Falsedad en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Un individuo, con el ánimo de alterar la verdad y aparentar solvencia económica de la que carecía, exhibió ante el arrendador como si fueran suyas y quedando unidos como anexos al contrato, nóminas pertenecientes a otra persona,  el permiso de conducir, que este último voluntariamente le había dejado, ignorando el ánimo y el concreto fin que les iba a dar, así como una copia del documento nacional de identidad, al que accedió de manera que se desconoce.

Finalmente estampó una firma imitando la del perjudicado en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Posteriormente, y una vez en vigor el contrato no abonó las mensualidades correspondientes.

En el juicio de desahucio y reclamación de rentas, el supuesto inquilino fue citado por edictos fijados en el tablón de anuncios pues no se le encontró en el domicilio arrendado, finalmente le embargaron diferentes cantidades de sus nóminas, que hicieron un total de 10.133,89 €

El perjudicado ha interpuesto una demanda de revisión contra la anterior resolución judicial, invocando que ha sido dictada en virtud de documentos que al tiempo de dictarse ignoraba una de las partes haber sido declarados falsos en un proceso penal, o cuya falsedad declarare después penalmente.

No existe controversia sobre la concurrencia de la causa de revisión. La controversia estriba en si la demanda ha sido presentada dentro del plazo de 5 años previsto en la Ley.

La duda estriba en si puede considerarse como día inicial de tal plazo el de la publicación del edicto fijado en el tablón de anuncios del juzgado por el que se notificó al hoy demandante de revisión el decreto que resolvió el contrato de arrendamiento y acordó el lanzamiento.

El presente caso es ciertamente singular. Una persona cuya identidad se suplanta aparece como arrendatario de una determinada vivienda en un contrato de arrendamiento. Una sentencia penal ha declarado como hecho probado la suplantación de esa identidad, de lo que se desprende la ajenidad total del hoy demandante de revisión respecto del citado contrato pues no intervino en el mismo, sino que lo hizo un tercero, en calidad de arrendatario, que suplantó su identidad.

A la vista de lo anterior, no puede entenderse que el hoy demandante de revisión hubiera acordado o dejado de acordar con el arrendador un domicilio para llevar a cabo los actos de comunicación, pues no participó en el contrato.

Por tanto, dado que no puede considerarse, a efectos de fijar el día de inicio del plazo de cinco años previsto en la ley, que la resolución que acordó la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio y permitió al arrendador iniciar la ejecución para el cobro de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, hubiera sido notificada al arrendatario, y vista la singularidad de este caso, es posible atender a su petición de que el momento inicial del plazo sea aquel en que tuvo la primera noticia de la existencia del proceso en que había resultado condenado.

El Tribunal Supremo sentencia de 17 de febrero de 2026, estima el recurso de revisión contra el decreto de desahucio por falta de pago de fecha 9 de diciembre de 2015, que queda rescindido y sin efecto alguno.

La reparación "in natura" de los daños causados por negligencia de un Notario

HECHOS:

En el otorgamiento de una escritura de compraventa, a pesar de que constaba nota simple solicitada por la propia notaría antes de la firma de la escritura, en la que aparecía como documentos pendientes de despacho una anotación preventiva de embargo en ningún momento el Notario advirtió a los compradores la existencia de dicha anotación de embargo para que éstos pudieran optar por realizar o no la compra-venta del inmueble y alegar en su caso incumplimiento frente a la parte vendedora, dado que la carga no se encontraba contemplada en el previo contrato privado de compra-venta.

La Audiencia Provincial en apelación estimo la demanda de los compradores condenando al Notario a la consignación de la cantidad de 53.533,48 euros de principal más la cantidad correspondiente para intereses y costas en el Juzgado de Primera instancia, que ordenó el embargo.

El Tribunal Supremo (s. veintiocho de Septiembre de dos mil quince) desestima el recurso de casación formulado por el Notario y confirma la anterior resolución.

Recuerda el Supremo que las formas de reparar el daño son la reparación específica o "in natura" y la indemnización por equivalencia.

La reparación "in natura" consistirá en reintegrar la esfera jurídica que se ha lesionado a otra persona a su estado anterior a la causación del daño, colocando al damnificado en la situación en la que se encontraría si no se hubiese producido el evento dañoso.

Por contra, la reparación por equivalencia, denominada también indemnización y resarcimiento, lo que persigue es que se compense o resarza el menoscabo patrimonial sufrido por el damnificado, a través normalmente de la entrega de una suma de dinero, que se traduce en la prestación del "id quod interest".

La jurisprudencia ( STS de 9 noviembre 1968 ) se decantó como regla general por el cumplimiento en forma específica, otorgando prelación a la "restitutio in integrum" sobre la indemnización con entrega de suma de dinero, declarando ( STS 10 de octubre de 2005 ) que en nuestro sistema el cumplimiento de la obligación por equivalencia es subsidiario de la satisfacción del acreedor de forma específica.

En el presente supuesto procede desestimar el recurso de casación puesto que:

I) Existe un daño que, según la sentencia de primera instancia, consiste en haber adquirido los compradores una finca con una carga de cuya existencia no tenían conocimiento al momento de celebrar el contrato de compra-venta, con la consecuencia evidente de que, de haber sabido de su existencia, no la habrían comprado o hubiesen abonado por ello un precio inferior.

II) La parte actora postuló la reparación "in natura" al solicitar que el Notario  consignase en la cuenta del Juzgado la cantidad por la que se habría practicado el embargo de la finca con la consiguiente anotación del mismo en el registro de la propiedad, a fin de que se cancelase la misma.

