Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias mensualidades.

Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta.

Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.

Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos, el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).

La compensación de alquileres debidos en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas y demás conceptos, condenando al inquilino a abonar la cantidad de 3.540,50 euros.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del artículo 7.1 y 2 del Código Civil y de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, titulada "Reparaciones e Indemnizaciones".

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veinticinco de octubre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en este juicio “sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación "

Debemos reiterar que, en el ámbito del Juicio Verbal de Desahucio, no es posible alegar la compensación que postula la parte apelante, conforme a una factura que dice abonada en importe de 8.339,96 euros por reparaciones realizadas en la vivienda necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y servir para el uso convenido (vivienda habitual); lo que no obsta para que -al margen de este proceso- la parte demandada pueda ejercitar las acciones de las que se crea asistida para hacer valer el derecho que entienda resulte procedente al afecto de resarcirse de los importes abonados cuyo pago entienda le corresponde al arrendador conforme al contrato.

El que no se haya llegado a un acuerdo satisfactorio para las partes no implica que la entidad demandante hubiera actuado en contra de sus propios actos, en la medida en que la parte demandada no ha probado la existencia de acto alguno, de significación inequívoca, conforme al cual la parte actora hubiera reconocido la deuda que pretende compensar la parte demandada. Por tanto, este Tribunal no aprecia la infracción del artículo 7 del Código Civil en relación con la construcción jurisprudencial sobre la prohibición de venir contra los actos propios, porque no existen actos revestidos con las exigencias que establece el Alto Tribunal para admitir esta figura.

Y, así, el Tribunal Supremo ha establecido, en Sentencia de fecha 21 de mayo de 2.001, que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada.

Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivo, con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto .

Así pues y, como corolario, no habiéndose acreditado el pago de las rentas en las que se sustenta la demanda, procede -como decimos- estimar la acción de desahucio (y de reclamación de cantidades debidas) ejercitadas en la misma con fundamento en los artículos 1.555.1 del Código Civil y 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos en los que se ha acordado por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida.

LAU 1994: Compensación de deuda en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2010.

El arrendador insta desahucio por falta de pago de los alquileres correspondientes a las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, por importe de 300 euros al mes cada una de ellas. No se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas. Se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

El inquilino no discutió el impago de la renta, si bien opuso la compensación, toda vez que el casero había sido condenado a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del casero decretando haber lugar al desahucio, con revocación de la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de7 de marzo de 2022, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto. La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.

La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina,  que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler

Concurso de acreedores: Compensación de la fianza arrendaticia

Hechos:

Existencia de un contrato de alquiler con una fianza de 405.940 euros; la falta de pago de ese contrato determinó una sentencia de desahucio y condena al pago de alquileres (5.837.026,44€), declarada firme el 1 de setiembre de 2010; la entrega de la posesión (de las llaves), se verificó el 15 de septiembre de 2010 , la misma fecha en la que se declaró el concurso de la mercantil arrendataria.

Por tal motivo la arrendataria reclama la devolución de la fianza, invocando que el efecto de la compensación del crédito del arrendador con la fianza, como crédito de la arrendataria, no se produce hasta el momento de la entrega de las llaves, puesto que hasta ese momento se siguen generando rentas. De esta forma, como la declaración del concurso se produjo el mismo día de la entrega de llaves, sería de aplicación la prohibición de la compensación establecida en el art. 58 de la ley concursal  y también el art. 36.4LAU, ya que la disposición de la fianza requiere de una previa liquidación del contrato, que sólo podrá hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia y restituida la posesión al arrendador mediante la entrega de llaves.

El Tribunal Supremo  (s. quince de Abril de dos mil catorce) desestima esta interpretación y considera bien hecha la compensación de la fianza contra los alquileres adeudados por la sociedad concursada, por las siguientes razones:

La compensación es una forma de extinción de obligaciones (art. 1156 CC) que opera " ope legis " cuando se dan los presupuestos previstos en los arts. 1195 y 1196 del CC y con los efectos que establece el art. 1202 CC , " aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores "

La compensación que prohíbe el art. 58 LC es la realizada con posterioridad al concurso esto es, sin que los requisitos el art. 1196 CC concurran con anterioridad al mismo.

En el presente caso, la sentencia que declaró la resolución del contrato y dio por vencida la obligación de devolución de la fianza por parte del arrendador es de 19 de julio de 2010 y la firmeza de la sentencia fue declarada en providencia de 1 de septiembre de 2010. Por otro lado, el crédito que ostentaba el arrendador era muy superior al importe de la fianza; la deuda del concursado era vencida, líquida y exigible; y los efectos de la resolución del contrato son a partir de la interposición de la demanda que estimó procedente la sentencia, siendo las rentas exigibles desde sus respectivos vencimientos

La circunstancia de que la entrega de las llaves se hiciera efectiva el mismo día en que se dictó el auto de declaración de concurso, el 15 de septiembre de 2010, no hubiera impedido considerar que los requisitos para que operara la compensación " ope legis " se hubieran producido con anterioridad a la declaración concursal, como muy tarde el 1 de septiembre de 2010, en que se declaró firme la sentencia declarativa de resolución del contrato. Pero, en el presente caso, no se aplica la compensación como forma de extinción de obligaciones sino como mecanismo de liquidación del contrato, resuelto por una sentencia firme.

La posesión indebida del concursado, que demora la entrega de llaves hasta que se dicta el auto de declaración del concurso, no devenga rentas como alega la recurrente para estimar no finalizado el contrato, sino que, en su lugar, genera daños y perjuicios, conforme determinan los arts. 1101 y 1103 CC , siendo las rentas la determinación del "quantum" indemnizatorio. En el presente caso, la administración concursal si hubiera pretendido prolongar el contrato podría haber intentado rehabilitar su vigencia conforme autoriza el art. 70 LC , por lo que ahora no puede pretender alargar los efectos del contrato, bajo su sola voluntad (art. 1256 CC).

LA FIANZA OBLIGATORIA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

En la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos la fianza obligatoria se constituye como una obligación del arrendatario de depositar en poder del arrendador una o dos mensualidades de renta, según el contrato sea de vivienda o de uso distinto (art. 36.1), siendo su falta de pago motivo de resolución del arrendamiento (art. 27).

Llamamos obligatoria a este tipo de fianza porque la actual LAU permite la existencia de otras formas de afianzar sin determinar su naturaleza y contenido.

La cuestión que se suscita con mayor frecuencia es la determinación de la finalidad de esa fianza, en relación con la obligación del arrendador de restituir el saldo de la fianza en metálico al final del arriendo (art. 36.4).

En ese sentido un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad evitar no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también garantizar otros derechos del arrendador, como puede ser el pago de las mensualidades vencidas, lo cual se desprende de la norma que ordena la devolución el arrendatario del saldo que deba ser restituido, que implica de suyo una previa liquidación de cuentas entre las partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 5/11/2004, decía que ha de partirse de que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Código Civil) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de la rentas. Ello ha sido así para los arrendamientos sujetos a la Ley especial, y así lo era mientras estuvo vigente el art. 105 de LAU de 1964, que, aún cuando no incluía un destino especifico de la fianza obligatoria, lógicamente se entendía que quedaba a resultas del cumplimiento del contrato (Arts. 1822 y ss Código Civil ), dada su naturaleza accesoria, es decir, dependiente del cumplimiento del contrato y garantizando el cuidado y conservación de la cosa arrendada y el pago del precio del arrendamiento. En la LAU vigente, el art. 36 , tampoco delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de -todas- las obligaciones del locatario. En esta norma, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art.36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

Lo que en modo alguno permite la fianza es una retención íntegra de su importe a pretexto de existencia de obligaciones arrendaticias debidas por el arrendatario a favor del arrendador. La fianza sirve para, a través de ella, efectuarse el cobro de lo debido, no para retenerla hasta que por otro medio se cobre. Sin embargo cuando se insta en procedimiento judicial la devolución de la fianza arrendaticia el arrendador demandado puede oponer en compensación la existencia de créditos locativos contra el arrendatario a fin de que se minore o extinga el importe de tal fianza y con ello de su devolución.

En este orden de ideas y referido solamente a la imputación de daños en la fina arrendada hay que tener en cuenta que para determinar el incumplimiento de las obligaciones de conservación de la finca arrendada por parte del inquilino por actuación negligente y dolosa del mismo, hemos de atender a lo establecido en el art.1563 del Código Civil, aplicable a los arrendamientos de viviendas, norma que contiene un régimen especial de responsabilidad del arrendatario, por el deterioro de la cosa arrendada, estableciendo en su contra una presunción "iuris tantum" de culpabilidad, justificada por ser el arrendatario quien se halla en mejor posición probatoria y ser el creador de los riesgos.

Esta responsabilidad encuentra su límite en los deterioros ocasionados en la cosa arrendada por el simple transcurso del tiempo o por causa inevitable conforme al art. 1561, o por su mero uso, siempre que éste sea diligente y acorde con la naturaleza de la cosa arrendada. Dicha regulación que impone al arrendatario la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, se encuentra complementada por la presunción del art. 1562, de que la finca se hallaba en buen estado al tiempo de recibirla, y por otra parte, no exime al arrendador, como es evidente y resulta de la aplicación del principio general contenido en el art. 1214 del mismo texto legal, de probar cumplidamente los presupuestos de su aplicación, especialmente la existencia de los daños que reclama.