III) Tal pretensión la estima el Tribunal de instancia por entender que es la forma de reparar el daño.

IV) Con tal decisión quedan los damnificados en la situación en la que se encontrarían si no se hubiese producido el daño.

V) Es cierto que también pudieron optar por solicitar que se les abonase a ellos la suma en cuestión y cancelar el embargo, sin embargo los argumentos que exponen en la demanda para justificar su petición son más que razonables y, además, debe ser el propio interés de los damnificados el que aconseje la forma de reparación del daño, sin quedar a elección del deudor. Todo ello sin perjuicio de las acciones que pudiesen asistir a éste contra la parte vendedora del bien embargado.

La responsabilidad del Notario en una compraventa.

HECHOS:

Por parte de la Notaría se solicita por fax al Registro de la Propiedad, información registral continuada de una finca, con la finalidad de otorgar escritura pública de compraventa sobre la misma el día 18 de septiembre de 2008, en realidad se otorgó el 22 de setiembre.

Ese día a las 9,48 horas el Registro contesta por fax informático, sin que conste acreditada su recepción. A las 12,39 horas, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo sobre esa finca del Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona, por un importe de 1.970.877 euros de principal y 580.000 euros de intereses y costas. El Registro comunica a  a la notaría por fax informático que había tenido entrada aquella orden de anotación de embargo. El sistema informático generó un informe según el cual el documento fue recibido por el destinatario el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.

La escritura fue otorgada sin que incluyera, ni se pusiera en conocimiento del comprador, el embargo trabado sobre la finca.

El comprador demanda a la Notaría y obtiene en apelación una sentencia condenatoria a pagar a la demandante, solidariamente con la codemandada la cantidad de 2.450.000 € a modo de indemnización por los daños y perjuicios causados y las costas derivadas de la acción contra él planteada.

Formulado recurso de casación contra esta sentencia por parte del Notario, el Tribunal Supremo (s. 18/03/2014) lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con imposición de las costas generadas por ambos recursos al recurrente.

Considera el Supremo que:

Conviene no perder de vista que la sentencia de instancia declara probado que el fax informático remitido por el Registro el día 18 de septiembre, en el que daba cuenta del mandamiento judicial de embargo sobre la finca que iba a ser objeto de compraventa, fue recibido en la notaría el día 19 de septiembre, a las 9,47 horas.

Conforme al art. 175.1 del Reglamento Notarial (en adelante, RN), el notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de un bien inmueble, debía comprobar la titularidad y el estado de cargas del bien. Para ello, debe solicitar del Registro una nota informativa del estado de cargas en ese momento y que se le informe de las posteriores, antes de que autorice la escritura de compraventa. Las partes que acuden a la notaría, especialmente, el comprador, confían en que el notario les informará adecuadamente de las cargas que pesan sobre el inmueble objeto de la compraventa, para evitar lo que ocurrió en este caso, que el comprador preste su consentimiento a la compra de un inmueble sin conocer que acaba de trabarse un embargo sobre este bien, que lógicamente lo devalúa.

El art. 146 RN prescribe la responsabilidad civil del notario respecto de los daños y perjuicios ocasionados por dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Es indudable que el hecho de que el notario no dejara constancia del embargo judicial que gravaba el inmueble al tiempo de autorizar la escritura de compraventa, ocasionó un grave perjuicio al comprador, quien consintió pagar un precio de 2.450.000 euros por dicho inmueble, que estaba devaluado en una cifra similar como consecuencia del embargo. No puede negarse un nexo de causalidad entre esta conducta, omitir el estado actual de las cargas que pesan sobre el inmueble cuya escritura de compraventa se autoriza, y el detrimento patrimonial del comprador que se obliga a pagar un precio por un inmueble que como consecuencia del embargo apenas vale. Y esta conducta es imputable al notario que, aunque pudiera alegar que desconocía la circunstancia del embargo, esta ignorancia no era excusable frente al comprador. Corresponde al notario tener los medios técnicos necesarios para prestar sus servicios, en este caso para cerciorarse de que informa al comprador de las cargas que pesan sobre la finca que compra. En un caso como el presente en que el sistema de comunicación entre la notaría y el registro no funcionó, y se declara probado que el registro remitió la comunicación en la que informaba del embargo y la notaría debió recibirlo, la ignorancia del notario sobre la existencia de esta carga es inexcusable, a los efectos de responder, conforme al art. 146 RN, de los daños y perjuicios ocasionados al comprador.

Lo anterior, no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario, si se llega a demostrar que los problemas de comunicación también fueron debidos al sistema informático del Registro.

BIENES INEMBARGABLES HOY

El Código Civil señala que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911).

Sin embargo el propio ordenamiento jurídico suaviza de algún modo esta tajante declaración a través de la protección de lo que puede considerarse “mínimo vital” que se declara inembargable, en tal sentido y a estos efectos la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables:

a) De una parte:

-El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia

-Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

b) Por otra parte:

-Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional

-Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a la escala que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. A título de ejemplo en un salario mileurista la cantidad mensual máxima a embargar, en circunstancias normales, será (s.e . u o.) 107,58 euros.

En este orden de ideas y teniendo en cuenta los comentarios originados por el Auto de la Audiencia de Navarra es conveniente traer a colación lo que dispone el art. 15 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo:
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 % y además en otro 20 % del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:

1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.